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Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler - Maklergesetz
Begriff und Tätigkeit des Maklers
§ 1. Makler ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten
vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein.
Befugnisse des Maklers
§ 2. (1) Ohne ausdrückliche Vereinbarung ist der Makler nicht befugt, für den Auftraggeber das vermittelte Geschäft zu schließen
oder Zahlungen vom Dritten entgegenzunehmen.
(2) Der Auftraggeber kann, solange ihm der Dritte weder bekannt ist noch bekannt sein muß, Erklärungen zur Wahrung seiner Rechte an den
Makler richten, wenn der Makler befugt ist, Erklärungen, die zum Abschluss des Vertrags mit dem Dritten führen können, mit
Rechtswirkung für den Dritten entgegenzunehmen.
Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag Interessenwahrung und Unterstützung § 3. (1) Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch, wenn er zugleich für den Dritten tätig ist.
(2) Der Auftraggeber hat den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen.
(3) Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.
(4) Bei Verletzung der Pflichten nach den Abs. 1 bis 3 kann Schadenersatz verlangt werden. Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen.
Vermittlung; Abschluss
§ 4. (1) Mangels anderer Vereinbarung ist der Makler nicht verpflichtet, sich um die Vermittlung zu bemühen.
(2) Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft zu schließen.
Doppeltätigkeit
§ 5. (1) Der Makler darf ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers nicht zugleich für den Dritten tätig werden oder von diesem eine Belohnung annehmen, wenn nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(2) Bei Zuwiderhandeln kann der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßig empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens verlangen. § 3 Abs. 4 zweiter Satz bleibt unberührt.
(3) Sobald der Makler als Doppelmakler tätig wird, hat er dies beiden Auftraggebern mitzuteilen. Diese Mitteilungspflicht entfällt, wenn er den Umständen nach annehmen darf, daß seine Doppeltätigkeit den Auftraggebern bekannt ist.
Provision
§ 6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, daß das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.
(2) Die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft,
wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten
geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder
wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
(5) Liegen die Provisionsvoraussetzungen für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder mehreren Maklern vor, so schuldet der Auftraggeber gleichwohl die Provision nur einmal. Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat. Lässt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Hat der Auftraggeber einem von mehreren beteiligten Maklern ohne grobe Fahrlässigkeit zuviel an Provision bezahlt, so ist er von seiner Schuld im Betrag der Überzahlung gegenüber sämtlichen verdienstlichen Maklern befreit. Dadurch verkürzte Makler können von den anderen
Maklern den Ausgleich verlangen.
Entstehen des Provisionsanspruchs
§ 7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
(2) Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, daß der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht
vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen, daß er
alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu veranlassen.
Höhe des Provisionsanspruchs
§ 8. (1) Ist über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart, so gebührt dem Makler die für die erbrachten Vermittlungsleistungen
ortsübliche Provision. Lässt sich eine solche nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht eine angemessene Provision zu.
(2) Nachlässe, die der Auftraggeber dem Dritten gewährt, vermindern nur dann die Berechnungsgrundlage der Provision, wenn sie schon beim
Abschluss des Geschäfts vereinbart worden sind.
(3) Der Berechnung der Provision dürfen keine unzulässigen Entgelte zugrundegelegt werden.
Anmerkung
Abs. 2 gilt etwa bei Vermittlung eines Mietvertrages für einen Mietzins, der mit einem höheren Betrag vereinbart ist, als noch
§§ 15 ff MRG, BGBl. Nr. 520/1981, zulässig.
Ersatz von Aufwendungen
§ 9. Für die durch den Geschäftsbetrieb entstandenen allgemeinen Kosten und Auslagen kann der Makler keinen Ersatz verlangen.
Aufwendungen des Maklers auf Grund von zusätzlichen Aufträgen sind nur dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich vereinbart
worden ist. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft nicht zustande kommt.
Verjährung
§ 11. Ansprüche aus dem Maklervertragsverhältnis verjähren in drei Jahren ab Fälligkeit. Die Verjährung ist gehemmt, solange der Makler
vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte.
Alleinvermittlungsauftrag
§ 14. (1) Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
(2) Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung.
Provisionsvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs
§ 15. (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne
einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen
Provision und nur für den Fall zulässig, daß
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen
dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten
Grund unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, daß
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
2. Teil: IMMOBILIENMAKLER
§ 16. (1) Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.
(2) Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder der eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt.
3. Teil: HANDELSMAKLER
§ 19. (1) Handelsmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über Gegenstände des Handelsverkehrs vermittelt.
(2) Die für Freie Makler im Sinn des § 57 BörseG, BGBl. Nr. 555/1989, geltenden Vorschriften und Handelsbräuche bleiben unberührt.
Wahrung der Interessen des Versicherungskunden
§ 28. Die Interessenwahrung gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 3 und gemäß § 27 Abs. 1 umfasst die Aufklärung und Beratung des Versicherungskunden über den zu vermittelnden Versicherungsschutz sowie insbesondere auch folgende Pflichten des Versicherungsmaklers:
1. Erstellung einer angemessenen Risikoanalyse und eines angemessenen Deckungskonzepts;
2. Beurteilung der Solvenz des Versicherers im Rahmen der einem Makler zugänglichen fachlichen Informationen;
3. Vermittlung des nach den Umständen des Einzelfalls bestmöglichen Versicherungsschutzes, wobei sich die Interessenwahrung aus sachlich gerechtfertigten Gründen auf bestimmte örtliche Märkte oder bestimmte Versicherungsprodukte beschränken kann, sofern der Versicherungsmakler dies dem Versicherungskunden ausdrücklich bekannt gibt;
4. Bekanntgabe der für den Versicherungskunden durchgeführten Rechtshandlungen sowie Aushändigung einer Durchschrift der Vertragserklärung des Versicherungskunden, sofern sie schriftlich erfolgte; Aushändigung des Versicherungsscheins (Polizze) sowie der dem Vertrag zugrundeliegenden
Versicherungsbedingungen einschließlich der Bestimmungen über die Festsetzung der Prämie;
5. Prüfung des Versicherungsscheins (Polizze);
6. Unterstützung des Versicherungskunden bei der Abwicklung des Versicherungsverhältnisses vor und nach Eintritt des Versicherungsfalls, namentlich auch bei Wahrnehmung aller für den Versicherungskunden wesentlichen Fristen;
7. laufende Überprüfung der bestehenden Versicherungsverträge sowie gegebenenfalls Unterbreitung geeigneter Vorschläge für eine Verbesserung des Versicherungsschutzes.
