Wohnungsabnahme/ Verschleißerscheinungen

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Schönheitsreparatur:


Allgemeines
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Schäden, die durch die Benutzung einer Wohnung bzw. eines Hauses entstehen. Dabei handelt es sich um den üblichen Verschleiß, nicht aber um größere Schäden, wie zum Beispiel die komplette Erneuerung der Heizanlage. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten (§§ 535, 538 BGB). Er hat jedoch die Möglichkeit, den Mieter zu verpflichten, in regelmäßigen Abständen bestimmte Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Dies bedarf jedoch einer eindeutigen Regelung im Mietvertrag. Findet sich darin kein Hinweis zum Thema Schönheitsreparaturen, muss der Vermieter die nötigen Arbeiten selbst vornehmen bzw. auf eigene Kosten durchführen lassen.

Schönheitsreparaturen machen heutzutage einen Großteil der Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter aus. Insbesondere kommt es nach Auszug des Mieters bei Mietende oft zu kostspieligen Prozessen, bei denen der Vermieter nicht selten behauptet, die herausgegebene Wohnung sei in einem verwahrlosten und stark renovierungsbedürftigen Zustand. An Instandhaltungs- bzw. Renovierungskosten werden nicht selten Beträge über 5.000,- EUR geltend gemacht. Ferner wird behauptet, die Wohnung sei bis zum Abschluss der eigentlich vom Mieter geschuldeten aber vom Vermieter durchgeführten Arbeiten nicht zu vermieten gewesen, sodass zum Renovierungsaufwand zusätzlich eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ursprünglichen Miete verlangt wird (§ 546a BGB). Weiter hinzukommen können die Kosten der Ermittlung des Renovierungsaufwandes. Mieter und Vermieter können sich daher sehr schnell in einem kostenträchtigen Mietprozess wieder finden, der für beide Seiten ein erhebliches wirtschaftliches Risiko in sich birgt.


Ob der Mieter Schönheitsreparaturen schuldet, wann und wie er diese schuldet, ergibt sich aus nachstehendem:

Was genau sind Schönheitsreparaturen?
Es stellt sich zunächst die Frage, was unter den Begriff der Schönheitsreparaturen überhaupt fällt.

Unter dem Begriff Schönheitsreparaturen ist konkret das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zu verstehen. Ausdrücklich ausgenommen ist die Reinigung bzw. die Erneuerung des Teppichbodens.

Zu unterscheiden hiervon ist das Einbringen von Gegenständen und bauliche Veränderungen.

Unter Einbringen von Gegenständen versteht man die nur vorübergehende Verbindung mit der Mietsache (Installation von Roll-Läden, Einbauküche, lose verlegte bzw. ohne größeren Aufwand wieder zu entfernende Fußbodenbelege).

Bei baulichen Veränderungen ist grundsätzlich ein Eingriff in die Substanz der Mietsache zu verzeichnen. Bauliche Maßnahmen des Mieters an der von ihm gemieteten Sache (z. B. Wanddurchbrüche, Zwischenwände etc.) bedürfen grundsätzlich der vorherigen Einwilligung des Vermieters (= Zustimmung), da sie von den Gebrauchsrechten im Mietvertrag nicht umfasst sind. Solche Maßnahmen stellen daher dem Grunde nach einen vertragswidrigen Gebrauch nach § 541 BGB dar, den der Vermieter nicht zu dulden braucht und ihm das Recht auf Unterlassung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gibt.

Wer ist zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Auszugehen ist zunächst von der gesetzlichen Grundbestimmung des § 535 BGB. Danach hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauche geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten. Nach dieser Bestimmung obliegt es primär dem Vermieter, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, und zwar neben seiner Verpflichtung, beschädigte Sachen wieder in Stand zu setzen. Dies ist jedoch in der Praxis der absolute Ausnahmefall.

In den fast immer verwendeten Formularmietverträgen ist die Pflicht zur Übernahme der Renovierungsarbeiten stets dem Mieter auferlegt. Formularmietverträge müssen sich zwar an den Bestimmungen des BGB über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen messen lassen, jedoch ist es heute allgemeine Auffassung, dass das Überbürden der Schönheitsreparaturen durch Vertragsklausel auf den Mieter zulässig ist; erst recht ist es zulässig, durch Individualvereinbarung die Bestimmung des § 535 BGB zu Lasten des Mieters abzubedingen.

