Betriebskosten

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Wenn keine Vereinbarung über die einzustellenden Nebenkosten getroffen worden ist, verlangt der BGH regelmäßig folgende Mindestangaben: 
 
a) Eine übersichtliche Gliederung der eingestellten Kosten. 
 
b) Die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels. 
 
c) Die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils. 
 
d) Die Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters. 
 
(BGH, RE vom 23.11.1981) WM 1982, 207 
 
s. auch § , § 
 
 
 
Nur die Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich vertraglich vereinbart wurden, können abgerechnet werden. Sind im Vertrag keine Nebenkosten vereinbart worden, gelten sie als mit der Miete abgegolten. 
 
(OLG Stuttgart RE vom 10.08.1982) WM 1983, 313 
 
s. auch § , § 27 Abs. 1 II.BV 
 
 
 
Der Mieter muss wissen, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat. Die Klausel: "Der Mieter trägt die Nebenkosten" ist nicht spezifiziert genug. Der Mieter kann nur an den ausdrücklich im Mietvertrag aufgezählten Kosten beteiligt werden. 
 
(LG Aachen) WM 1980, 112 
 
(LG Braunschweig) WM 1982, 300 
 
s. auch § , § 27 Abs. 1 II.BV 
 
 
 
Erbringt der Vermieter erst mit der Klage auf Zahlung der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung den vom Mieter verlangten Nachweis ordnungsgemäßer Grundlagen der Abrechnung, so dass der Mieter die Forderung ausgleicht, fallen dem Vermieter die Kosten der Klage zu Last. 
 
(AG Brühl, Beschluss vom 11.03.1996 - 28 C 579/95) WM 96, 631 
 
s. auch § , § 
 
 
 
Die Klausel der Mieter trägt die Nebenkosten, Betriebskosten gem. § 27 II.BV ist ebenfalls nicht spezifiziert genug. Der Vermieter muss hier die im einzelnen in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskostenarten dem Vertrag beilegen, wenn diese für eine Nebenkostenabrechnung maßgebend sein soll. 
 
(AG Münster) WM 1983, 239 
 
(AG Hamburg) WM 1980, 242 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Andere Auffassung: 
 
Wird in dem Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV verwiesen, sind die darin aufgeführten Betriebskosten auch dann vereinbart, wenn die Anlage dem Mietvertrag nicht beigelegen hat. 
 
(Bay. OLG, RE vom 24.02.1984) WM 84, 104 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Die Zahlung von mietvertraglich nicht erfassten Nebenkosten begründet noch keine stillschweigende Vereinbarung. 
 
(OLG Hamm) WM 1981, 62 
 
(OLG Hamburg) WM 1988, 347 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Die Betriebskostenabrechnung erfordert keine Gegenüberstellung mit den Kosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums. 
 
(LG Berlin, Urteil vom 05.11.1990 - 66 S 106/90) WM 91, 121 
 
s. auch § 
 
 
 
Hat der Mieter seit dem Zeitpunkt des Einzugs in die Wohnung die Wasserkosten und die Kosten der Entwässerung aufgrund Versorgungsvertrages bzw. unmittelbar an die kommunalen Stadtwerke bezahlt, so ist die Unklarheit im Formularmietvertrag über die Umlage dieser Betriebskosten dahin zu verstehen, dass diese Betriebskosten nicht im Mietzins einbegriffen sind. 
 
(LG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.1996 - 10 T 696/95) WM 96, 626 
 
s. auch § , § 4 MHG 
 
 
 
Eine Vereinbarung, wonach "alle Nebenkosten" vom Mieter übernommen werden, kann i. d. R. nicht dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter die Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 der II.BV oder einen Teil der dort aufgeführten Kosten zu tragen hat. Vielmehr ist eine solche Vereinbarung mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung individualvertraglich geschlossen worden ist. 
 
(LG Mannheim, Urteil vom 29.09.1993 - 4 S 119/93) ZMR 94, 22 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Allein die formularmäßige Erwähnung eines möglichen Betriebskostenvorschusses ohne Nennung eines Betrages stellt noch keine Einigung der Vertragsparteien über eine Kostentragungspflicht des Mieters für Betriebskosten dar. 
 
Für die Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung ist erforderlich, dass die einzelnen Rechnungspositionen mit den jeweiligen Rechnungsdaten versehen werden, damit der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung heraus klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege des Vermieters nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln dient. 
 
