Wohnfläche; wo drauf geachtet werden muss

Die richtige Wohnfläche
Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes über die Frage, wie viele Quadratmeter die Wohnung tatsächlich groß ist.
Die Fläche der Mietwohnung kann nach Angaben der Mieterorganisation exakt berechnet werden.
Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.
Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 3 m hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.
Bei Sozial- oder preisgebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.
Ist die Wohnfläche der angemieteten Wohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter allenfalls dann die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung (OLG Karlsruhe 17 U 176/00).
Wohnungsgröße
(dmb) Bei Mieterhöhungen kommt es nicht nur auf den Quadratmeterpreis, das heißt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Zur Ermittlung der monatlichen Mieterhöhe ist auch die richtige Wohnungsgröße von Bedeutung. Streit gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) vor allem dann, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mit der im Mietvertrag vereinbarten Fläche übereinstimmt.
Entscheidend ist dann die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße, entschied das Landgericht Berlin (62 S 407/00), zumindest dann, wenn die im Mietvertrag festgelegte Fläche geringer als die tatsächliche ist.
Anders aber, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Dann kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an und nicht auf den Mietvertrag.

Nachrechnen kann sich also lohnen. Bei der Wohnfläche zählen alle Räume der Mietwohnung mit. Räume oder Raumteile, die mindestens 2 m hoch sind, werden als Grundfläche voll angerechnet. Sind die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch, zählen sie nur zur Hälfte mit, und Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, werden bei der Wohnflächenberechnung nicht mitgezählt. Bei Balkonen kommt es auf den Wohnwert an. Normalerweise wird die Balkonfläche zu einem Viertel angesetzt, nur in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.
Wohnung zu klein? – Mietminderung möglich
(dmb) Ein Wohnungsmangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, kann vorliegen, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße wesentlich kleiner ist, als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Das entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) jetzt das Oberlandesgericht Karlsruhe (17 U 176/00).
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts kommt es nicht darauf an, ob aufgrund der geringeren
Wohnungsgröße auch wirklich die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter die Wohnung angemietet hat, ohne sich nähere Gedanken um die genaue Quadratmeterzahl zu machen.
Ist die Wohnung wesentlich kleiner als vereinbart, so folgt daraus, dass die Tauglichkeit und der Nutzwert der Mietsache gemindert ist. Liegt eine erhebliche Abweichung von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche vor, entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand. Die noch zulässige Maßtoleranz liegt nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe bei 10 %. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Flächenabweichung.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes muss so gerechnet werden:
Ist die Wohnung statt 85 qm nur 66,6 qm groß, ist das eine Flächenabweichung von 21,7 Prozent. Das bedeutet, der Mieter kann die Miete um 21,7 Prozent mindern.
Fläche der Mietsache
Sind bei Vertragsabschluß (hier: ein Gewerbemietvertrag) eine falsche Mietfläche angegeben worden und dementsprechend zu hohe Mieten gezahlt worden, kann der Mieter auf Grundlage der tatsächlichen Fläche die zuviel gezahlte Miete zurückverlangen. Die Verjährungsfrist beträgt für die Durchsetzung des Anspruches vier Jahre. (OLG Köln, Az. 16 U 92/97, aus: Tsp 15.01.2000) Das gilt auch bei Mietverträgen über Wohnraum. (LG Hamburg, Az. 311 S 184/98, aus: WM 1/01, S. 20)
Entgegengesetztes Urteil des OLG Dresden: Weil beim Vertragsabschluß über eine Wohnung die Lage und Ausstattung der Wohnung im Vordergrund steht und nicht die Quadratmeterzahl, stellt eine fehlerhafte Flächenangabe keinen Wohnungsmangel dar und rechtfertigt weder eine Mietminderung noch einen Rückzahlungsanspruch. (OLG Dresden, RE, aus: WM 98, S. 144) Nur wenn eine Quadratmetermiete vereinbart wurde oder die Abweichung über 10 % darstellt und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nachweislich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minderung berechtigt und kann die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. (LG München I, aus: WM 87, S. 217)
Wurde die Wohnung umgebaut und dabei die Wohnfläche vergrößert, darf der Vermieter entsprechend der höheren Quadratmeterzahl auch eine höhere Kaltmiete und höhere Betriebskosten verlangen. Wurde gleichzeitig modernisiert, darf der Modernisierungszuschalg auf die höhere Miete berechnet werden. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 351/98, aus: GE 1999, S. 272)
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich festgelegten Wohnfläche nur unerheblich ab und beeinträchtigt nicht die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, ist eine Mietminderung nicht gerechtfertigt. (OLG Dresden, Az. 3 AR 0090/97, aus: WM 1998, S. 144)