Eigentümerwechsel: Kabelanschlussvertrag geht nicht auf den

Eigentümerwechsel: Kabelanschlussvertrag geht nicht auf den Erwerber über

Hat ein Grundstückseigentümer mit einem Unternehmen das ausschließliche Recht vereinbart, auf dem Grundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelanschlussverträge abzuschließen, so geht diese vertragliche Vereinbarung nicht auf den Erwerber über, wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück verkauft.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage, ob der Grundstückserwerber bestehende Kabelanschlussverträge übernehmen muss, verneint. Dabei hat der BGH unterschieden, ob der Schwerpunkt des Vertrags in den mietrechtlichen Beziehungen liegt oder ob andere Zwecke im Vordergrund stehen. Bei dem streitgegenständlichen Kabelanschlussvertrag war Letzteres der Fall, so dass die gesetzliche Regelung "Kauf bricht nicht Miete" keine Anwendung fand. Der neue Eigentümer war damit nicht zum Anschluss an die Breitbandkabelanlage verpflichtet. Er konnte vielmehr eine eigene "Satellitenschüssel" aufstellen (BGH, Urteil vom 17.7.2002).

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Nutzungsausfall: Kein Schadenersatzanspruch, wenn Vermieter die Rücknahme verweigert

Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses, die Räume zurückzunehmen, weil sie sich nicht in vertragsgemäßem Zustand befinden, so liegt kein "Vorenthalten" des Mieters vor. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zum Schadenersatz wegen Nutzungsausfalls verpflichtet.

Ein Vermieter weigerte sich bei Beendigung des Mietverhältnisses, die Räume zurückzunehmen. Er war der Ansicht, der Mieter müsse noch zusätzliche Renovierungsarbeiten ausführen. Für den zusätzlichen Zeitraum, in dem der Schlüssel beim Mieter verblieb, forderte der Vermieter anschließend eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf teilte diese Rechtsansicht nicht. Auch wenn der Schlüssel nach Beendigung des Mietverhältnisses beim Mieter verblieb, löste dies noch nicht den gesetzlichen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung aus. Es hätte vielmehr hinzu kommen müssen, dass der Mieter die Wohnung gegen den Willen des Vermieters für sich behielt. Dies war vorliegend nicht der Fall. Der Mieter hatte bereits die Wohnung geräumt und wollte den Schlüssel abgeben. Damit war der Vermieter in "Annahmeverzug" geraten. Das OLG argumentierte weitergehend, dass der Zustand der Wohnung unbeachtlich war. Der Vermieter wäre bei Verweigerung der Rücknahme selbst in dem Fall in "Annahmeverzug" geraten, in dem sich die Wohnung nicht in einem vertragsmäßigem Zustand befunden hätte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.5.2002).

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Kampfhund: Eigentümer kann ohne WEG-Beschluss Unterlassung verlangen

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, einen Kampfhund ohne Leine und Maulkorb in gemeinschaftlich genutzten Kellerräumen frei laufen zu lassen. Tut er es dennoch, kann ihn jeder andere Wohnungseigentümer unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft muss dazu nicht herbeigeführt werden.

Das Kammergericht Berlin (KG) entschied, dass nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer nur zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Vorschriften des WEG berechtigt ist. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Verfolgen Wohnungseigentümer unterschiedliche Interessen, sind sie zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Bei einer Gegenüberstellung der gegenseitigen Interessen der Wohnungseigentümer muss das Interesse des Hundebesitzers auf ein freies Auslaufen seines Hundes vor den berechtigten Interessen der anderen Wohnungseigentümer auf freien Zugang zu den Kellerräumen zurücktreten. Durch den frei laufenden Kampfhund werden die anderen Wohnungseigentümer faktisch am Betreten des Kellers gehindert. Sie müssen immer damit rechnen, dem Hund zu begegnen. Eine solche Situation ist bei einem Kampfhund stets gefährlich. Ob der Hund nach der Behauptung der Eigentümer gutmütig ist, kann dahingestellt bleiben, da Tiere stets unberechenbar reagieren. Hier ist in besonderem Maße zu berücksichtigen, dass der Hund die Kellerräume als sein Territorium betrachten könnte. Jede Person, die die Kellerräume betritt, würde als Eindringling angesehen. Im Falle eines Angriffs durch den unbeaufsichtigten Hund ist zudem auf Grund seiner Kampfkraft mit erheblichen Verletzungen des Opfers zu rechnen (KG, Beschluss vom 22.7.2002).

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WEG: Entscheidung über Heizungsreparatur kann nicht auf "Arbeitskreis" übertragen werden

Die Übertragung der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft (WGem) über die Frage der Erneuerung oder Reparatur der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage auf einen aus Wohnungseigentümern bestehenden "Arbeitskreis" betrifft die Organisationsstrukturen der WGem und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

In einer WGem kam es zu Problemen mit der Heizungsanlage. Die Eigentümerversammlung fasste daraufhin den Beschluss, dass ein IHK-Gutachten über den Zustand der Heizung eingeholt werden sollte. Von den Empfehlungen des Gutachters sollte die Reparatur abhängig gemacht werden. Dazu wurde die Entscheidungskompetenz über die Frage der Erneuerung oder Reparatur auf einen Arbeitskreis, der aus zwei Wohnungseigentümern bestand, übertragen.

Das OLG Düsseldorf hielt diesen Beschluss für unwirksam. Begründet wurde dies damit, dass die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) davon ausgehen, dass die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen muss. Ausnahmsweise kann eine solche Entscheidung auf ein anderes nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgesehenes "Organ" übertragen werden. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn es sich um eine relativ große Eigentümergemeinschaft handelt, die dadurch sehr "schwerfällig" ist. Ein "Arbeitskreis" ist jedoch kein nach dem WEG vorgesehenes Organ. Eine Übertragung der Entscheidungsbefugnis auf ihn kann daher nicht beschlossen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.8.2002).