(LG Berlin, Urteil vom 14.06.1993 - 67 S 259/92) HKA 93, 40 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Fehlt die klare mietvertragliche Vereinbarung über abzurechnende Betriebskosten, so ist von einer vereinbarten Inklusivmiete auch dann auszugehen, wenn der Mieter einmalig eine Betriebskostenzahlung erbracht hat. 
 
(LG Detmold, Urteil vom 03.04.1991 - 2 S 313/90) WM 91, 701 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters, neben der Grundmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen einen festen monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu leisten, ist unwirksam. 
 
(LG Braunschweig, Urteil vom 15.03.1996 - 6 S 366/95) WM 96, 283 
 
s. auch § , § 4 MHG, § 10 MHG 
 
 
 
Auch die vorbehaltlose Betriebskostennachzahlung auf drei Abrechnungen in Jahresfolge über jeweilige Abrechnungsperioden schließt den Bereicherungsanspruch des Mieters hinsichtlich vertraglich nicht vereinbarter, jedoch berechneter Betriebskosten nicht aus. 
 
(LG Wuppertal, Urteil vom 28.03.1996 - 9 S 381/95) WM 96, 350 
 
s. auch § 4 MHG, § , § 
 
 
 
Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II. BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage. 
 
(AG Dortmund, Urteil vom 14.05.1996 - 125 C 2909/96) WM 96, 425 
 
s. auch § , § 27 II. BV, § 4 MHG 
 
 
 
1. Der alleinige im Mietvertrag enthaltene Hinweis, die Nebenkosten werden jährlich abgerechnet, ist zu unbestimmt und reicht daher nicht für eine wirksame Nebenkostenvereinbarung aus. Er lässt weder erkennen, welche Nebenkosten umgelegt werden sollen noch bestimmt er einen Umlagemodus. 
 
2. Unter Nebenkosten sind nicht zwangsläufig die in Anlage 3 zu § 27 II.BV aufgeführten Betriebskosten zu verstehen. Vielmehr obliegt es den Parteien, ausdrücklich festzulegen, welche Nebenkosten der Mieter tragen soll. Insoweit kann zwar auf Anlage 3 zu § 27 II.BV Bezug genommen werden. Ohne zumindest eine solche Bezugnahme im Mietvertrag liegt jedoch keine wirksame Nebenkostenvereinbarung vor. 
 
(AG Köln, Urteil vom 02.04.1993 - 205 C 578/92) ZMR IX/1994 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Hat der Vermieter in der Vergangenheit stets nur einen Teil der anfallenden Betriebskosten im Rahmen der jährlich erstellten Abrechnungen geltend gemacht, obwohl der schriftliche Mietvertrag die Umlage sämtlicher laufend anfallender Betriebskosten vorsieht, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Vermieter durch die Abrechnung nur eines Teils der Betriebskosten zum Ausdruck bringen wollte, in Abänderung der mietvertraglichen Nebenkostenregelung auch für die Zukunft nur diesen Teil der Betriebskosten abrechnen zu wollen. 
 
(AG Köln, Urteil vom 04.01.1994 - 217 C 493/93) ZMR V/1994 
 
s. auch § , § 27 II.BV 
 
 
 
Soweit in dem Mietvertrag über die preisgebundene Neubauwohnung die einzelnen Betriebskostenarten und die jeweils auf diese entfallenden Vorauszahlungen nicht spezifiert worden sind, ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, solange der Vermieter keine Erhöhungserklärung abgegeben hat. 
 
(LG Mannheim, Urteil vom 20.10.1993 - 4 S 89/93) WM 94, 693 
 
s. auch § 20 NMV, § 8 WoBindG, § 10 WoBindG, § 27 II.BV 
 
 
 
Die laufenden Kosten des Sperrfilters in der breitbandverkabelten Wohnung, der allein die Versorgung der zuvor über die stillgelegte Gemeinschaftsantenne empfangenen Rundfunksender dem Mieter, der dem Kabelanschluss widersprochen hat, sichert, kann der Vermieter nicht ohne besondere Vereinbarung auf den Mieter umlegen. 
 
(AG Freiburg, Urteil vom 20.02.1996 - 51 C 367/95) WM 96, 285 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
 
Der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung kann Betriebskosten nicht gesondert umlegen, wenn er hierzu keine ordnungsgemäße einseitige Erklärung während der Preisbindung abgegeben hat und auch keine Vertragsänderung hinsichtlich der gesonderten Umlage zustande gekommen ist. 
 
