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Betriebspflicht auch bei leer stehenden Nachbargeschäften
Insbesondere in großen Einkaufszentren wird mietvertraglich häufig eine so genannte Betriebspflicht vereinbart. Diese besagt, dass der Mieter die ihm zur Nutzung überlassenen Räume während der festgelegten Kernöffnungszeiten zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck für die Kundschaft offen zu halten, das vertraglich festgelegte Sortiment bereitzuhalten und zum Kauf anzubieten hat.
Die Vereinbarung einer solchen Betriebspflicht in einem Mietvertrag über Gewerberäume ist nach Einschätzung des Kammergerichts Berlin zulässig. Sie entfällt auch nicht, wenn in den benachbarten Ladenlokalen vorübergehend keine gewerbliche Nutzung stattfindet und daher nicht unerhebliche Umsatzeinbußen entstehen bzw. drohen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Erfüllen sich die Umsatz- und Gewinnerwartungen des Mieters nicht, so ist das ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das er nicht auf den Vermieter verlagern kann.
Das Gericht sprach dem Vermieter das Recht zur vorzeitigen Vertragskündigung auch deshalb ab, da es sich um ein äußerst umsatzstarkes und ein viele Filialen umfassendes Unternehmen handelte, dem es zumutbar ist, den Betrieb wieder aufzunehmen oder von der mietvertraglich bestehenden Möglichkeit der Untervermietung Gebrauch zu machen.
Urteil des KG Berlin vom 17.07.2003
22 U 149/03
RdW Heft 1/2004, Seite IV