Gebührengesetz 1957
§ 33. Tarif der Gebühren für Rechtsgeschäfte.
Bestandverträge
(1) Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine
gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert
1. im allgemeinen ..................................... 1 v.H.;
2. beim Jagdpachtvertrag .............................. 2 v.H.
(2) Einmalige oder wiederkehrende Leistungen die für die Überlassung des Gebrauches vereinbart werden, zählen auch dann zum
Wert, wenn sie unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können.
(3) Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes.
Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Abweichend vom ersten Satz sind bei Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind) die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen.
(4) Gebührenfrei sind
1. Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert;
3. Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt;
4. Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungsbeitrages gemäß § 45 MRG begehrt wird.
(5) 1. Die Hundertsatzgebühr ist vom Bestandgeber, der im Inland einen Wohnsitz, den gewöhnlichen Aufenthalt, seine Geschäftsleitung oder seinen Sitz hat oder eine inländische Betriebsstätte unterhält, selbst zu berechnen und bis zum 15. Tag (Fälligkeitstag) des dem Entstehen der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats an das für die Erhebung der Gebühren sachlich zuständige Finanzamt zu entrichten, in dessen Amtsbereich der Bestandgeber seinen (Haupt-)Wohnsitz, seinen gewöhnlichen Aufenthalt, den Ort der Geschäftsleitung oder seinen Sitz hat oder sich die wirtschaftlich bedeutendste Betriebsstätte befindet.
2. Der Bundesminister für Finanzen kann mit Verordnung Ausnahmen von der Verpflichtung zur Selbstberechnung der Gebühr nach Z 1 für atypische oder gemischte Rechtsgeschäfte, für Rechtsgeschäfte, bei denen Leistungen von einem erst in Zukunft ermittelbaren Betrag abhängen, sowie für Bestandgeber, denen eine persönliche Befreiung von den Gebühren zukommt, bestimmen. Für Fälle, in denen die vom Bestandnehmer zu erbringenden Nebenleistungen in der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde der Höhe nach nicht festgehalten sind, können weiters mit Verordnung des Bundesministers für Finanzen für Gruppen von Bestandobjekten Durchschnittssätze aufgestellt werden; diese sind auf Grund von Erfahrungen über die Höhe der bei der jeweiligen Gruppe von Bestandobjekten üblicherweise anfallenden Kosten festzusetzen.
3. Der Bestandgeber hat dem Finanzamt eine Anmeldung über das Rechtsgeschäft unter Verwendung eines amtlichen Vordruckes bis zum Fällig- keitstag zu übermitteln, welche die für die Gebührenberechnung erforderlichen Angaben zu enthalten hat; dies gilt als Gebührenanzeige gemäß § 31. Auf den Urkunden ist ein Vermerk über die erfolgte Selbstberechnung anzubringen, der den berechneten Gebührenbetrag, das Datum des Tages der Selbstberechnung und die Unterschrift des Bestandgebers enthält.
4. Rechtsanwälte, Notare, Wirtschaftstreuhänder sowie Immobilienmakler und Immobilienverwalter im Sinne der Bestimmungen der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, in der jeweils geltenden Fassung, (Parteienvertreter) und gemeinnützige Bauvereinigungen im Sinne der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 1979, BGBl. Nr. 139, in der jeweils geltenden Fassung, sind befugt, innerhalb
der in der Z 1 angeführten Frist die Gebühr für Rechtsgeschäfte gemäß § 33 Tarifpost 5 als Bevollmächtigte des Bestandgebers selbst zu berechnen und bis zum 15. Tag (Fälligkeitstag) des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Monats an das für die Erhebung der Gebühren sachlich zuständige Finanzamt zu entrichten, in dessen Amtsbereich sich die Geschäftsleitung oder der Sitz des Parteienvertreters oder der gemeinnützigen Bauvereinigung befindet. Im Übrigen ist § 3 Abs. 4a, 4b und 4c sinngemäß anzuwenden.
5. Für Bestandgeber, zu deren Geschäftstätigkeit laufend der Abschluss von Rechtsgeschäften im Sinne dieser Tarifpost gehört, sind die Bestimmungen des § 3 Abs. 4a über die Führung von Aufschreibungen und die Entrichtung der Hundertsatzgebühr sowie die Bestimmungen des A
Abs. 4b sinngemäß anzuwenden.
Dienstbarkeiten
Dienstbarkeiten, wenn jemandem der Titel zur Erwerbung einer Dienstbarkeit entgeltlich eingeräumt oder die entgeltliche Erwerbung von
dem Verpflichteten bestätigt wird, von dem Werte des bedungenen Entgeltes ........................... 2 v.H.
Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler
Auf Grund des § 69 Abs. 2 und des § 73 Abs. 3 der Gewerbeordnung 1994, BGBl. Nr. 194, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr. 314/1994 wird - hinsichtlich der §§ 1 bis 7 im Einvernehmen mit dem Bundesminister für Gesundheit und Konsumentenschutz - verordnet:
1. ABSCHNITT
Anwendungsbereich
§ 1. Diese Verordnung ist anzuwenden auf:
1. die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern und Unternehmen sowie Unternehmensbeteiligungen,
2. die Vermittlung von Bestandverträgen (Miet- und Pachtverträgen)
sowie die Vermittlung sonstiger Rechte einschließlich der
Vermittlung von Teilzeitnutzungsrechten und Optionsrechten über
bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume und Unternehmen,
3. die Vermittlung von Hypothekardarlehen und
4. die Vermittlung von Anteilscheinen und Beteiligungen an
Immobilienfonds.