(LG Aachen, Urteil vom 28.10.1994 - 5 S 177/94) WM 95, 545 
 
s. auch § , § , § 4 MHG, § 20 NMV 
 
 
 
1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt, wenn sie aus sich heraus verständlich ist und die hierzu von der Rechtsprechung aufgestellten Mindestanforderungen erfüllt. Danach müssen in der Abrechnung die auf die einzelnen Kostenpositionen entfallenden Beträge, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der von dem Mieter zu tragenden Kosten sowie die in Abzug zu bringenden Vorauszahlungen übersichtlich und verständlich aufgelistet werden. 
 
2. Demgegenüber müssen die Kosten, die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallen, nicht aufgeschlüsselt werden. Sofern der Mieter Zweifel an den genannten Gesamtbeträgen hat, bleibt es ihm unbenommen, Einsicht in die zugrundeliegenden Rechnungen zu nehmen. 
 
(Urteil des AG Köln vom 07.07.1993 - 203 C 187/93) ZMR 96, I 
 
s. auch § , § 27 Abs. 1 II.BV 
 
 
 
Forderungen des Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten werden erst fällig, wenn der Vermieter hierüber entsprechend § ordnungsgemäß und in einer für den Mieter nachvollziehbaren Weise abgerechnet hat. Die Abrechnung muss auch bei großen Mietobjekten klar, übersichtlich, vollständig und verständlich sein. 
 
(OLG Nürnberg, Urteil vom 21.03.1995, Az. 3 U 3727/94) WM 1995, 308f. 
 
HKA, 27 
 
s. auch § 
 
 
 
Der Mieter gewerblicher Räume kann eine Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, soweit sie ganz wesentlich über den tatsächlichen Kosten liegen. 
 
(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 10.07.1995 - 712d C 826/94) WM 96, 28 
 
s. auch § 
 
 
 
Eine Betriebskostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der erkennbaren Darstellung jeder einzelnen Ausgabe. 
 
(LG Berlin, Urteil vom 04.05.1995 - 67 S 32/95) WM 96, 154 
 
s. auch § , § 20 NMV, § 4 MHG 
 
 
 
Ein Vermieter, der seinen gewerblichen Mieter die gesetzliche Mehrwertsteuer vertragsgemäß auf die Kaltmiete in Rechnung stellen kann, kann die gesetzliche Mehrwertsteuer auch auf die abgerechneten Nebenkosten erheben. 
 
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 - 10 U 207/94) WM 96, 211 
 
HKA 96, 10 
 
s. auch § 
 
 
 
Die Umstellung des bisherigen Abrechnungszeitraumes auf das Kalenderjahr kann der Vermieter aus vernünftigen Gründen der zugrundezulegenden Betriebskostenrechnungen vornehmen. Eine wesentliche Überschreitung eines zwölfmonatigen Abrechnungszeitraumes in der Übergangszeit ist dabei unzulässig. 
 
(AG Köln, Urteil vom 13.12.1996, Az. 205 C 321/96) WM 97, 232 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
 
Die Umstellung des bisherigen Modus der Betriebskostenabrechnungen auf den Maßstab kleinerer Abrechnungseinheiten ist ohne vorherige Ankündigung zulässig. 
 
(AG Köln, Urteil vom 22.10.1996, Az. 205 C 131/96) WM 97, 232 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
 
Die Betriebskostenabrechnung (hier: Position Wasserkosten) darf nicht ausschließlich auf den Abschlagszahlungen gründen, die der Vermieter an das Versorgungsunternehmen geleistet hat. 
 
(AG Prenzlau, Urteil vom 03.09.1996, Az. 1 C 466/96) WM 97, 231 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
 
Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II.BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage. 
 
(AG Marsberg, Urteil vom 27.12.1996, Az. 1 C 256/96) WM 97, 230 
 
s. auch § 4 MHG, § , Anlage 3 zu § 27 II.BV 
 
 
 
Die Kosten für die laufende Ungezieferbekämpfung, für Feuerschutzwartung, Pförtner und Notdiensttätigkeiten des Hausmeisters sind im Mietvertrag über eine Wohnung in einer besonders großen Wohnanlage als Betriebskosten vereinbar. 
 
