Untermiete

Beachte: <br />
Wenn der Mieter seinem Vermieter mitteilt, dass er beabsichtigt, einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen und in dem Schreiben die Genehmigung des Vermieters hierzu ersucht, der Vermieter hierauf allerdings schweigt, kommt eine wirksame Genehmigung zur beabsichtigten Untervermietung jedenfalls dann zu Stande, wenn der Mieter den Untermieter mit Namen und Anschrift benennt, das Schreiben mit Einschreiben/Rückschein versandt hat und ausdrücklich erklärt, er werde nach Ablauf einer (angemessenen) Überlegungsfrist die Genehmigung als erteilt erachten (Urteil des OLG Köln 01.09.2000 - 19 U 53/00).<br />
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Aber in bestimmten Fällen kann der Mieter von seinem Vermieter verlangen, dass dieser der Untervermietung zustimmt. Diese Situation entsteht, wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" auf Grund wirtschaftlicher und/oder persönlicher Umstände nachweist. Allerdings kann dieses "berechtigte Interesse" nur während der Laufzeit des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Der Mieter hat daher keine Möglichkeit, bereits vor Abschluss des Mietvertrags die Zustimmung zu einem Untermieter zu verlangen (§ 553 BGB).<br />
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Was sind "berechtigte Interessen"? <br />
Vor allem wirtschaftliche Probleme können "berechtigte Interessen" an einer Untervermietung begründen. In diesem Zusammenhang ist vor allem eine länger andauernde Arbeitslosigkeit zu nennen. Wohnt der Mieter zum Beispiel zusammen mit seiner Frau in einer geräumigen Drei-Zimmer-Wohnung und möchte er das dritte Zimmer aus wirtschaftlichen Gründen untervermieten, so kann sich der Vermieter diesem Wunsch kaum verschließen. "Berechtigte Interessen" liegen aber auch vor, wenn der Ehegatte stirbt oder eine kranke bzw. pflegebedürftige Person in den Haushalt aufgenommen wird.<br />
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Achtung: <br />
Verweigert der Vermieter grundlos oder willkürlich seine Zustimmung, obwohl der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an einer Untervermietung nachgewiesen hat, so kann der Hauptmieter die Genehmigung des Vermieters notfalls einklagen.<br />
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Die Rechte des Vermieters <br />
Liegt ein "berechtigtes Interesse" des Mieters vor, hat er nur dann Anspruch auf Zustimmung des Vermieters, wenn lediglich ein kleiner Teil der Wohnung untervermietet werden soll. Mit anderen Worten: Der Hauptmieter kann nicht zwei Zimmer, Küche und Bad untervermieten und sich selbst in das ehemalige Kinderzimmer zurückziehen.<br />
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Darüber hinaus kann der Vermieter seine Zustimmung versagen, wenn durch eine Untervermietung eine Überbelegung der Wohnung einträte. Dabei gilt die Faustformel: Eine Wohnung ist überbelegt, wenn ein Zimmer von mehr als zwei Personen bewohnt wird oder mehr Personen die Wohnung benutzen als bewohnbare Räume vorhanden sind.<br />
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Der Vermieter darf Untermieter ablehnen <br />
Wenn es darum geht, wer als Untermieter in die Wohnung einziehen soll, hat der Vermieter ein wichtiges Wort mitzureden. So kann er seine Zustimmung verweigern, wenn die betreffende Person zum Beispiel als streitsüchtig oder gewalttätig gilt, wenn eine persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Untermieter besteht oder wenn es sich etwa um eine bekannte Prostituierte handelt. Aber: Moralische Bedenken des Vermieters allein reichen heute kaum noch aus, das "berechtigte Interesse" des Hauptmieters an einer Untervermietung zurückzuweisen.<br />
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Miete kann erhöht werden <br />
Der Vermieter ist berechtigt, seine Zustimmung zu einem Untermieter von einem Untermieterzuschlag abhängig zu machen. Wichtig: Eine solche Regelung muss im Mietvertrag ausdrücklich verankert sein. Der Umfang der Mietanhebung darf indessen nur die zusätzliche Abnutzung der Wohnräume berücksichtigen und einen angemessenen Rahmen nicht überschreiten (§ 553 Abs. 2 BGB).<br />
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