Mieterhöhung/Allgemeines

Staffelmiete <br />
Im Mietvertrag wird ausdrücklich eine Staffelmiete gem. § 557a BGB vereinbart. In der Praxis erweist sich diese Form der Mietpreisangleichung als die unproblematischste. Die Erhöhung erfolgt automatisch, und der Mieter hat die Anhebungen quasi im Voraus mit Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert. Dennoch muss der Vermieter auch hierbei einige Formalitäten beachten, damit die Vereinbarung rechtskräftig wird. <br />
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Indexmiete <br />
Wird eine Indexmiete entsprechend § 557b BGB vereinbart, dann wird die Miethöhe an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten gebunden. Im Gegensatz zur Staffelmiete erfolgt die Anpassung nicht automatisch, vielmehr muss das Erhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.<br />
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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete <br />
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dann angebracht, wenn der Mietzins unter dem Preisniveau vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde liegt, also nicht "ortsüblich" ist.<br />
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§ 558 Absatz 2 BGB definiert nunmehr einheitlich, was unter dem Begriff ortsübliche Vergleichsmiete zu verstehen ist:<br />
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Übliche Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden<br />
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für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage,<br />
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in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.<br />
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Mieterhöhung/ortsübliche Vergleichsmiete<br />
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Mieterhöhung auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen <br />
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, kann er 11 % seiner Aufwendungen für bauliche Maßnahmen auf die Mieter umlegen (s. a. Modernisierung).<br />
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Mieterhöhung/Modernisierung<br />
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Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten <br />
Sofern die Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet werden, ist der Vermieter berechtigt, eine Betriebskostenerhöhung anteilig auf die Mieter umzulegen - soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.<br />
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Mieterhöhung/Betriebskosten<br />
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Mieterhöhung auf Grund gestiegener Kapitalkosten <br />
Eine Erhöhung der Miete auf Grund gestiegener Kapitalkosten ist seit dem 01.09.2001 nicht mehr möglich.<br />
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Welcher Wohnraum ist ausgeschlossen? <br />
Die Regelungen über die Miethöhe gelten nicht für möblierte Vermietungen, sofern der betreffende Raum Teil der Vermieterwohnung ist, auch nicht für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, und Wohnraum, den einer juristischen Person des öffentlichen Rechts unter besonderen Umständen angemietet hat sowie nicht für Jugend- und Studentenwohnheime (§ 549 BGB).<br />
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Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung <br />
Eine Mieterhöhung bleibt immer eine heikle Angelegenheit, denn wer zahlt schon gern freiwillig mehr? Viele Mieter nutzen deshalb alle Möglichkeiten, um das Mieterhöhungsverlangen zurückzuweisen oder zumindest hinauszuzögern. Das gelingt sehr häufig, denn oftmals sind die Vermieter nicht über die juristischen Fallstricke informiert, die langwierige Auseinandersetzungen nach sich ziehen können. Es empfiehlt sich daher, die nachfolgenden Hinweise genau zu beachten.<br />
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Mieterhöhungsverlangen müssen schriftlich mitgeteilt werden. <br />
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Vorsicht: <br />
Kommt eine schriftliche Einigung nach einem persönlichen Gespräch zum Beispiel in der Wohnung des Mieters zu Stande, so hat der Mieter das Recht, diese Absprache innerhalb von einer Woche gegenüber dem Vermieter schriftlich zu widerrufen. Mehr noch: Der Vermieter muss in der Vereinbarung über die geplante Erhöhung den Mieter ausdrücklich vom sonstigen Vertragstext abgehoben und gegen eine zusätzliche Unterschrift auf dieses Widerrufsrecht hinweisen (gemäß den Grundsätzen des ehemaligen Haustürwiderrufsgesetzes, jetzt wörtlich in § 312 BGB). Ansonsten verlängert sich die Widerrufsfrist bis zu einem Monat nach beiderseits vollständig erbrachter Leistung.<br />
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Fristen einhalten: Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss beachtet werden, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine recht großzügige Bedenkzeit einräumt. Diese Frist beginnt mit dem Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des auf den Zugang folgenden zweiten Kalendermonats. Erst dann muss sich der Mieter äußern. Ein Beispiel: Angenommen, das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 5. Juli zu. Er hätte dann Bedenkzeit bis zum 30. September.<br />
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Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Nach Abschluss des Mietvertrags müssen 15 Monate vergehen, bis erstmals eine Mieterhöhung verlangt werden kann.<br />
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Das Erhöhungsverlangen muss von allen Vermietern unterschrieben werden. Gehört die vermietete Wohnung also zum Beispiel einem Ehepaar, so müssen beide Partner unterschreiben. Die Unterschrift des Mannes oder der Frau allein reicht nicht aus.<br />
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Erfolgt das Erhöhungsverlangen durch einen Dritten (zum Beispiel durch den Hausverwalter), muss eine Originalvollmacht des Vermieters beigefügt werden. Vorsicht: Eine fotokopierte Vollmacht reicht nicht aus und führt zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.<br />
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Bei einem Erhöhungsverlangen darf sich der Vermieter nicht allein auf "allgemein steigende Lebenshaltungskosten" berufen. Er muss - wie an anderer Stelle bereits erwähnt - entweder drei Vergleichswohnungen benennen, sich auf den aktuellen Mietspiegel beziehen oder ein Sachverständigen-Gutachten beifügen.<br />
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Wird der aktuelle Mietspiegel beigelegt, so muss in dem Erhöhungsverlangen klar angegeben sein, in welchem Raster des Mietspiegels die betreffende Wohnung einzugruppieren ist.<br />
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Nicht in jedem Fall darf der Vermieter bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vielmehr muss er die so genannte "Kappungsgrenze" beachten. Wurde dieses Limit nicht bedacht, ist die Mieterhöhung zwar wirksam, der Mieter braucht den über die Kappungsgrenze hinausgehenden Betrag jedoch nicht zu zahlen. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 % Mietsteigerung innerhalb von zwei Jahren.<br />
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Lehnt der Mieter die Erhöhung ab oder reagiert er überhaupt nicht auf das Verlangen, hat der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der dem Mieter eingeräumten Bedenkzeit Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht zu erheben. Lehnt der Mieter hingegen die Erhöhung schon früher ab, kann der Vermieter bereits vor Ablauf der Bedenkzeit klagen.<br />
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Versäumt es der Vermieter, innerhalb der genannten Frist von drei Monaten Klage zu erheben, wird die Mieterhöhung automatisch unwirksam. In diesem Fall muss er den gesamten Vorgang des Mieterhöhungsverlangens unter Einhaltung der genannten Bedenkzeit des Mieters wiederholen.<br />
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Wann muss die erhöhte Miete erstmals gezahlt werden? <br />
Angenommen, die Mieterhöhung verläuft reibungslos. In diesem Fall muss die höhere Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens erstmals gezahlt werden.<br />
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Beispiel: <br />
Mieter X. erhält das Mieterhöhungsverlangen am 10. August. Er erklärt sich mit der Anhebung der Miete einverstanden. Somit muss er ab 1. November die höhere Miete überweisen.<br />
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