2. ABSCHNITT
Standes- und Ausübungsregeln
Standesgemäßes Verhalten
§ 2. Die Immobilienmakler haben ihren Beruf gewissenhaft mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers auszuüben. Sie sind
verpflichtet, jedes standeswidrige Verhalten zu unterlassen.
§ 3. Standeswidrig ist ein Verhalten im Geschäftsverkehr mit den
Auftraggebern oder ein Verhalten anderen Berufsangehörigen gegenüber,
das geeignet ist, das Ansehen des Berufsstandes zu beeinträchtigen
oder gemeinsame Interessen des Berufsstandes zu schädigen.
§ 4. (1) Die Immobilienmakler verhalten sich im Geschäftsverkehr
mit den Auftraggebern insbesondere dann standeswidrig, wenn sie
1. ohne Einverständnis mit den Verfügungsberechtigten Vermittlungen
anbieten oder durchführen oder
2. Vermittlungen anbieten oder durchführen, ohne auf ihre
Eigenschaft als Immobilienmakler, auf die Provisionspflicht des
Auftraggebers bei erfolgreicher Vermittlung und auf die Höhe der
Provision ausdrücklich hinzuweisen oder
3. einen Maklervertrag abschließen, ohne dem Auftraggeber
unverzüglich eine schriftliche Bestätigung über den wesentlichen
Vertragsinhalt zu geben oder
4. eine Privatperson (§ 1994), mit der sie einen
Maklervertrag abgeschlossen haben oder abzuschließen
beabsichtigen, auf die Möglichkeit einer teilweisen oder
gänzlichen Fremdfinanzierung des zu vermittelnden Geschäftes
hinweisen, ohne den Auftraggeber spätestens vor Abgabe seiner
Vertragserklärung über die finanzielle Gesamtbelastung,
insbesondere über allenfalls zu leistende Anzahlungen und die
Höhe der Rückzahlungsraten sowie gegebenenfalls über die
Voraussetzungen für die Übernahme von Wohnbauförderungsmitteln
aufzuklären oder
5. anvertraute Gelder, die nicht unverzüglich weitergegeben werden,
nicht auf ein Anderkonto einlegen oder
6. Gelder oder Urkunden rechtswidrig zurückbehalten oder
7. vor Ablauf der Rücktrittsfrist gemäß § 30a des
Konsumentenschutzgesetzes, BGBl. Nr. 140/1979, zuletzt geändert
durch das Bundesgesetz BGBl. Nr. 262/1996, oder vor dem
rechtswirksamen Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäftes
ein Angeld, Reugeld, eine Anzahlung, Provisionszahlungen oder
Teile von Provisionszahlungen entgegennehmen oder
8. Hypothekardarlehen vermitteln, ohne den Auftraggeber in
schriftlicher Form über die in § 33 Abs. 2 Z 1, 2 und 5 des
Bankwesengesetzes, BGBl. Nr. 532/1993, angeführten Beträge
aufzuklären oder
9. Privatpersonen (§ 1994) in deren Wohnstätte
aufsuchen, um Aufträge zur Vermittlung von Hypothekarkrediten zu
erhalten, ohne hiezu ausdrücklich aufgefordert worden zu sein.
(2) Abs. 1 Z 2 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um eine
Berufstätigkeit in den für den Kundenverkehr des Immobilienmaklers
bestimmten Geschäftsräumen handelt.
§ 5. Die Immobilienmakler verhalten sich bei Ausübung ihres
Gewerbes anderen Berufsangehörigen gegenüber insbesondere dann
standeswidrig, wenn sie
1. die Berufsangabe unterlassen oder
2. mit Personen regelmäßig zusammenarbeiten, von denen sie bei
Anwendung entsprechender Sorgfalt wissen müssen, daß sie das
Gewerbe der Immobilienmakler oder das Gewerbe der
Immobilienverwalter oder das Gewerbe der Bauträger unbefugt
ausüben oder
3. in Fällen gemeinsamer Auftragsbearbeitung ohne ausdrückliche
Zustimmung des beauftragten Immobilienmaklers mit dem
Auftraggeber direkt in Verbindung treten oder
4. insbesondere in Fällen gemeinsamer Auftragsbearbeitung einem
anderen Immobilienmakler infolge Vernachlässigung der Sorgfalt
eines ordentlichen Immobilienmaklers über das zu vermittelnde
Rechtsgeschäft oder über Umstände, die für die Beurteilung des
Rechtsgeschäftes wesentlich sind (zB Beschaffenheit des Hauses
oder der Wohnung, Immissionen von einem Nachbarn), unzutreffende
oder unzureichende Mitteilungen machen oder
5. einen Maklervertrag abschließen, obwohl sie wissen oder bei
Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers
wissen müssen, daß der einem anderen befugten Immobilienmakler
erteilte Alleinvermittlungsauftrag noch aufrecht ist oder
6. die unentgeltliche Durchführung von Vermittlungen anbieten oder
diese Vermittlungen zu Bedingungen (insbesondere Provisionen
oder sonstigen Vergütungen) anbieten oder durchführen, die einer
ordnungsgemäßen kaufmännischen Geschäftsführung widersprechen
oder
7. unlautere Kundenabwerbung betreiben.
Inserate
§ 6. (1) Aus Inseraten muß hervorgehen, daß sie von einem
Immobilienmakler stammen. Ein Hinweis auf eine Provisionspflicht des
Auftraggebers und auf die Höhe der Provision ist abweichend von § 4
Abs. 1 Z 2 nicht erforderlich.
(2) Machen Immobilienmakler Kaufpreisangaben in Inseraten, so ist
im Falle der Angabe einer Anzahlung auf die Höhe der laufenden
Rückzahlung sowie auf den Gesamtbetrag hinzuweisen.