(LG Köln, Urteil vom 12.02.1997, Az. 10 S 463/96) WM 97, 230 
 
s. auch § 4 MHG, § , Anlage 3 zu § 27 II.BV 
 
 
 
Die Vereinbarung über abzurechnende und weitere vom Mieter geschuldete Betriebskosten bedarf im Formularmietvertrag zur Wirksamkeit einer eindeutigen Bestimmung. 
 
(AG Bad Mergentheim, Urteil vom 09.06.1997, Az. 2 C 665/96) WM 97, 439 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
Zuzugeben ist den Klägern, dass es grundsätzlich möglich ist, den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten - soweit gesetzlich zulässig - durch stillschweigende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien zu erweitern. Der Vortrag der Kläger für den Abschluss einer derartigen stillschweigenden Vereinbarung ist indessen nicht ausreichend. Allgemeine Hinweise auf "Mieteraktionen" oder darauf, dass sich "die Mieter" eine bestimmte Leistung, hier den Bewachungsdienst, haben gefallen lassen, reichen bei Weitem nicht für einen schlüssigen Vortrag zu einer konkreten Vereinbarung über die Erweiterung des Betriebskostenkatalogs aus. 
 
(LG Wuppertal, Urteil vom 27.09.1996 - 10 S 149/1996) WM 98,319 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
Mit der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" werden die darunter zu verstehenden Betriebskosten nicht hinreichend eindeutig im Mietvertrag benannt, so dass eine Umlage auf den Mieter in einer Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist. 
 
(AG Köln, Urteil vom 01.04.1998 - 213 C 467/1997) WM 98, 419 
 
s. auch § 4 MHG, § , § , § 
 
 
 
Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.11.1981 (WM 1982, 132) bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit regelmäßig nicht der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bzw. einer Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten. Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage. 
 
(KG, Beschluss vom 28.05.1998 - 8 RE-Miet 4877/1997) WM 98, 474 
 
s. auch § , § 
 
 
 
Die formularmietvertragliche Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" ist unwirksam. Sie entspricht der vom BGH (WM 1993, 109) für unwirksam befundenen Klausel: "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das Gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten". 
 
(LG Limburg, Urteil vom 10.12.1997 - 3 S 77/1997) WM 99, 219 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
 
Im Formularmietvertrag von 1981 über Geschäftsräume konnten ohne Weiteres die Betriebskosten "im Sinne des § 27 II.BVO" umlagefähig vereinbart werden. 
 
(OLG Braunschweig, Urteil vom 27.11.1998 - 5 U 85/199

WM 99, 173 
 
s. auch § , § , § 27 II. BV 
 
 
 
Hat der Vermieter ordnungsgemäß Rechnung über Betriebskosten gelegt, so ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft nicht die Abrechnungspflicht, sondern die materielle Berechtigung einzelner Positionen, über die im Wege der Klage auf Nachzahlung bzw. Rückerstattung von Betriebskosten zu entscheiden ist. 
 
(LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 - 307 S 170/1996) WM 98, 727 
 
s. auch § , § , § 4 MHG 
 
 
 
Der Grundsatz, dass der Mieter allein wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen nicht zurückverlangen kann (OLG Hamm RE WM 1998, 476), trifft auch den Fall der unterlassenen Betriebskostenabrechnung nach Beendigung des Mietvertrages. 
 
(AG Köln, Urteil vom 01.12.1998 - 217 C 223/9

WM 99, 122 f. 
 
s. auch § 4 MHG, § , § 
 
 
 
Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.11.1981 (WM 1982, 207) bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit regelmäßig nicht der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bzw. einer Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten (wie KG WM 1998, 474). Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage. 
 
(OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998 - 3 UH 54/9

WM 99, 107 ff. 
 
 
s. auch § , § , § 541 ZPO 
 
 
 
Im Formularmietvertrag von 1981 über Geschäftsräume konnten ohne weiteres die Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BV" umlagefähig vereinbart werden. 
 
Die Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung über die angemieteten Räume des Teileigentümers ergeben sich aus der Entscheidung des BGH in WM 1982, 207. Soweit nicht nach vorhandenen Verbrauchserfassungeinrichtungen/Wasseruhren oder nach der Heizkostenverordnung die Betriebskosten umzulegen sind, kann der vermietende Teileigentümer nach den auf ihn entfallenden Miteigentumsanteilen abrechnen. 
 
(OLG Braunschweig, Urteil vom 27.11.1998 - 5 U 85/9

WM 99, 173 f. 
 
s. auch § , § , § 27 II. BV 
 
 
 
1. Der Senat schließt sich hier der herrschenden Meinung an, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2, Abs. auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt. 
 
