Wohnflächenberechnung

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Wohnflächenberechnung §§ 42-44 der II.BV 
 
 
Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich nicht: Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnliche Räume. Wirtschaftsräume wie Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume. Räume die nach Ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen; Geschäftsräume. 
Berechnung der Grundfläche: Es kann gewählt werden, ob die Grundfläche aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermittelt werden soll. Fertigmaß ist dabei die Entfernung von Wand zu Wand. Werden die Rohbaumaße gewählt, sind die errechneten Grundflächen um 3% zu kürzen. 
Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen: Schornsteine und andere Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze. 
Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen: Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind. Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 qm haben. Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2m beträgt. 
 
 
 
 
Anrechenbare Grundfläche: Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen: 
 
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zu 100% 
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m zu 50% 
von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen zu 50% 
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m zu 0% 
von Balkonen, Loggien und Dachgärten oder gedeckten Freisitzen, wenn sie ausschl. zu dem Wohnraum gehören zu max. 50% 
 
 
Wenn der Vermieter auf einmal merkt, dass die im Mietvertrag genannte Wohnfläche zu gering bemessen ist, und will er Miete nachfordern, so ist dieses unwirksam. 
Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, berechtigt dies den Vermieter nicht, für die Vergangenheit Miete nachzufordern. Auch bei einer Mieterhöhung darf der Vermieter nur die im Vertrag bezeichnete vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen. 
 
Deutscher Mieterbund 
 
 
Wohnflächenberechnung 
 
In der II. Berechnungsverordnung steht, wie Sie rechnen müssen 
Die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung regeln, wie Sie Ihre Wohnfläche berechnen müssen. Die dafür früher geltende DIN 283 wurde bereits 1983 ersatzlos gestrichen. 
Zur Hälfte anrechnen auf die Wohnfläche dürfen Sie alle Räume und Raumteile innerhalb der Mietwohnung, die höher als 1 m, aber niedriger als 2 m sind. 
Voll zur Grundfläche hinzurechnen dürfen Sie Erker und Wandschränke, sofern Sie eine Mindestgrundfläche von mindestens 0,5 m2 haben. 
Bei Fenster- und Wandnischen ist es so: Diese Fläche dürfen Sie voll mitrechnen, wenn sie bis zum Boden herunterreichen und mindestens 0,13 m tief sind. 
Den Balkon dürfen Sie nur zur Hälfte mitrechnen, die Terrasse gar nicht 
Nur maximal bis zur Hälfte dürfen Sie die Grundfläche des Balkons bei Ihrer Wohnflächenberechnung berücksichtigen. Ebenso einen Dachgarten, einen gedeckten Freisitz, eine Loggia, den Wintergarten oder ein Schwimmbad. 
Räume und Raumteile, die zwar höher als 1 m aber nur maximal 2 m hoch sind, dürfen Sie ebenfalls nicht voll mitrechnen, sondern nur zur Hälfte. 
Ob Sie die vollen 50 % beispielsweise vom Balkon mitrechnen dürfen, hängt vom Wohnwert des Balkons ab. Probleme werden Sie sicherlich bei einem Balkon bekommen, der auf eine sehr befahrene Hauptverkehrsstraße hinausgeht. 
Keller, Dachboden und Garage dürfen Sie nicht mitrechnen 
Überhaupt nicht bei Ihrer Wohnflächenberechnung berücksichtigen dürfen Sie einen außerhalb der Wohnung liegenden Abstellraum, die Terrasse, den Dachboden, die Garage, den Keller, Schuppen, Trockenraum oder die Waschküche. 
Übrigens: Der Unterschied zwischen einem gedeckten Freisitz und einer Terrasse ist der: Ein Freisitz hat einen festen Boden und genießt nach mindestens 3 Seiten einen Sichtschutz. Sieht Ihre Terrasse nicht so aus, fällt sie bei der Wohnflächenberechnung unter den Tisch! 
Bei Wohnungsgröße verrechnet: Das sagen die Gerichte 
Warum Sie besser ganz genau messen sollten 
Deshalb gilt: Lieber ein paar Zentimeter zu viel als zu wenig! Weil sich ein Vermieter aus Berlin nicht an diese Faustregel hielt, verlor er ein paar Euros. 
Geld für verschenkte Zentimeter nachfordern? Versuchen können Sie es ja mal ... 
Bein Nachmessen der Mieterwohnung stellte sich heraus, dass die Wohnung tatsächlich größer war, als es der Vermieter im Mietvertrag angegeben hatte. 
Um seinen Fehler wieder gutzumachen, forderte der Vermieter die entgangene Miete nach. Nur: Das Landgericht Berlin spielte da leider nicht mit (LG Berlin, Urteil v. 17.8.2001 - 64 S 148/01, NZM 2002, S. 733)! 
Nachfordern könnten Sie nur etwas, wenn Sie eine Quadratmetermiete vereinbart hätten 
Der Vermieter hatte in seinem Mietvertrag nur die Miete in einem Pauschalbetrag angegeben. Also gerade keine Quadratmetermiete mit dem Mieter vereinbart. Wie der Vermieter den Pauschalpreis errechnet hatte, ergab sich nicht aus dem Mietvertrag. 
Natürlich hätte das Gericht, den Pauschalpreis einfach durch die im Mietvertrag angegebene, zu kleine Wohnfläche dividieren können, um so auf einen Quadratmeterpreis zu kommen. 
Eine Gesamtmiete dürfen Sie nicht einfach in eine Quadratmetermiete umrechnen 
Davon wollte das Gericht aber nichts wissen! Denn auf diese Weise könnte ja jeder im Mietvertrag angegebene Mietpreis zu einem Quadratmeterpreis umgerechnet werden. 
Entscheidend ist vielmehr das, was im Mietvertrag steht: Nur wenn sich dort der Mietpreis durch die Multiplikation von Wohnungsgröße und Quadratmeterpreis ergeben hätte, wäre der Vermieter mit seiner Mietnachforderung durchgekommen. Mit der bloßen Angabe der Gesamtmiete aber leider nicht! 
Selbst Gewerberaum-Vermieter haben es hier nicht leicht 
Was Sie wissen sollten: In einem Fall, über den das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, hatte ein Gewerberaum-Vermieter sogar angegeben, wie er auf seinen Mietpreis kam: Er hatte die Zirka-Wohnfläche angegeben und diese mit einem Quadratmeterpreis multipliziert (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.5.2002 - 10 U 44/01, ZMR 2002, S. 594). Dennoch durfte er nichts nachfordern. 
Schlimmer noch: Dem Gewerberaum-Mieter war sogar der Weg über die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § abgeschnitten. Denn der gilt für Gewerberaum bekanntlich nur, wenn Sie dieses Mieterhöhungsrecht ausdrücklich vereinbart haben. Ansonsten bleiben Sie auf Ihrer "alten" Miethöhe sitzen. 
Mietminderung: Stellt eine Mieterin Monate nach dem Einzug fest, dass ihre Wohnung statt der im Mietvertrag angegebenen 110 qm nur 89 qm groß ist, so kann sie die Miete (hier: 792 Euro) für die Zukunft entsprechend kürzen. Der Vermieter kann sich bei der Größenangabe nicht auf eine unverbindliche Objektbeschreibung berufen. Bei dem großen Unterschied zur tatsächlichen Quadratmeterzahl handelt es sich um einen "Mangel der Mietsache". (Landgericht Köln, 10 S 237/02) 
 