Verschwiegenheit
§ 7. (1) Immobilienmakler sind zur Verschwiegenheit über alle ihnen
im Rahmen ihrer Berufsausübung bekanntgewordenen Tatsachen
verpflichtet. Sie haben auch ihre Arbeitnehmer und sonstigen
Mitarbeiter zu dieser Verschwiegenheit zu verpflichten.
(2) Die Pflicht zur Verschwiegenheit besteht nicht, soweit den
Immobilienmakler gegenüber dem Auftraggeber Beratungs- und
Aufklärungspflichten treffen oder dem Auftraggeber die erforderlichen
Nachrichten zu geben sind. Der Immobilienmakler ist von der Pflicht
zur Verschwiegenheit weiters entbunden, soweit es für die
Durchsetzung von Provisionsansprüchen erforderlich ist.
Einstellung und Ruhen der Gewerbeausübung
§ 8. Die Immobilienmakler haben die Einstellung oder das Ruhen der
Gewerbeausübung ihren Auftraggebern rechtzeitig, spätestens aber drei
Wochen vorher anzuzeigen.
Arbeitnehmer
§ 9. (1) Die Immobilienmakler haben der zuständigen Landesinnung
der Immobilien- und Vermögenstreuhänder die Aufnahme und die
Beendigung der Tätigkeit ihrer Arbeitnehmer und sonstigen Mitarbeiter
umgehend, spätestens aber zwei Wochen nach dem Zeitpunkt der Aufnahme
oder der Beendigung der Tätigkeit schriftlich mitzuteilen.
(2) In der Mitteilung gemäß Abs. 1 sind neben dem Vor- und
Familiennamen der betreffenden Arbeitnehmer und sonstigen Mitarbeiter
auch deren Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Unterkunft (Wohnung)
anzugeben.
3. ABSCHNITT
Geschäftsbedingungen
Mitteilung von Geschäftsbedingungen an den Verein für
Konsumenteninformation
§ 10. Die Immobilienmakler haben die von ihnen verwendeten
Geschäftsbedingungen dem Verein für Konsumenteninformation zu
übermitteln, es sei denn, sie verwenden nur jene
Geschäftsbedingungen, deren Verwendung von der Bundesinnung der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder empfohlen wird.
4. ABSCHNITT
Höchstbeträge
Höchstbeträge der Provisionen oder sonstigen Vergütungen
§ 11. Dieser Abschnitt gilt nicht für die Vermittlung einer Burg,
eines Schlosses oder eines Klosters.
§ 12. (1) Wird mit dem Auftraggeber eine Provision oder sonstige
Vergütung vereinbart, so darf die Provision oder sonstige Vergütung
die sich aus den Abs. 2 bis 4 und aus den §§ 15 bis 27 ergebenden
Höchstbeträge nicht übersteigen. Wird auch mit dem anderen
Auftraggeber eine Provision oder sonstige Vergütung vereinbart, so
darf auch diese den jeweils festgelegten Höchstbetrag nicht
übersteigen. Die Umsatzsteuer ist in den festgelegten Höchstbeträgen
nicht enthalten.
(2) Die mit dem Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung darf den zulässigen Höchstbetrag bis zu 100 Prozent
überschreiten, sofern mit dem anderen Teil keine Provision oder
sonstige Vergütung vereinbart wird. Wird der festgelegte Höchstbetrag
durch die mit dem einen Auftraggeber vereinbarte Provision oder
sonstige Vergütung nicht ausgeschöpft, so darf die mit dem anderen
Auftraggeber vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den
festgelegten Höchstbetrag höchstens um jenen Betrag überschreiten, um
den die mit dem einen Auftraggeber vereinbarte Provision oder
sonstige Vergütung den festgelegten Höchstbetrag unterschreitet.
(3) Betrifft die Vermittlung eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus,
so darf die mit dem Wohnungssuchenden vereinbarte Provision oder
sonstige Vergütung den Höchstbetrag gemäß Abs. 2 nicht überschreiten.
(4) Ist der gemäß einer bestimmten Ziffer des § 15 Abs. 2 oder des
§ 18 oder des § 25 Abs. 1 oder des § 26 Abs. 1 zu berechnende
Provisionsbetrag geringer als der mit dem Prozentsatz der
nächstniederen Ziffer vom Höchstbetrag dieser Ziffer berechnete
Provisionsbetrag, so gilt der Provisionsbetrag gemäß der
nächstniederen Ziffer als Höchstbetrag.
§ 13. Die Immobilienmakler haben in den für den Kundenverkehr
bestimmten Geschäftsräumen die für Vermittlungen zulässigen
Höchstbeträge der Provisionen oder sonstigen Vergütungen mit dem
ausdrücklichen Hinweis, daß es sich um Höchstbeträge handelt,
ersichtlich zu machen. Diese Ersichtlichmachung hat auch dann zu
erfolgen, wenn die Vermittlung von Rechtsgeschäften betreffend
bestimmte Objekte in Schaufenstern, Schaukästen und dergleichen
angeboten wird. Bei der Ersichtlichmachung ist auch auf die Höhe der
Umsatzsteuer hinzuweisen.
§ 14. Vermittelt der Immobilienmakler einen Vertrag, mit dem einem
Auftraggeber das zeitlich befristete Recht eingeräumt wird, durch
einseitige Erklärung das betreffende Geschäft zustande zu bringen
(Optionsvertrag), so darf die mit diesem Auftraggeber vereinbarte
Provision oder sonstige Vergütung die Hälfte des für das im
Maklervertrag genannte Geschäft festgelegten Höchstbetrages nicht
übersteigen. Macht der Auftraggeber von seinem Optionsrecht Gebrauch,
so darf die für diesen Fall vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung die Differenz zwischen dem für das betreffende Geschäft
festgelegten Höchstbetrag und der für die Vermittlung des
Optionsvertrages zu bezahlenden Provision oder sonstigen Vergütung
nicht übersteigen.
