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Mieterhöhung: Anspruch auf Mietrückzahlung bei falscher Wohnflächenangabe
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt.
Diese mieterfreundliche Entscheidung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH). Dabei ging es um ein Mietverhältnis, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag nicht angegeben war. Die Mieterin hatte sowohl 1994 als auch 1997 einer verlangten Mieterhöhung zugestimmt. In beiden Schreiben war die Wohnungsgröße mit 100 qm angegeben. Später stellte sich eine tatsächliche Größe von nur 87,63 qm heraus.
Die Klage auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete war vor dem BGH erfolgreich. Der BGH bejahte die Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete. Die Mieterin habe die Miete insoweit ohne Rechtsgrund gezahlt, als die in den Erhöhungsschreiben angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße überstieg. Bei einer Mieterhöhung sei nicht die dem Erhöhungsverlangen zu Grunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich. Dies gelte aber nur, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele. Erheblich sei eine Differenz von mehr als zehn Prozent. Unerheblich sei dabei, ob die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten sei oder, wie vorliegend, der Mietvertrag keine bestimmte Wohnfläche angebe. Das Gesetz wolle dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten Miete ermöglichen. Werde nun deren Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, würde der Vermieter damit eine Miete erzielen, die über der ortsüblichen Miete liege. Das aber soll durch das Gesetz gerade verhindert werden. Das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in Erhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen trage daher der Vermieter (BGH, VIII ZR 192/03).
