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fin
Hierzu würde ich einen Fachanwalt befragen. spielt auch eine Rolle wie lange Sie schon dort wohnen und ob Ihnen jemals die Miete erhöht wurde.
Ein Balkon gehört normalerweise nicht zur Wohnfläche, die qm-Zahl wird i.d.R. nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet. Kommt aber darauf an, wie es Mietvertrag steht.
Im Übrigen ist nur zu sagen, dass gemeinschaftliches Arbeiten am Eigentum des Vermieters später sehr oft zu Streitigkeiten führt. Sie sollten es in Zukunft daher unterlassen, am Mieteigentum in Eigenleistung irgendwelche Arbeiten auszuführen. Viele Vermieter wollen dies auch garnicht.
Susanne
Wäre auch festzustellen, inwiefern eine Vergrösserung der Terasse den Wohnwert erhöht und damit als Modernisierung gilt.
Weiterhin müssten auch die Instandhaltungskosten von den Gesamtkosten abgezogen werden, als Modernisierungskosten würden nur die Kosten für die Erweiterung gelten, da die Erneuerung durch die Absenkung (wie Ihr sagt, war es nötig)eine Instandhaltung darstellt.
(das würde ich als As im Ärmel halten und noch nicht dem VM stecken)
Jedenfalls hättet Ihr jetzt ein Sonderkündigungsrecht, wenn Ihr ausziehen wollt.
Eine Mieterhöhung ist durch den Mieter zustimmungspflichtig, stimmt Ihr nicht zu und zahlt nicht die erhöhte Miete, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Die Begründung bezüglich der 5 qm ist natürlich auch Schwachsinn, daher steht die Begründung auf ziemlich wackeligen Füssen.
Grundsätzlich könnte der Vermieter natürlich die Miete erhöhen bis zur Kappungsgrenze von 20% zur Mietspiegelanpassung oder wenn er 3 vergleichbare Wohnungen mit höherer Miete präsentiert, kommt natürlich auch auf Eure Miete an. Mit dieser Begründung kommt ein Vermieter meistens durch und diese Mieterhöhung wird spätestens dann kommen, wenn er beim Anwalt war.
Daher wäre jetzt abzuwägen: um wieviel wird jetzt erhöht (wieviel %), könnt Ihr damit leben? dann wäre mindestens erst mal die nächsten 15 Monate Ruhe
oder
wollt Ihr streiten und es ggf. auf eine korrekte Mieterhöhung ankommen lassen ?
Würde der VM auf Zustimmung klagen, wenn Ihr nicht zustimmt?
Endu 
Zu erst mal vielen Dank an die beiden für eure Kommentare. Dazu wäre noch zu sagen, dass wir mit unserer Wohnung schon recht hoch liegen was die Miete betrifft, zwar nicht zu hoch aber im Vergleich zu anderen vergleichbaren Wohungen liegen wir schon am oberen Limit. Eine Mieterhöhung aus den von dir sonstigen genannten Gründen kann mit Sicherheit nicht kommen. Versuchen kann er es zwar aber da wird er auch nicht durchkommen. Meine persönliche Einschätzung ist einfach dass der versucht uns loszukriegen, weil wir uns das mit den Fenster nicht gefallen lassen und hier schon eine Mietminderung angefangen haben (mit dem Anwalt vom Mieterbund).
Also der VM will erhöhen aufgrund zwei Gründe:
Zum Einen weil wir jetzt wohl mehr qm-Wohnfläche hätten. Dazu ist zu sagen, dass in unserem Mietvertrag nur ein Pauschalwert drin steht. Es steht nichts von einem qm-Mietpreis sowie auch nix darüber wieviel Wohnfläche die Wohnung hat. Der VM ist jetzt hergegangen und hat einfach die Kaltmiete durch die Wohnfläche geteilt (Wie gesagt die Wohnfläche steht nirgends im Vertrag, sie tauchte lediglich bei der Nebenkostenabrechnung auf). Diesen qm-Preis hat er dann mit den 5 zusätzlichen qm Wohnfläche multipliziert die wir durch die Erweiterung der Terrasse ja nun hätten (1/4 der gesamten zugefügten Fläche).