Vermittlung von Kauf- und Tauschgeschäften über Immobilien und
Unternehmen
§ 15. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
1. des Kaufes, Verkaufes oder Tausches einer Liegenschaft oder
eines Liegenschaftsanteiles oder
2. des Kaufes, Verkaufes oder Tausches eines Liegenschaftsteiles,
an dem Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß
begründet wird oder
3. des Kaufes, Verkaufes oder Tausches von Unternehmen aller Art
oder
4. von Beteiligungen aller Art an Unternehmen oder
5. einer Abgeltung für ein Superädifikat auf einem zu verpachtenden
oder zu vermietenden Grundstück
darf den im Abs. 2 jeweils angeführten Höchstbetrag nicht
übersteigen.
(2) Als Höchstbetrag wird in Prozenten des Wertes (§ 16)
festgelegt:
1. bei einem Wert bis 500 000 S ......................... 4 Prozent
2. bei einem Wert von mehr als 500 000 S ................ 3 Prozent
Berechnung des Wertes
§ 16. (1) Der Wert gemäß § 15 Abs. 2 ist nach dem zwischen den
Parteien vereinbarten Kaufpreis für das Objekt und dem Betrag, der
den vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und
sonstigen geldwerten Lasten sowie den Haftungsübernahmen entspricht,
zu berechnen. Im Falle des Erwerbes von Gesellschaftsanteilen werden
überdies die diesen Anteilen zuzuordnenden Verbindlichkeiten
hinzugerechnet. Der Verkehrswert der Einrichtungs- und
Ausstattungsgegenstände, Warenlager, Maschinen und Geräte und
sonstiger Betriebsmittel jeder Art ist hinzuzurechnen, sofern er
nicht schon im Kaufpreis für das Objekt enthalten ist.
(2) Wird im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart, daß der
Auftraggeber die Provision auch ohne Vermittlungserfolg zu bezahlen
hat, wenn das Geschäft während der Dauer des
Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung
eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen
ist, so ist der Berechnung der Provisionshöhe der im
Alleinvermittlungsauftrag festgelegte Preis zugrunde zu legen, wenn
der vereinbarte Kaufpreis höher ist.
(3) Im Falle eines Tausches gilt als Wert gemäß § 15 Abs. 2 bei
Objekten mit gleichem Verkehrswert der einfache Verkehrswert, bei
Objekten mit unterschiedlichem Verkehrswert der höhere Verkehrswert.
(4) Bei der Bestimmung des Verkehrswertes eines Objektes gemäß
Abs. 3 sind auch die Verkehrswerte der Einrichtungs- und
Ausstattungsgegenstände, Warenlager, Maschinen und Geräte und
sonstiger Betriebsmittel jeder Art in Rechnung zu stellen, sofern
diese nicht bereits im Verkehrswert enthalten sind.
Vermittlung von Hypothekardarlehen
§ 17. Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
eines Hypothekardarlehens darf den Betrag von zwei Prozent der
Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung des
Hypothekardarlehens im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15
Abs. 1 steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die
Provision oder sonstige Vergütung fünf Prozent der Darlehenssumme
nicht übersteigen.
Vermittlung von Baurechten
§ 18. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
von Baurechten darf den im folgenden jeweils angeführten Höchstbetrag
nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision
Dauer des Baurechtes oder sonstigen Vergütung in
Prozenten des auf die Dauer
des vereinbarten Baurechtes
entfallenden Bauzinses
1. von 10 bis 30 Jahren .............. 3 Prozent
2. über 30 Jahre ..................... 2 Prozent
(2) Der Höchstbetrag gemäß Abs. 1 Z 2 darf höchstens von einem
Baurechtszins für 45 Jahre berechnet werden.
Vermittlung von Bestandverträgen
§ 19. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
der Haupt- oder Untermiete von Geschäftsräumen aller Art (Lokalen,
Verkaufsräumen, Magazinen, Garagen, Werkstätten, Arbeits-, Büro- oder
Kanzleiräumen, Lager- und Einstellplätzen usw.) und der Haupt- oder
Untermiete von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf den Betrag des
dreifachen monatlichen Bruttomietzinses (§ 24) nicht übersteigen.
(2) Die Beschränkung des Abs. 1 hinsichtlich des Höchstbetrages der
Provision oder sonstigen Vergütung gilt nicht, wenn die Vermittlung
der Miete von Wohnungen zum Zwecke der Unterbringung von Mietern
erfolgt, denen eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird, sofern
der Immobilienmakler nur mit dem ihn beauftragenden Eigentümer oder
Bauorganisator eine Vereinbarung über eine Provision oder sonstige
Vergütung trifft.
Vermittlung befristeter Mietverhältnisse
§ 20. (1) Die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung für die Vermittlung eines kürzer als auf zwei Jahre
befristeten Mietverhältnisses darf den Betrag des einfachen
monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
(2) Die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung für die Vermittlung eines mindestens auf zwei Jahre, jedoch
höchstens auf drei Jahre befristeten Mietverhältnisses darf den
Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
(3) Wird für den Fall einer Verlängerung eines befristeten
Mietverhältnisses eine weitere Provision oder sonstige Vergütung
vereinbart und beträgt die Mietdauer insgesamt mindestens zwei Jahre,
jedoch nicht mehr als drei Jahre, so darf die weitere Provision oder
sonstige Vergütung jenen Betrag nicht übersteigen, der die zuerst
vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung auf den zweifachen
monatlichen Bruttomietzins ergänzt. Wird für den Fall einer
Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses eine weitere
Provision oder sonstige Vergütung vereinbart und beträgt die
Mietdauer insgesamt mehr als drei Jahre oder wird für den Fall der
Umwandlung des befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis eine
weitere Provision oder sonstige Vergütung vereinbart, so darf die
weitere Provision oder sonstige Vergütung jenen Betrag nicht
übersteigen, der die zuerst vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung auf den dreifachen monatlichen Bruttomietzins ergänzt.