Wann werden Schönheitsreparaturen geschuldet?
In der Praxis hat sich der so genannte Fristenplan durchgesetzt.

Vom Beginn des Mietverhältnisses an sind die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen vorzunehmen:

Alle drei Jahre:
Renovierung von Küchen, Kochküchen, Bädern und Duschen.

Alle fünf Jahre:
Renovierung der Schlaf- und Wohnräume, Flur, Diele und Toilette(n).

Alle sieben Jahre:
Renovierung der übrigen Nebenräume.

Achtung:
Schönheitsreparaturen dürfen selbst dann per Fristenplan auf den Mieter abgewälzt werden, wenn bei Mietbeginn die Wohnung nicht renoviert war oder sogar renovierungsbedürftig gewesen ist. Allerdings ist dann zu beachten, dass die Fristen für den neuen Mieter erst mit Mietvertragsbeginn laufen; andernfalls würde es auf eine Pflicht zur Anfangsrenovierung hinauslaufen, was der Bundesgerichtshof in Formularklauseln allerdings für unwirksam hält (BGH 02.12.1992 - NJW 1993, 532).


Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend dem vorstehenden Fristenplan nicht fällig, so kann vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum zahlt, sofern nicht der Mieter die Arbeiten selbst durchführen will oder diese durch einen Dritten veranlasst oder sich nicht ein das Mietverhältnis übernehmender Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe des Kostenersatzes wird zweckmäßigerweise gemäß eines Kostenvoranschlages eines von den Mietvertragsparteien gemeinsam bestimmten Fachbetriebs für Wohnraumrenovierungsarbeiten ermittelt, wobei das Verhältnis der festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen anteilsmäßig zu berücksichtigen ist.

Der Mieter schuldet dem Vermieter Schadensersatz nach § 326 BGB, wenn er mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug ist und dem Mieter durch den Vermieter eine angemessene Nachfrist zur Durchführung der konkret aufgelisteten Arbeiten gesetzt worden ist, verbunden mit der Androhung, nach Fristablauf keine Arbeiten vom Mieter mehr anzunehmen und anstatt dessen, Schadensersatz zu verlangen und der Mieter nicht innerhalb dieser Nachfrist die Schönheitsreparaturen ausführt.

Der Setzung einer Nachfrist bedarf es nicht, wenn der Mieter nach Inverzugsetzung die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert.

Welche Schönheitsreparaturen sind auszuführen?
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend, auszuführen.

Für die Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen an der ihm vermieteten Wohnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen, Reinigung der Teppichböden, Beseitigung von Dübellöchern, Schraublöchern, ungewöhnlichen Anstrichen oder Tapezierungen).

Praxistipp:
Im Mietvertrag muss die klare Verpflichtung (!) des Mieters enthalten sein, Schönheitsreparaturen in einem bestimmten Turnus zu veranlassen. Vorsicht: Die Formulierung "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" sagt nur aus, dass der Mieter für die Kosten aufzukommen hat, falls tatsächlich einmal solche Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Eine Verpflichtung hingegen ist aus einer solchen Formulierung nicht abzuleiten. Also: Klar und eindeutig formulieren.


Schlussrenovierung vertraglich vereinbaren
Im Mietvertrag muss auch die Frage geregelt sein, wer für die Renovierung der Wohnung nach dem Auszug des Mieters verantwortlich ist. Es empfiehlt sich, in dieser Hinsicht einen klaren Passus in den Vertrag aufzunehmen ("Der Mieter verpflichtet sich, am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung zu renovieren. Diese Renovierungsarbeiten umfassen: ...." . Fehlt eine solche Vereinbarung, gehen die Renovierungsmaßnahmen zu Lasten des Vermieters, es sei denn, der neue Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen.

Es ist allerdings nicht möglich, den Mieter zu laufenden Renovierungen laut Fristenplan und zur Schlussrenovierung zu verpflichten. Dies würde eine übermäßige Belastung des Mieters darstellen. Wenn also vom Vermieter eine Schlussrenovierung gewünscht wird, darf der Mietvertrag keine Verpflichtung zu laufenden Renovierungen enthalten. Prinzipiell ist die Vereinbarung einer Renovierung bei Auszug des Mieters für den Vermieter von Vorteil, da so eine bessere Vermietbarkeit der Wohnung erreicht wird und die Renovierungen nach Fristenplan während der Mietzeit in der Regel nicht überprüft werden kann.