2. Nach ständiger Senatsrechtsprechung ist für die Beurteilung des Rückstandes der monatliche Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten maßgeblich. 
 
Der in § enthaltene Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten (vgl. BverfG WM 1992, 668 ff. mit Nachweisen). 
 
(OLG Naumburg, Urteil vom 05.11.1998 - 8 U 4/9

WM 99, 160 f. 
 
s. auch § 
 
 
 
Die formularmietvertragliche Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" ist unwirksam. Sie entspricht der vom BGH (WM 1993, 109) für unwirksam befundenen Klausel: "Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen. Das gleiche gilt für eine Erhöhung der Kapitalkosten". 
 
(LG Limburg, Urteil vom 10.12.1997 - 3 S 77/97) WM 99, 291 ff. 
 
s. auch § 9 AGBG, § 4 MHG, § 511a ZPO 
 
 
 
Betriebskosten können nur insoweit abgerechnet werden, als sie nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot gerechtfertigt sind. 
 
(AG Köln, Urteil vom 05.01.1999 - 217 C 57/9

WM 99, 221 f. 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
 
Betriebskosten/Instandhaltungskosten, Spülung der Fußbodenheizung 
 
Jedenfalls handelt es sich bei der Spülung der Fußbodenheizung um keine umlegbaren Betriebskosten. Es handelt sich nicht um regelmäßig anfallende Wartungskosten. Eine solche Maßnahme ist bei Fußbodenheizungen nur in äußerst großen Zeitabständen nach eigener Kenntnis des Gerichts erforderlich, wobei an Zeiträume von 10 bis 20 Jahren zu denken ist. Es handelt sich daher um Kosten, die in den Bereich Instandhaltung fallen und damit zu Lasten des Vermieters gehen. 
 
(AG Köln, Urteil vom 27.08.1998 - 222 C 376/97) WM 99, 235 
 
s. auch § , § 4 MHG 
 
 
 
Der Vermieter ist nicht gehindert, mit der Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den Guthabenanspruch des Mieters aus einer anderen Abrechnungsperiode aufzurechnen. Die Kammer hält an ihrer Rechtsprechung zum Aufrechnungsverbot bezüglich Mieterguthaben aus Betriebskostenabrechnungen nicht fest. 
 
(LG Berlin, Urteil vom 03.12.1998 - 62 S 197/9

WM 99, 343 f. 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
 
In der Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung kann hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung des WEG-Verwalters verwiesen werden. 
 
(LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/9

WM 99, 342 f. 
 
s. auch § 4 MHG, § 27 II. BV, § 16 WEG, § 28 WEG 
 
 
 
Bestreitet der Mieter zur Betriebskostenabrechnung den Umfang und die zutreffende Aufteilung der Hausmeisterkosten für die Mehrhaus-Wohnanlage, genügt er der Substantiierungspflicht durch pauschales Bestreiten nicht, wenn ihm Einsicht in die Abrechnungsunterlagen möglich ist. 
 
(AG Ulm, Urteil vom 04.03.1999 - 2 C 3102/9

WM 99, 402 f. 
 
s. auch § 4 MHG 
 
 
 
Mietzinserhöhungszahlungen aufgrund unwirksamer Staffelmietzinsvereinbarung kann der Mieter unter Beachtung einer Verjährungsfrist von vier Jahren zurückverlangen, sofern er die Erhöhungszahlungen nicht schriftlich als vertraglich wirksam bestätigt hat. 
 
(AG Neumünster, Urteil vom 12.06.1998 - 22 C 674/9

WM 2000, 611 
 
s. auch § 10 MHG, § , § 
 
 
 
Die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann nicht per Fax erhoben werden. 
 
(AG Sömmerda, Urteil vom 02.02.2000 - 2 C 765/99) WM 2000, 611 
 
s. auch § 10 MHG, § , § 
 
 
 
Der Mieter kann auch nach Vertragsbeendigung die Zahlungen auf rechtsgrundlos in die Betriebskostenabrechnung eingestellte Nebenkostenpositionen zurückfordern. 
 
(LG Marburg, Urteil vom 27.09.2000 - 5 S 36/00) WM 2000, 680 
 
s. auch § 4 MHG, § , § , § 
 
 
 
Den Betrag der dem Mieter ohne vertragliche Vereinbarung berechneten Betriebskosten, die mit Vorauszahlungen saldiert wurden, kann der Mieter zurückfordern. 
 