Vermittlung von Mietverhältnissen durch Hausverwalter
§ 21. (1) Vermittelt ein Immobilienverwalter ein Mietverhältnis an
einer Wohnung, die in einem Haus gelegen ist, mit dessen Verwaltung
er betraut ist, so darf die Provision oder sonstige Vergütung den
Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
(2) Vermittelt ein Immobilienverwalter ein gemäß § 20 Abs. 1 oder 2
befristetes Mietverhältnis an einer Wohnung, die in einem von ihm
verwalteten Haus gelegen ist, so gelten die im § 20 Abs. 1 oder 2
genannten Höchstbeträge.
(3) Vermittelt ein Immobilienverwalter ein Mietverhältnis an einer
Wohnung, an der Wohnungseigentum besteht, und ist der Auftraggeber
nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft, so gelten die in den
§§ 19 und 20 genannten Höchstbeträge.
Vermittlung besonderer Abgeltungen
§ 22. Die mit dem Vermieter und mit dem Vormieter vereinbarte
Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Abgeltung
für Investitionen, Einrichtungsgegenstände oder die Einräumung von
Rechten darf jeweils fünf Prozent des vom Mieter hiefür geleisteten
Betrages (einschließlich einer allfälligen Umsatzsteuer) nicht
übersteigen.
Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumen
§ 23. Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der
Untermiete an einzelnen Wohnräumen darf den Betrag des einfachen
monatlichen Mietzinses nicht übersteigen.
Bruttomietzins
§ 24. (1) Der Bruttomietzins besteht aus dem Haupt- oder
Untermietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den
Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden
laufenden öffentlichen Abgaben, dem auf den Mietgegenstand
entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen und dem
Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände
oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des
Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die zu entrichtende Umsatzsteuer
ist nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Zu den Einrichtungs-
und Ausstattungsgegenständen gehören insbesondere auch Maschinen und
Geräte und sonstige Betriebsmittel sowie Organisationsmittel jeder
Art. Eine zeitlich befristete Mietzinsreduktion oder
Mietzinsfreistellung bleibt unberücksichtigt.
(2) Bei der Berechnung der Provision oder der sonstigen Vergütung
für die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung, für die
nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht
frei vereinbart werden darf, sind die Heizkosten nicht in den
Bruttomietzins einzurechnen.
Vermittlung von Pachtverhältnissen insbesondere in der Land- und
Forstwirtschaft
§ 25. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
der auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder
Liegenschaftsteilen, wie insbesondere von land- und
forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Gütern), oder von land-
und forstwirtschaftlichen Betrieben darf den im folgenden jeweils
angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision
Dauer des Pacht oder sonstigen Vergütung in
Prozenten des auf die
Pachtdauer entfallenden
Pachtschillings
1. von 10 bis 30 Jahren .............. 3 Prozent
1. bis zu 6 Jahren ................... 5 Prozent
2. bis zu 12 Jahren .................. 4 Prozent
3. bis zu 24 Jahren .................. 3 Prozent
4. über 24 Jahre ..................... 2 Prozent
(2) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der
nicht auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder
Liegenschaftsteilen, wie insbesondere von land- und
forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Gütern), oder von land-
und forstwirtschaftlichen Betrieben darf den Betrag von fünf Prozent
des auf die Pachtdauer von fünf Jahren entfallenden Pachtschillings
nicht übersteigen.
(3) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer
Ablöse für Vieh-, Feld- und Gutsinventar, Erntevorrat o. dgl. darf
drei Prozent des Gegenwertes dieses Zugehörs nicht übersteigen.
Vermittlung von Pachtverhältnissen an Unternehmen
§ 26. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung
der auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von nicht durch § 25
erfaßten Unternehmen aller Art darf den im folgenden jeweils
angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision
Dauer des Pacht oder sonstigen Vergütung in
Prozenten des auf die
Pachtdauer entfallenden
Pachtschillings
1. bis zu 5 Jahren ................... 5 Prozent
2. bis zu 10 Jahren .................. 4 Prozent
3. über 10 Jahre ..................... 3 Prozent
(2) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der
nicht auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von nicht durch § 25
erfaßten Unternehmen aller Art darf den Betrag des auf die Pachtdauer
von drei Monaten entfallenden Pachtschillings nicht übersteigen.
(3) Die mit dem Verpächter und mit dem Vorpächter vereinbarte
Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Abgeltung
für Investitionen oder Einrichtungsgegenstände darf jeweils fünf
Prozent des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages nicht
übersteigen.
Vermittlung sonstiger Gebrauchs- und Nutzungsrechte
§ 27. Die Provision oder sonstige Vergütung für eine nicht unter
die §§ 18 bis 26 fallende Vermittlung von Verträgen, aus denen ein
Nutzungs- oder Gebrauchsrecht an Geschäftsräumen aller Art oder an
Wohnungen oder Einfamilienhäusern erfließt, darf den Betrag des
dreifachen monatlichen Bruttoentgeltes nicht übersteigen. § 19 Abs. 2
sowie §§ 20 bis 22 und 24 sind sinngemäß anzuwenden.
5. ABSCHNITT
Schlußbestimmungen
§ 28. (1) Gleichzeitig mit dem Inkrafttreten dieser Verordnung
tritt die Verordnung des Bundesministers für Handel, Gewerbe und
Industrie vom 16. Juni 1978, BGBl. Nr. 323, über Ausübungsregeln für
Immobilienmakler, zuletzt geändert durch die Verordnung BGBl. Nr.
66/1994, außer Kraft.
Maklerprovision-DMB
Die Maklerprovision darf höchstens zwei Monatsmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlung, plus Mehrwertsteuer. Mieter müssen den Makler aber nur bezahlen, wenn
1)
Mieter und Makler einen sogenannten Maklervertrag abgeschlossen haben, in dem die Tätigkeit des Wohnungsvermittlers und dessen Provision vereinbart wird.