Zum anderen macht er die Kosten für die Erweiterung der Terrasse geltend. Also diese 11 % pro Jahr für Modernisierung.
Jetzt habe ich mal ein bisschen rescherchiert und habe erfahren dass die Terrasse gar nicht zu Berechnung herangezogen werden kann, ist das denn richtig?
Dann habe ich mal nachgemessen. Bis jetzt (Berechnung noch ohne Erweiterung der Terrasse) ging der VM immer von 82,5 qm Wohnfläche aus. Nach meiner Messung habe ich jetzt nur noch 77,5 qm herausbekommen. Zudem würde sich der Wert ja noch weiter reduzieren, wenn die Terrasse gar nicht zur Wohnfläche gerechnet werden darf.
Oder wie seht ihr dass?
Und wie würde sich das (keine Anrechnung der Terrasse) auf unsere etwaige Miete in Zukunft auswirken? Somit hätten wir ja weniger Wohnfläche als bis anhin angenommen.
Eine Anmerkung noch: Das Verhältnis zum VM ist schon sehr im Eimer durch die Mängel der Fenster, also brauche ich da auf nix mehr Rücksicht nehmen. Die Geschichte läuft eh schon über die Anwälte beim Mieterbund. Da ich aber erst in vier Wochen den Termin habe wollte ich euch vorab schon mal um Rat fragen. Man schläft dann halt besser <!-- s 
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Also vielen Dank nochmals, würde mich echt freuen noch mehr von euren Meinung und Erfahrungen mitzubekommen.
Grüsse
Endu
HotblackDesiato 
Bei vermieternetz.de findet man Folgendes zur qm-Berechnung:
Balkon und Terrasse dürfen Sie nur zu einem Viertel mitrechnen
Die Grundfläche des Balkons und der Terrasse dürfen Sie in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte anrechnen.
Das ist seit dem 1.1.2004 neu. Bisher durften Sie nämlich die Grundfläche einer Terrasse gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen.
Ob Sie die vollen 50 % beispielsweise vom Balkon mitrechnen dürfen, hängt vom Wohnwert des Balkons ab. Probleme werden Sie sicherlich bei einem Balkon bekommen, der auf eine sehr befahrene Hauptverkehrsstraße hinausgeht.[/quote:020b9]
Die Terrasse geht also zu 25%-50% in die Rechnung ein, bei entsprechendem Wohnwert also zu 50%. Der Vermieter hat Recht.
Stefan
Susanne
Den Anwalt fragen, inwiefern die Erweiterung eine Modernisierung ist. Dann kann der VM 11% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, aber nur der Kosten, die auf die Erweiterung von den 5 qm gefallen sind. Denn wie Ihr gesagt habt, musste[/b:2a4be] die Terasse wegen der Absenkung saniert werden. Das sind Instandhaltungskosten und die müssen vor Errechnung der 11% abgezogen werden.
Wenn die qm in der Abrechnung auftauchen, wurde bis jetzt die Terasse zu 100% berechnet?
Von den qm, die in der Abrechnung auftauchen (da ja im MV nichts steht) darf die tatsächliche Abweichung 10% betragen, d.h. die Wohnfläche mit 50% der Terasse muss mind. 74,25 qm betragen.
Zu den 50% soll sich der Anwalt auch nochmal äussern, soviel ich weiss,gilt das nur für Luxusterassen, alle anderen werden zu 25% dazu gerechnet.
Ansonsten freue ich mich über Info, wie sich die Geschichte entwickelt und was die Anwälte sagen.
Endu
Die Terrasse war mit der alten Fläche zu 1/4 mit drin.
