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Alle Änderungen auf einen Blick
Die Mietrechtsreform hat es endlich zum Gesetz geschafft: Hier die wichtigsten Erneuerungen.
Angekommen: Das neue Gesetz regelt das Verhältnis zwischen 50 Millionen Mieter und Tausende von Vermietern.
Foto: Photodisc
Vor knapp 30 Jahren beschloss der Deutsche Bundestag, das Mietrecht zu vereinfachen. Dann Pause. 1992 setzte die damalige Bauministerin Irmgard Adam-Schwaetzer (FDP) eine Expertenkommision ein. Bis Mai 2001 stritten Parteien, Mieter- und Vermieterverbände um jeden einzelnen Paragraphen mit folgenden Ergebnissen:
Kündigungsfristen für neue Verträge
Der Mieter hat das Recht, einen unbefristeten Vertrag mit drei Monaten Frist zu kündigen. Voraussetzung: Der Vertrag ist nach dem 1. September 2001 abgeschlossen worden.
Vermieter hingegen müssen sich weiterhin an längere Fristen halten. Je nachdem wie alt das Mietverhältnis war, muss er drei bis neun Monate auf den Auszug seines Mieters warten:
Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate
Mietdauer ab 8 Jahre: 9 Monate
Kündigungsfristen für alte Veträge (Abschluss vor 1.9.2001)
Die mit dem neuen Mietrecht eingeführten mieterfreundlichen Kündigungsfristen gelten nicht für ältere Mietverträge, die als übliche Formularverträge abgeschlossen worden sind. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. Juni 2003 in letzter Instanz rechtskräftig entschieden.
Es gelten für Vermieter und Mieter gleichermaßen gestaffelte Fristen.
Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
Mietdauer bis 8 Jahre: 6 Monate
Mietdauer ab 8 Jahr: 9 Monate
Mietdauer ab 10 Jahr: 12 Monate
Kappungsgrenze
Der Vermieter darf in drei Jahren nur 20 Prozent mehr Miete verlangen. Früher durfte er die Miete innerhalb von drei Jahren um 30 Prozent erhöhen. Die erhöhte Miete darf weiterhin nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überbieten.
Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter muss die Heiz- und Nebenkosten innerhalb eines Jahres abrechnen. Versäumt er diese Frist, kann er nichts nachfordern. Eine Klausel im Mietvertrag darf die Frist nicht verlängern.
Ist nichts anderes vereinbart, werden die Nebenkosten verbrauchsabhängig abgerechnet: Der Mieter zahlt weniger, wenn er umweltbewusst haushaltet.
Kapitalkostensteigerung
Steigen die Kapitalkosten des Vermieters, weil seine Finanzierung teurer geworden ist durch höhere Zinsen, darf er das nicht mehr auf den Mieter abwälzen.
Vergleichsmiete
Ein qualifizierter Mietspiegel soll den Vergleich vereinfachen. Gemeinde oder Interessenvertreter von Mietern und Vermietern erstellen nach wissenschaftlichen Grundsätzen den neuen Maßstab.
Der qualifizierte Mietspiegel hat dann Vorrang gegenüber anderen Begründungsmitteln wie den einfachen Mietspiegel, Sachverständigen-Gutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen.
Die Bundesregierung verspricht sich dadurch ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren. Allerdings hat die Gemeinde nicht die Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen.
Übernahme des Mietvertrages
Stirbt der Mieter, dürfen Ehegatte, Familienangehörige, Lebensgefährte und – das ist neu – auch der gleichgeschlechtliche Partner den Mietvertrag übernehmen.
Barrierefreiheit
Behinderte dürfen von ihrem Vermieter verlangen, dass bauliche Veränderungen den Wohn-Alltag erleichtern. Allerdings muss der Mieter die Kosten übernehmen, auch für den Rückbau.
Modernisierung
Will der Vermieter die Wohnung modernisieren, muss der Mieter das dulden. Früher bezog sich der Duldungs-Zwang nur auf Modernisierungen, die Heizenergie einsparen. Mit dem neuen Mietrecht muss der Mieter jegliche Arbeiten dulden, die Engerie einsparen.
Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vorher ankündigen (früher nur zwei Monate).
Wohnungsumwandlung
Wird die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der neue Eigentümer frühestens nach drei Jahren kündigen. Die Sperrfrist schließt den Kündigungsgrund "wirtschaftliche Verwertung" nun mit ein.
Die einzelnen Bundesländer können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern - je nachdem ob es genügend Mietwohnungen vor Ort gibt.
Kaution
Der Vermieter muss nach wie vor die Kaution anlegen. Das erwirtschaftete Plus - gewachsen aus dem üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist - bekam der Mieter am Ende der Mietvertrags zusätzlich zur Kaution zurück.
Legt der Vermieter die Kaution mit höheren Erträgen an, steht dem Mieter das gesamte Zins-Plus zu.
Mietzahlung
Die Miete ist laut neuem Gesetz schon am Monatsanfang bis spätestens am 3. Werktag fällig.
Für die meisten Mieter nichts Neues, denn viele Vermieter haben den Zahltag auf Anfang des Monats per Vertrag festgeschrieben.
Zeitmietverträge
Den "einfachen" Mietvertrag gibt es nicht mehr. Darin vereinbarten Mieter und Vermieter eine Frist, ohne Angabe von Gründen. Verlangte der Mieter zwei Monate vor Ablauf der Frist eine Vertragsverlängerung, verlängerte sich das Mietverhältnis.
Nach dem neuen Gesetz können Mieter und Vermieter nur noch einen qualifizierten Mietvertrag abschließen. Darin muss der Vermieter einen konkreten Grund für die Befristung angeben: Eigenbedarf; Umbau, Sanierung, Abriss; Werkswohnung.
Der neue qualifizierte Mietvertrag ist nicht mehr befristet auf maximal fünf Jahre. Er kann so lange laufen, wie es die Vertragsparteien beschließen.
Fehlt der Befristungsgrund, gilt der Vertrag als unbefristeter Vertrag.