2)
der Makler eine Mietwohnung nachgewiesen oder vermittelt hat.
3)
der Mietvertrag über die vermittelte Wohnung oder nachgewiesene Wohnung auch tatsächlich abgeschlossen worden ist.
Maklerprovision gibt es also nur, wenn der Makler erfolgreich gearbeitet hat.
Trotz Maklervertrag, Maklertätigkeit und Abschluß des Mietvertrages bekommt der Makler keine Provision, wenn durch den abgeschlossenen Mietvertrag lediglich das laufende Mietverhältnis fortgesetzt oder verlängert oder erneuert wird, wenn die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung oder sonstige preisgebundene Wohnung ist, wenn der Wohnungsvermittler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist bzw., wenn Wohnungsvermittler und Eigentümer, Verwalter oder Eigentümer der Wohnung rechtlich oder wirtschaftlich eng miteinander verflochten sind.
MAKLERGESETZ - BESTIMMUNGEN DER §§ 6 Abs. 7 Abs. 10 und 15
§ 6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts
wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem
Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder
wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die
Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann
einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses
Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten
Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen
werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz
für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren
Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder
ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass:
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht
zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen
für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten
Grund unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers
fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer
anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt
gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem
vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte
Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches
oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
§ 15 (2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall
vereinbart werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund
vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vertragswidrig durch die
Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist,
oder
RE/MAX LINZ-CITY
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch
die Vermittlung eines anderen Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekommen ist.
§ 15 (3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336
ABGB.
KONSUMENTENSCHUTZGESETZ § 30 b
§ 30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der
Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche
Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche
dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich
erwachsenen Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der
Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder
familiäres Naheverhältnis im Sinne des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn
der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese
Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderungen der
Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zustellen. Erfüllt
der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG. Aufgrund des bestehenden
Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des
Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.
Rücktrittsrecht gemäß §§ 3 und 30 a des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ ) ist und entweder seine
Vertragserklärung
-
am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat
- seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbesondere Mietrechts), eines
sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
- an einer Wohnung, an einem Einfamilienhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines
Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
- zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen
Angehörigen dienen soll; (§ 30 a KSchG)
oder seine Vertragserklärung
- weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
- noch die Geschäftsverbindung zu Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler
selbst angebahnt hat (§ )
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt am Tage
nach Abgabe des Vertragserklärung (§30 a KSchG) bzw. ab Zustandekommen des
Vertrages (§ ) oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später
ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet jedenfalls einen
Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§ 30 a KSchG) bzw. nach
Zustandekommen des Vertrages (§ ).
KONSUMENTENSCHUTZ BEI IMMOBILIENGESCHÄFTEN
Anmerkung: Nimmt des Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit
diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo
der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § .
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines
Immobiliengeschäftes (§ 30 a KSchG) gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung
geschlossenen Maklervertrag.
Makler geht leer aus bei „unwürdigem" Verhalten
Immobilienkäufer müssen ihrem Makler keine Courtage zahlen, wenn dieser ihnen be-
wusst gravierende Mängel des zu vermittelnden Objektes vorenthält.
Das berichtet der Anwalt-Suchservice in Köln unter Berufung auf ein Urteil des
Oberlandesgerichts Naumburg (Sachsen-Anhalt) (Az.: 9 U 84/01). Demnach können
Makler bei „unwürdigem" Verhalten ihren Anspruch auf Provision verlieren. In dem
konkreten Fall hatte eine Verkäuferin eines Grundstücks den Angaben zufolge ein
Sachverständigengutachten erstellen lassen. Darin wurden zahlreiche Mängel festgestellt,
unter anderem Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk, Schimmelpilzbildung und eine
ungenügende Wärmeschutz- und Schallisolierung.
Das Gutachten wurde dem Makler, der bereits mit einem potenziellen Käufer in Ver-
handlungen stand, zugeleitet. Dieser gab es jedoch nicht an den Interessenten weiter, der
das Grundstück daraufhin kaufte. Als der Käufer von den Mängeln erfuhr, weigerte er
sich, dem Makler den vereinbarten Lohn zu zahlen. Zu Recht, wie die Richter ent-
schieden: Der Makler wäre zu einer Weiterleitung des Gutachtens verpflichtet gewesen.
Sein Auftraggeber hätte sämtliche Informationen erhalten müssen, die für seine Kaufent-
scheidung relevant sein konnten. Ohne das Gutachten habe er den Kauf nicht beurteilen
können, da er nicht wusste, welche Sanierungskosten noch auf ihn zukommen.
Der Makler habe somit gegen seine Treuepflicht verstoßen und verdiene wegen
„unwürdigem" Verhalten keinen Lohn. (dpa)
Oberlandesgerichts Naumburg (Sachsen-Anhalt) (Az.: 9 U 84/01)
Maklerprovision: Streitfall Wohnungseigentumsverwalter
Höchstens zwei Monatsmieten Provision plus Mehrwertsteuer darf ein Makler für die erfolgreiche Wohnungsvermittlung verlangen. So bestimmt es das Wohnungsvermittlungsgesetz. Allerdings enthält das Gesetz Ausnahmen: So darf zum Beispiel der Makler oder der Wohnungsvermittler dann keine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Mieter, Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung ist oder aber Verwalter der Vermieterwohnung.
In der Rechtsprechung umstritten ist die Frage, ob für die Vermittlung einer Eigentumswohnung der Verwalter der Wohnanlage Anspruch auf Provision hat oder nicht.
Einige Gerichte bejahen den Provisionsanspruch, solange der Verwalter der Eigentumswohnanlage nicht auch noch zusätzlich für den einzelnen Wohnungseigentümer dessen Wohnung verwaltet, die er dann vermittelt (LG Osnabrück 12 S 232/97; LG Köln 26 S 291/95; LG Stade 2 S 8/96).
