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Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung kann verwirkt sein
Wird ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer rechtswidrig ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vorgenommenen baulichen Veränderung in Anspruch genommen, kann er diesem Beseitigungsanspruch den Einwand der Verwirkung entgegenhalten. Eine gerichtliche Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs ist dann nicht mehr möglich. Der Einwand der Verwirkung greift aber nur dann, wenn der Berechtigte den Beseitigungsanspruch über längere Zeit hinweg nicht geltend gemacht hat. Erforderlich ist weiterhin, dass sich der Verpflichtete nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser den Anspruch auch in Zukunft nicht geltend machen wird.
Dies entschied das Hanseatische Oberlandesgericht in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer im Jahre 1974 auf der im Gemeinschaftseigentum stehenden Flachdachfläche, die nur von seiner Wohnung aus zugänglich war, einen Pflanztrog eingebaut hatte. Den erstmals 1996 geltend gemachten Beseitigungsanspruch eines anderen Eigentümers hat das Gericht als verwirkt angesehen und die Klage daher abgewiesen.
Bei der Berücksichtigung des Zeitablaufs hat das Gericht auch die Zeit von der Errichtung des Pflanztrogs bis zu dem Zeitpunkt einbezogen, in dem die Kläger Wohnungseigentümer wurden. Begründung: Der Rechtsnachfolger soll keine weitergehenden Rechte als der Voreigentümer haben. Den neuen Eigentümern ist daher anzurechnen, dass der Voreigentümer keinen Unterlassungsanspruch geltend gemacht hat. Im vorliegenden Fall konnte sich der Beklagte auch darauf einrichten, dass ein Beseitigungsanspruch nicht mehr geltend gemacht würde. Der Pflanztrog war allen anderen Wohnungseigentümern bekannt. Auch auf Eigentümerversammlungen wurde mehrfach darüber gesprochen. Wenn dann über viele Jahre hinweg niemand die Beseitigung forderte, konnte davon ausgegangen werden, dass der Pflanztrog akzeptiert ist.
Das Gericht weist aber darauf hin, dass selbst bei einem Ablauf von mehr als 20 Jahren nicht von einer Verwirkung ausgegangen werden kann, wenn innerhalb dieser Zeit regelmäßig über die Entfernung auf Eigentümerversammlungen diskutiert wird und ein Sanierungskonzept des Daches in Rede steht, das die Beseitigung des Pflanztrogs mit zum Inhalt hat (Hanseatisches OLG, Urteil vom 25.2.2002).