(LG Kleve, Urteil vom 21.01.1999 - 6 S 241/9

WM 2001, 29 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
 
Eine Mehranpassungsklausel über Betriebskosten in einem im Jahr 1967 vereinbarten Wohnungsmietvertrag ist unwirksam. 
 
(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30 
 
s. auch § 4 MHG, § 
 
 
 
Zur Bestimmung umlagefähiger Betriebskosten (Nebenkosten) reicht die vertragliche Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV aus. 
Ist Mehrwertsteuer für den Grundpachtzins zu entrichten, so erstreckt sich diese Pflicht auch ohne ausdrückliche Vereinbarung auf die Nebenkosten. 
 
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 - 24 U 111/99) WM 2000, 603 
 
s. auch § 27 II. BV, § , § , § 
 
 
 
1. Zu den Anforderungen an die Bestimmtheit einer Nebenkostenvereinbarung. 
2. Zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer in einem gewerblichen Mietvertrag, wenn die Umlage der Grundbesitzabgaben vereinbart ist. 
 
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.06.2000 - 10 U 116/99) ZMR 2000, 668 
 
s. auch § , § , § 
 
 
 
1. Will der Vermieter (in den neuen Bundesländern) Betriebskosten auf die Mieter umlegen, so genügt es zur Wirksamkeit der Umlage gemäß § 1 BetriebskostenumlageV nicht, dass er die Höhe der zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen angibt; erforderlich ist vielmehr auch die Angabe des Umlagemaßstabs der umzulegenden Betriebskosten sowie Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums. 
2. Die mangelhafte Erklärung wird auch nicht dadurch geheilt, wenn diese Angaben in den jährlichen Betriebskostenabrechnungen auftauchen und die Mieter auf diesem Wege hiervon Kenntnis nehmen können. 
 
(AG Rathenow, Urteil vom 08.10.1999 - 4 C 279/99) HKA 2000, 4 
 
 
 
Die Umstellung der Wärmeversorgung von einer veralteten Zentralheizung auf eine Nahwärmeversorgung, die durch eine mietvertragliche Klausel des Inhalts gedeckt ist, dass der vereinbarte Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen des Vermieters dann geändert werden kann, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dies erfordern ( z. B. bei Heizungsumstellung), ist nicht etwa deshalb verboten, weil die umweltfreundlichere Technik deutlich höhere Kosten produziert. 
 
(LG München II, Urteil vom 28.12.1999 - 12 S 1168/99) HKA 2000, 11 
 
s. auch § 1 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV, § 
 
 
 
Wird die Mietwohnung heizungstechnisch mit Gas versorgt und ergibt sich aus dem Mietvertrag keine Regelung über die Beheizung der Wohnung, kann der Mieter die an den Gasversorger aufgrund vertraglicher Vereinbarung geleisteten Zahlungen nicht von dem Mietzins in Abzug bringen. 
 
(AG Lörrach, Urteil vom 08.09.1998 - 1 C 712/9

HKA 2000, 31 
 
 
 
Für eine Änderung der Umlagenvereinbarung reicht es nicht aus, wenn der Vermieter eine nicht als umlagefähig vereinbarte Betriebskostenposition in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und der Mieter hiergegen keine Einwände erhebt. Dies gilt auch dann, wenn dieses Verfahren über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren praktiziert wird. 
 
(LG Mannheim, Urteil vom 27.01.1999 - 4 S 141/9

HKA 2000, 14 
 
s. auch § 4 MHG, § 20 NMV 
 
 
 
Die Herabsetzung der Einzelmiete ist Voraussetzung für die Umlegung der (gesamten) Wärmelieferungskosten. Ohne die Darlegung der neu berechneten Einzelmieten ist die Umlage der Heizkosten so, wie von der Klägerin berechnet, nicht möglich. ... Das Maß der zulässigen Umlagen für Heizkosten richtet sich dabei gemäß § 22 Abs. 1 NMV 1970 und § 1 Abs. 3 HeizkostenV unmittelbar nach der HeizkostenV, so dass die Umlage des vollständigen Entgeltes der selbstständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser im Rahmen der Kostenmiete zulässig ist. Der Vermieter muss jedoch bei der Wahl dieser Abrechnungsart zugleich die Einzelmiete neu festsetzen. 
Weiter führt das LG Hamburg aus, dass der Vermieter berechtigt ist, die Vorauszahlungen durch einseitige Erklärung auf einen angemessenen Betrag zu erhöhen. Die Erhöhungserklärung muss aber erläutert werden, wozu auch eine Erläuterung der Kürzung der Einzelmiete gehört. 
 