Die Frage ist halt ob er das überhaupt kann. Weil er vor 1,5 Jahren die Terrasse erweitert hat (mit meiner Hilfe), dann aufgrund dessen mehr Wohnfläche zu grundzulegen und deshalb mehr Miete verlangen. Fakt ist dass wir weder einen qm-Mietpreis haben, noch eine Wohnfläche eingetragen im MV.
tenant61
ein vorfall, viele fragen <!-- s 
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ich versuch trotzdem, mich kurz zu fassen.
grundsätzlich besteht bei einer modernisierung die möglichkeit, die miete zu erhöhen und zwar entweder durch anpassung an die ortsübliche vergleichsmiete oder durch modernisierungszuschlag (= 11% der baukosten pa). aber: die erhöhung wegen modernisierung muss vor[/u:2253f] beginn der massnahme angekündigt werden. und zwar unter angabe des umfangs der arbeiten und der zu erwartenden erhöhung. hat er in diesem fall nicht getan, also fällt diese erhöhungsmassnahme für ihn flach. bleibt die anpassung an die ortsübliche vergleichsmiete inkl. vergrößerung der wohnfläche. an der ortsüblichen vergleichsmiete ändert sich durch die terrassenerweiterung nicht, denn das ausstattungsmerkmal "mit balkon/terrasse" bleibt unverändert. was sich ändert ist lediglich die wohnfläche. diese darf zwar für eine terrasse mit 50% angesetzt werden, allerdings nur, wenn der vermieter[/u:2253f] die wohnfläche vergrößert hat; hier war es ja wohl eher der mieter, der die massnahme durchgeführt hat, wenn ich das recht verstanden habe. insofern also kein erhöhungsrecht für den vermieter, allenfalls ein anteiliges (hier müssten wohl die kosten gequotelt werden).
grundsätzliches zur wohnfläche: 1. eine abweichung bis zu 10% muss hingenommen werden. 2. wenn im vertrag keine fläche genannt ist, kann die in der umlagenabrechnung angeführte fläche als grundlage herangezogen werden, wenn der mieter diese mehrfach unwidersprochen hingenommen hat.
Susanne
Unrichtig ist hierbei lediglich die Annahme, der Vermieter kann ohne Modernisierungsankündigung keine Modernisierungserhöhung vornehmen.
tenant61
@susanne: ich kenne es nicht anders. wenn ich da einem irrtum erliege, wäre ich für ein paar erläuterungen dankbar.
abgesehen davon, dürfte der modernisierungszuschlag in diesem fall aber auch aus anderem grund nicht in betracht kommen: eine terrasse war bereits vorhanden. ob eine vergrößerung der terrasse eine nachhaltige wohnwertverbesserung darstellt, die zu einem modernisierungszuschlag berechtigt, wage ich zu bezweifeln.
Susanne
Dass die Umlage der Modernisierungskosten ohne Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB nicht möglich sein sollte, ist falsch.
Die Umlage der Modernisierungskosten ist nicht in § 554 geregelt, sondern in den §§ 559 und 559b BGB. In § 559 ist nicht erkennbar, dass die Ankündigung Voraussetzung für die Modernisierungsumlage wäre. Mit § 559b ist die Fälligkeit der Umlage geregelt. Hier ist in Abs. 2 eine Fristverlängerung um 6 Monate vorgesehen, wenn die Höhe der Umlage nicht mitgeteilt wurde oder die tatsächliche Umlage mehr als 10% über der Ankündigung liegen sollte. Dies ist die Rechtsfolge einer fehlenden oder fehlerhaften Ankündigung.
Ansonsten stimme ich zu, dass ich hier eine Modernisierungserhöhung anzweifle, schrieb ich schon im ersten Posting.... <!-- s 
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tenant61
danke für die erläuterungen, susanne. das hatte ich so nicht in erinnerung, aber es stimmt. dein erstes posting hab ich wohl übersehen; dann sind wir uns offenbar in allen punkten einig. <!-- s --><!-- s -->
Endu
hallo ihr beiden,
ihr seid echt spitze. vielen lieben dank mal für eure postings.
da ist noch zu sagen, zur vergrösserung der terrasse ist noch zu sagen, dass ich das auskoffern übernommen habe. das material sowie das verlegen der platten wurde vom vermieter übernommen.