Wohnflächenberechnung ab 1.01.04 
 
Die ebenfalls zum 01.01.2004 in Kraft tretende Wohnflächenverordnung entspricht inhaltlich weitestgehend den §§ 42 – 44 der II. BVO. 
Neu ist, dass bei der Wohnflächenberechnung der Balkone als Grundsatz ein Viertel der Fläche angesetzt werden muss. Allerdings bleibt es bei der Möglichkeit, den Anteil niedriger und höher (bis maximal zur Hälfte) festzulegen. Voraussetzung ist hier, dass die Balkonfläche etwa eingeschränkt nutzbar oder besonders attraktiv ist. Es kommt also nach wie vor auf den konkreten Wohnwert an. 
Alle weitere Korrekturen oder Änderungen sind eher technischer Art, so wird bei der Berechnung der Wohnfläche nicht mehr zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen unterschieden. 
Gefordert wird die Berechnung nach dem lichten Maß zwischen Baiteilen. 
 
Der Vermieter-Tipp: 
Wenn Sie feststellen, dass Ihre Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, beschert Ihnen das leider noch nicht eine Mietnachforderung! Bei einer anstehenden Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dürfen Sie jedoch von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgehen. 
Gute Chancen doch noch nachträglich an Ihr Geld für die vergangenen Monate zu kommen haben Sie nur, wenn Sie ausdrücklich eine Quadratmetermiete vereinbart haben. Bei einer pauschalen Angabe z.B. von 350 EUR haben Sie dagegen schlechte Karten!

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