(LG Hamburg, Urteil vom 11.11.1993 - 307 S 227/92) WuM 1994, 196 
 
s. auch § 
 
 
 
Bei bestehendem Mietverhältnis kann sich der Vermieter seiner einmal begründeten Beheizungspflicht nicht ohne Zustimmung des Mieters entziehen. Ein Vertrag zwischen dem Contractor und dem Vermieter kann als Vertrag zu Lasten Dritter den Mieter nicht verpflichten. Ein Vertrag mit dem Contractor kommt auch dann nicht zustande, wenn der Mieter die Heizung nutzt. 
 
(AG Erfurt, Urteil vom 29.03.2000 - 28 C 466/00) WuM 2000, 259 
 
s. auch § 
 
 
 
Der Entscheidung liegt eine mietvertragliche Regelung zugrunde, wonach die Wohnung über eine zentrale Ölheizungsanlage beheizt wird. Weiter heißt es, dass das Wohnungsunternehmen die Heizung umstellen könne, sollte die Beheizung mit Öl nicht mehr möglich sein. 
 
Die Klage des Mieters auf Erteilung einer Heizkostenabrechnung entsprechend den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und nicht nach dem Wärmelieferungspreis hatte in beiden Instanzen Erfolg (AG Gladbeck, Urteil vom 20.10.1999 - 12 C 142/99 WuM 2000, 17 und NZM 2000, 236, LG Essen, Urteil vom 30.05.2000 - 15 S 279/99). 
 
Nach h. M. (z. B. LG Chemnitz, Urteil vom 01.11.1999 - 12 S 2013/99 NZM 2000, 16/17) ist grundsätzlich nicht davon auszugehen, dass der Mieter ein Recht darauf hat, dass die bei Mietvertragsabschluss im Hause vorhandene zentrale Heizungsanlage in dieser Form weiterbetrieben werden muss. In diesem Fall besteht aber die Besonderheit, dass der Vertrag eine Regelung über die Umstellung der Heizung enthielt. 
 
(LG Essen, Urteil vom 30.05.2000 - 15 S 279/99) NZM 2001, 90 
 
s. auch § 
 
 
 
Das Haus wird bei Mietvertragsabschluss durch eine zentrale Heizungsanlage beheizt. Im Mietvertrag ist vorgesehen, dass der Vermieter nach billigem Ermessen die Wärmeversorgung ändern kann. 
Das LG Braunschweig ließ die volle Umlegung der Wärmelieferungskosten zu. 
 
(LG Braunschweig, Urteil vom 11.07.2000 - 6 S 40/00) 
 
s. auch § 
 
 
 
Sondereigentumsfähig sind Heizungsanlagen, wenn der Betreiber der Anlage nicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer ist, sondern nur ein einzelner Wohnungseigentümer, der mit dieser Anlage darüber hinaus auch weitere Gebäude versorgt (BGH, DNotZ. 1975/553). Offen gelassen hat das BayObLG die umstrittene Frage, ob eine Heizungsanlage auch dann Sondereigentum sein kann, wenn durch sie alle Räume einer Eigentumswohnanlage versorgt werden. 
 
(BayObLG, Beschluss vom 24.02.2000 - 2 Z BR 155/99) NZM 2000, 516 
 
s. auch § 
 
 
 
Eine ungenaue Formulierung zur Betriebskostenvereinbarung im Gewerberaummietvertrag muss nicht unklar i.S. der Unklarheitenregel sein. 
 
(AG Freiburg, Urteil vom 11.06.1999 – 51 C 4925/9

Gewerbemiete und Teileigentum 2002, 18 
 
s. auch § 5 AGBG, § 7 HKVO, § , § , § 27 II. BV 
 
 
 
Umlage der vertraglich vereinbarten Betriebskosten anteilig nach vermieteten Flächen im Gebäude schließt eine Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter aus. 
 