eben ich habe auch ein problem damit, dass ich jetzt dafür mehr miete zahlen soll weil ich mehr wohnfläche habe, dabei habe ich hier einen entscheidenden schritt dazu beigetragen. ca. 1,5 Tage zzgl. Miete eines Minibaggers.
mehr oder weniger war das auch so abgemacht dass ich mich daran beteilige. von einer erhöhung der miete (auch nicht nach qm) war nie die rede. sonst hätte ich da gar nie zugestimmt.
einen vorteil hat die erweiterung für mich natürlich schon, da steht jetzt mein schwimmbad drauf <!-- s --><!-- s -->
und wie gesagt das ganze ist ne retourkutsche weil wir probleme miteinander haben wegen einer anderen geschichte. (undichte fenster).
Endu
So war gestern beim Anwalt.
Also die Erhöhung kann der VM sich definitiv abschmicken. Generell meinte mein Anwalt dass Wohnfläche die ausserhalb der Wohnung liegen (also Balkone, Terrassen usw.) schon von vorneherein bei den Richtern auf ganz wackeligen Füssen steht. Da der VM ja versucht die Geschichte über ne Modernisierung zu erhöhen meinte mein Anwalt dass 25 qm mehr Terrasse nicht den Wohnwert einer Wohnung dermassen erhöht dass daraus ne Modernisierung veranschlagt werden kann. Auch ist es nicht möglich die 25 % dieser Fläche jetzt als mehr Wohnfläche für die Wohnung zu deklarieren. Im Mietvertrag steht auch nichts über die Anzahl der gemieteten qm. Ebenso war die bestehende Terrasse auch in einem schlechten Zustand, so dass sie ebenfalls gemacht werden musste! Wenn nichts im Mietvertag steht dass ab einem bestimmten Zeitpunkt die Terrasse vergrössert wird und dann die Miete deswegen erhöht werden soll geht in diesem Punkt nichts! Da das bei mir nicht im Mietvertag steht ist Essig mit der Erhöhung. Anwalt wird dem VM jetzt schreiben und die Erhöhung ablehnen.
So gesehen, netter Versuch von meinem VM <!-- s --><!-- s --> laut Aussage meines Anwalts sieht er in diesem Fall auch einem evtl. Prozess mehr als gelassen entgegen.
Susanne
Prima!
Herzlichen Dank für Deine Rückmeldung!
HotblackDesiato
Also wenn mir mein Mieter mit einem Brief vom Anwalt kommt, dann würde ich zumindest mit dem Gedanken spielen, den Mietvertrag einfach zu kündigen und mir einen anderen Mieter zu suchen, mit dem ich eher klar komme und der diese Miete auch zahlt.
So , jetzt könnt ihr über mich herfallen, aber ich würde die Sache mit dem Anwalt sicher nicht verzeihen. Der Mieter ist immerhin Vertragspartner. Keine sehr guten Voraussetzungen für ein Vertragsverhältnis, meint ihr nicht ?
Stefan
Endu
@hotblackdesiato: das ist völlig korrekt! leider ist der anwalt notwendig da mein vm meint er könne alles so machen wie er das will. bitte lese den ganzen thread dann wirst du auch herausfinden, dass das verhältnis schon gestört ist und die erhöhung die retourkutsche auf eine berechtigte mietminderung von mir bzw meines anwalts ist. <!-- s 
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kannst ja mal versuchen deinen mietern einfach eine unberechtigte mieterhöhung zu schicken und wenn einer diese dann ablehnt ihn zu kündigung. dann ist allerdings die kündigung genauso unwirksam wie die mieterhöhung.
ich sehe hiermit meinen thread als geschlossen an[/b:e0fb7] ich nehme das mal wörtlich -die mod-[/color:e0fb7]und möchte bitten nur noch kommentare die wirklich direkt mit meinem fall zu tun haben hier zu posten. (dazu bedarf es sich den kompletten thread durchzulesen). aber eigentlich ist das nicht mehr notwendig da die geschichte durch den anwalt geklärt ist. <!-- s --><!-- s -->