Immer häufiger urteilen die Gerichte aber anders und machen keinen Unterschied mehr zwischen dem Verwalter der gemeinschaftlichen Eigentumsanlage und dem Verwalter einer einzelnen Wohnung. Danach hat der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision, wenn er eine Wohnung in dieser Anlage vermittelt (LG Ravensburg 1 S 51/97; LG Bautzen 1 S 25/98; LG Lüneburg 1 S 200/96; LG München I 31 S 24382/94 und LG Bonn 8 S 122/95).
Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes ist dies auch richtig. Nach dem gesetzlichen Leitbild ist der Makler der unabhängige Vermittler von Verträgen. Da aber auch der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Interessen der Vermieter und Wohnungseigentümer wahrnimmt, fehlt ihm die neutrale Stellung, die ein Makler haben muß.
Geld zurück, wenn Makler gleichzeitig Verwalter ist
2.479,40 Mark muß ein Makler nach einem Urteil des Landgerichts Hagen (10 S 409/97) an die Mieter zurückzahlen, denen er eine Wohnung vermittelt hat, weil er für den Wohnungsvermieter Verwaltungstätigkeiten ausgeübt hat.
Das Wohnungsvermittlungsgesetz bestimmt, daß ein Makler, der gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter der Wohnung ist, keine Maklercourtage verlangen darf.
Das Maklerargument, er habe unentgeltlich für den Vermieter gearbeitet, ließ das Landgericht Hagen nicht gelten. Jede verwaltende Tätigkeit, die zeigt, daß der Vermittelnde vorrangig die Interessen des Vermieters wahrnimmt, reicht aus, um einen Provisionsanspruch entfallen zu lassen. Das gesetzliche Leitbild geht von einem Makler als unabhängigem Vermittler von Verträgen auf dem Gebiet der Wohnungsvermietung aus. Zum anderen gehört zum Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung der soziale Schutzzweck für den Mieter.
Hier hatte der Makler nicht nur Gefälligkeitsleistungen erbracht, sondern die Vermietung für den Vermieter komplett durchgeführt. Der Makler hatte den Mietvertrag ausgesucht, ausgefüllt, die Mieter ohne Rückfrage mit dem Vermieter ausgewählt und für den Vermieter den Mietvertrag unterschrieben.
Vorsicht: Wohnungsvermittlung
(dmb) Provision oder Courtage für die Vermittlung einer Mietwohnung darf nach dem Gesetz nur im Erfolgsfall verlangt werden, wenn es tatsächlich auch zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt das Wohnungsvermittlungsgesetz auch, dass eine Maklerprovision höchstens zwei Monatsmieten - ohne Nebenkostenvorauszahlungen - zuzüglich Mehrwertsteuer betragen darf. Voraussetzung hierfür ist aber, dass zunächst einmal Wohnungssuchender und Makler einen Wohnungsvermittlungsvertrag und eine Provisionszahlung vereinbart haben, dass der Makler tätig geworden ist, zumindest eine Wohnungsadresse weitergegeben hat, und dass es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.
Der Deutsche Mieterbund warnt vor Mieterdateien, die im Voraus kassieren und angeblich Wohnungsanfragen an Vermieter weiterleiten oder die Wohnungslisten verschicken. Vorsicht auch vor "01908"-Telefonnummern, auch hier verlieren Wohnungssuchende schnell 50 DM, ohne dass eine reelle Chance auf eine Wohnungsvermittlung besteht.
Maklerprovision für Verwalter (Das aktuelle Urteil im Juni 2003)
Auch der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage hat Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn er eine Mietwohnung aus der Anlage vermittelt oder einem Interessenten nachgewiesen hat. Die Vorschrift des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der ein Provisionsanspruch für denjenigen ausgeschlossen ist, der gleichzeitig Verwalter der vermittelten Wohnung ist, greift hier nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH III ZR 299/02).
Verwalter ist nicht gleich Verwalter. Das ist das überraschende Ergebnis des BGH-Urteils. Paragraph 2, Absatz 2, Ziffer 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes bestimmt zwar, dass ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch auf Maklerprovision hat, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Mieter oder Verwalter der Wohnung ist. Aber, so der Bundesgerichtshof, damit sei nur der Wohnungsverwalter gemeint, der im Auftrag des Eigentümers oder Vermieters die konkrete Wohnung selbst verwaltet. Der beispielsweise für die Bearbeitung von Reklamationen zuständig ist, die Nebenkostenabrechnungen erstellt, Kündigungsschreiben bearbeitet oder Mieterhöhungen fertigt, der die Reparaturarbeiten veranlasst oder für die Mängelbearbeitung zuständig ist.
Nicht gemeint ist nach der Entscheidung des BGH dagegen der Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentumsanlage insgesamt. Dieser WEG-Verwalter ist grundsätzlich nicht für die einzelne Wohnung zuständig. Hier bleibt der Eigentümer oder Vermieter selbst verantwortlich. Wenn dieser WEG-Verwalter eine Wohnung aus der Eigentumsanlage vermittelt, kann er hierfür eine Provision einfordern.
Die vom Bundesgerichtshof entschiedene Frage war jahrelang strittig bei Land- und Amtsgerichten. Zuletzt behandelte die Mehrheit der Gerichte die Verwalter gleich und verweigerte ihnen grundsätzlich einen Anspruch auf Provision. Damit ist jetzt Schluss. Nach dem BGH-Urteil muss im Einzelfall immer eine komplizierte Unterscheidung gemacht und geklärt werden, was für eine Art Verwalter derjenige ist, der die Wohnung vermittelt hat.
• Ist der Wohnungsvermittler Verwalter der einzelnen Wohnung, kann er keine Maklerprovision verlangen.
Ist er dagegen Verwalter der gemeinschaftlichen Eigentumsanlage, betreut er die gesamte Wohnanlage, dann kann er, wenn er als Vermittler tätig wird, durchaus Maklerprovision fordern