(OLG Hamburg, Urteil vom 22.8.1990 – 4 U 51/89) WM 2001, 343 
 
s. auch § , § , § 4 MHG 
 
 
 
Hat der Vermieter durch Erklärung gem. der Betriebskostenumlageverordnung die Umlage der Betriebskosten nach den anteiligen Wohnflächen in der Wirtschaftseinheit bestimmt, bedarf es einer Vertragsänderung, um die Abrechnung auf anteilig bewohnte Wohnflächen umzustellen. Die Vertragsänderung muss vor der Abrechnungsperiode und ggf. im Klagewege erlangt werden. Eine stillschweigende Vertragsänderung erfolgt nicht allein dadurch, dass der Mieter aus einer vertraglichen Abrechnung Guthaben entgegennimmt. 
 
(LG Bautzen, Urteil vom 25.04.2001 – 1 S 11/01) WM 2001, 288 
 
s. auch § 4 MHG, § 14 MHG, §2 BetrKostUV, § 
 
 
 
1. Eine Mehranpassungsklausel über Betriebskosten in einem im Jahr 1967 vereinbarten Wohnungsmietvertrag ist unwirksam. 
2. Die auf eine Gaststätte im Wohnhaus entfallenden Betriebskosten sind in der Betriebskostenabrechnung des Gebäudes darzulegen. 
 
(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 – 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30 
 
s. auch § 4 MHG, § , § 9 AGBG 
 
 
 
Vorlageort für die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege ist nach § der Wohnsitz des Vermieters. 
 
(AG Jena, Urteil vom 07.06.2000, 25 C 364100) DWW 2001, 336 
 
s. auch § 
 
 
 
Die Betriebskostenabrechnung verlangt folgende Mindestangaben: 
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, wobei nach den einzelnen Betriebskostenarten zu differenzieren ist, 
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, 
- die Berechnung des Anteils des Mieters und 
- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. 
 
(LG Erfurt, Urteil vom 12.04.2002 – 2 S 218/01) WM 2002, 317 
 
s. auch § 7 HeizkostenV, § 4 MHG, § 14 MHG, § , § 1 BetrKostUV, § 4 BetrKostUV 
 
Hinweis: altes Recht 
 
 
 
Der Vermieter kann Betriebskosten auch dann mit dem Betrag ansetzen, der für gleichwertige Leistungen eines Dritten angesetzt werden könnte, wenn er keine natürliche Person ist und wenn er mit der Durchführung der Arbeiten (z. B. Gartenpflege, Hausreinigung) rechtlich verselbstständigte Regiebetriebe beauftragt. § 27 Abs. 2 II. BV ist erweiternd anzuwenden und gilt auch bei Betriebskostenabrechnungen für nicht preisgebundenen Wohnraum. 
 
(LG Hamburg) ZMR 1995, 32 
 
s. auch § 27 Abs. 2 II. BV, § 
 
Hinweis: altes Recht 
 
 
 
Die Betriebskostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten die folgenden Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht allerdings dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum überhaupt keine Vorauszahlungen erbracht hat und die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 20 Abs. 3 S. 4 NMV 1970 eingetreten ist. 
 
(BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02) Gewerbemiete und Teileigentum 2003, 61 
 
s. auch § , § 20 NMV 
 
Hinweis: altes Recht 
 
 
 
Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Mieter alle Nebenkosten „zu tragen“ haben, ist nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Zahlt der Mieter Nachzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung oder nimmt er ein Guthaben daraus entgegen, so liegt darin der Abschluss eines schuldbestätigenden Vertrages. Werden über einen längeren Zeitraum (acht Jahre) Betriebskosten abgerechnet, die im Mietvertrag nicht benannt waren und leistet der Mieter aufgrund dieser Abrechnung Nachzahlungen oder nimmt Guthaben entgegen, so begründet dies konkludent eine Vereinbarung über die Umlage dieser (abgerechneten) Nebenkosten. 
 
(LG Aachen, Urteil vom 23.02.2001) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 14 
 
s. auch § , § 
 
Hinweis: altes Recht 
 
 
 
Die Betriebskostenabrechnung ist nach dem Anfallprinzip (Leistungsprinzip) zu erstellen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass der Mieter bei einer Abrechnung nach dem Anfallprinzip für den Wasserverbrauch höhere Kosten zu tragen hätte. Eine dezidierte Darstellung der Kostenbelastung für die Heizkosten ist erforderlich, um einen konkreten Vergleich der Abrechnungsbeträge vornehmen zu können. 
 
(AG Leipzig, Urteil vom 23.11.2001 – 99 C 8415/01) WM 2002, 376 
 
s. auch § , § , § , § , § 4 MHG

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