Wichtig:
Hat es der Mieter versäumt, während der Mietzeit die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen auszuführen, so ist er verpflichtet, die Schlussrenovierung auf eigene Kosten vorzunehmen, selbst dann, wenn diese nicht vertraglich vereinbart wurde (LG Köln 24.10.1974 - 1 S 41/74; "Wohnungswirtschaft und Mietrecht", 75, 245).


Praxistipp:
Lässt der Vermieter Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters auf eigene Rechnung durchführen, so kann er den dadurch entstehenden Aufwand steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH 18.12.1967 - VI R 119/66; BStBl. 1968 II, S. 309).





Mitvermietete Einrichtungsgegenstände

Selbstverständliche Einrichtungen in der Wohnung wie Waschbecken, Badewanne und Toilettentopf sind „mitvermietet“. Dazu gehören auch andere vom Vermieter gestellte Gegenstände wie beispielsweise ein Teppich, Warmwasseraufbereitungsgerät, Wandschrank, Einzelofen, eine komplette Einbauküche oder der Herd, der Kühlschrank sowie die Spüle. Alle Gegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht vom Vormieter übernommen hat, gelten grundsätzlich als mitvermietet (das gilt natürlich entsprechend für möblierte Wohnungen oder Zimmer). Mitvermietet bedeutet:

Für Reparaturen und Erneuerungen ist der Vermieter zuständig und muss auch die Kosten tragen. Ausnahme: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel, muss der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Kosten in begrenzter Höhe übernehmen.
Beispiele für die Instandsetzungspflicht des Vermieters:
Die Emaille der Badewanne ist stark aufgeraut.
Aus der Toilettenschüssel ist wegen Materialermüdung ein größeres Stück herausgebrochen (AG Köln, WM 98,570).
Elektroherd: Bei Nutzung aller vier Kochplatten springt immer die Sicherung heraus (LG Düsseldorf, DWW 2000, 26). Die Klappe des Backofens schließt nicht ordnungsgemäß (AG Warendorf, WM 2000, 3799).

Haben die Gegenstände größere Mängel, ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich. Die Höhe der Mietminderung hängt natürlich vom Einzelfall ab, Anhaltspunkte geben aber die folgenden Entscheidungen:
für eine undichte Spüle: fünf Prozent (LG Berlin, GE 96, 471),
für einen defekten Küchenherd: zwei Prozent (LG Berlin, GE 92, 1043),
für eine nicht funktionierende Gegensprechanlage: fünf Prozent (LG Berlin, GE 1998, 1275), nach einem anderen Gerichtsurteil nur drei Prozent (AG Neukölln, MM 88, 151),
für eine ungewöhnlich stark aufgeraute Badewanne: gut drei Prozent (LG Stuttgart, WM 88, 10 ,
für eine defekte Toilette: 80 Prozent (LG Berlin, MM 88, 213), bei unzureichendem Wasserdruck der Spülung: 15 Prozent (AG Münster, WM 93, 124).
Das Amtsgericht Köln (WM 98, 690) hat eine Minderung in Höhe von einem Drittel für gerechtfertigt gehalten, weil sich die einzige in der Wohnung vorhandene Einrichtung zum Baden oder Duschen nicht nutzen ließ.

Der Vermieter darf dem Mieter die zur Verfügung gestellten Gegenstände nicht wegnehmen oder gegen minderwertige oder anders beschaffene Gegenstände austauschen. So darf der Vermieter nicht ohne zwingenden Grund einen defekten Gasherd durch einen Elektroherd ersetzen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ein Gasherd mit gleicher Ausstattung zur Verfügung steht (AG Berlin-Schöneberg, MM 89, 365; andere Ansicht: LG Berlin, GE 95, 1489).

Der Mieter darf die mitvermieteten Einrichtungen und Gegenstände im Rahmen des üblichen Gebrauchs nutzen. Damit verbundener Verschleiß ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Dazu gehören Abnutzungen von Fußböden und -belägen, Tapeten, Türen, Fensterrahmen, Rollläden und durch den typischen Gebrauch entstandene Schäden an den sanitären Einrichtungen. Schadensersatz kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter aus Unachtsamkeit Schäden verursacht hat oder die Abnutzung über das übliche Maß hinausgeht