detaillierte Vereinbarung v. Nebenkosten im Mietvertrag

Oliver Curd

Hallo,

folgendes kann laut Gesetz auf den Nutzer (Mieter) umgelegt werden.

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

siehe Urteile BKArten 1

2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

siehe Urteile BKArten 2 , HKVO 4

3. Die Kosten der Entwässerung
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
oder
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a:
oder
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
siehe Urteile BKArten 4b , HKVO 4

5. Die Kosten
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. siehe Urteile BKArten 7
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen.
siehe Urteile BKArten 8
9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.
siehe Urteile BKArten 9
10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.
siehe Urteile BKArten 10
11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
siehe Urteile BKArten 11
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummer 2 bis 10 nicht angesetzt werden.
siehe Urteile BKArten 14
15. Die Kosten
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage;
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;
oder
des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.


16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
siehe Urteile BKArten 17


mfg

O.C

Gast

Ich muss meinem Vorredner ein wenig widersprechen.

siehe http://www.bmgev.de/betriebskosten/info/1-1-betriebskosten.html[/url:5be73]

1. Vereinbarungen im Mietvertrag
Es gibt kein Gesetz, in dem festgelegt ist, dass die Mieter/innen die Betriebskosten zu zahlen haben. Grundsätzlich trägt nämlich der Eigentümer die Betriebskosten. Jedoch eröffnet der § 556 BGB folgende Möglichkeit: "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter (die) Betriebskosten (...) trägt."

Eine solche Vereinbarung wird in der Regel auch in den Mietverträgen enthalten sein. Wenn sie aber fehlt, kann der Vermieter die Betriebskosten nicht den Mieter/innen anlasten.

An die Art der Vereinbarung sind einige Voraussetzungen geknüpft:
Nach Auffassung einiger Gerichte reicht es aus, wenn sich im Vertrag eine Formulierung findet: "Neben der Miete sind (...) die Kosten für Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 zu zahlen" (OLG Frankfurt/Main RE WM 2000, 211; OLG Hamm RE WM 97, 542). Hinter dem Verweis verbirgt sich eine Aufzählung aller zulässigen Betriebskostenarten, die jetzt in die Betriebskostenverordnung übernommen worden sind.
Ob ein solch abstrakter Bezug ausreichend ist, dürfte zu bezweifeln sein. Die Berliner MieterGemeinschaft ist der Auffassung, dass die Kosten konkret aufgeführt werden müssen. Dieser Ansicht sind auch viele Land- und Amtsgerichte (so LG Darmstadt WM 81, 39; AG Dortmund WM 96, 425; u.a.m.).

Allerdings sind Klauseln wie: "der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind" nicht ausreichend und daher unwirksam. Die Folge ist: Der Vermieter bleibt auf seinen Betriebskosten sitzen ((AG Köln WM 87, 274).

Gleiches gilt für die Formulierung: "der Mieter hat anteilsmäßig die Hausgebühren zu bezahlen." Der Mieter hat nur die Betriebskosten zu tragen, die ordnungsgemäß im Mietvertrag vereinbart worden sind. Nicht berücksichtigte Kosten müssen nicht gezahlt werden (LG Köln WM 85, 346).

Eine einseitige Änderung der Vereinbarungen im Mietvertrag durch den Vermieter ist nicht zulässig. Wenn die Mieter/innen nicht zustimmen, bleibt es bei der ursprünglichen Regelung auch dann wenn die Mieter/innen jahrelang nicht vereinbarte Betriebskosten bezahlt haben (LG Kassel WM 99, 705).

Haben Mieter/innen Betriebskosten zu Unrecht - weil nicht im Mietvertrag vereinbart - gezahlt, dann kann er sie zurückfordern (LG Marburg, WM 2000, 680).

Eine Klausel im Mietvertrag, der zufolge der Vermieter neu eingeführte Betriebskosten umlegen darf, ist zwar wirksam, betrifft aber nur Betriebskosten, die tatsächlich im Verlaufe des Mietverhältnis neu entstehen und nicht solche, die bei Vertragsschluss schlicht unfd einfach vergessen wurden.


Hoffe das hilft.