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Einstweilige Verfügung zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen
Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter sowohl die erforderlichen Instandsetzungs-arbeiten als auch - bei Gefahrenverdacht - die Überprüfung von etwaigen Mängeln zu ermöglichen.
Bei Eilbedürftigkeit kann der Vermieter seine Ansprüche im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend machen.
Liegt ein Gefahrenverdacht vor, so muss der Vermieter von mehreren gleich geeigneten Untersuchungsmethoden diejenige wählen, die den Gebrauch am wenigsten beeinträch-tigt.
LG Berlin, Urteil vom 8. August 2002 - 61 S 240/02 -
Zwischen dem Vermieter und den Mietern der Wohnung im Vorderhaus, 4. OG, bestand Streit über den Umfang der Untersuchung von Mängeln. In mehreren Wohnungen des Gebäu-des war festgestellt worden, dass die Decken unter dem Erdgeschoss, dem 1. und dem 2. O-bergeschoss und dem Dachgeschoss starke Braunfäuleschäden aufweisen. Weiterhin wurde an einigen Stellen Echter Hausschwamm festgestellt. Der stärkste Schwammbefall war in den Bad- und Küchenbereichen zu verzeichnen.
Die Verhandlungen zwischen den Mietparteien der streitgegenständlichen Wohnung über eine Ersatzwohnung für den Zeitraum der Untersuchung der Decken der gemieteten Wohnung führte nicht zu einer Einigung. Am 15.04.2002 erließ das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf einen Bescheid, nach dem die Mieter die zimmerweise Begutachtung der Wände und Decken zu dulden hätten, weil der dringende Verdacht bestehe, dass auch auf der Etage der Mieter die Decken und Wände Braunfäulebefall und echten Hausschwamm ausweisen und die Tragfähigkeit der Deckenbalken nicht mehr gewährleistet sei. Am 06.06.2002 erging auf Grund des Widerspruchs der Mieter ein Widerspruchsbescheid des Bezirksamtes, in dem festgehalten wurde, dass die erforderlichen Untersuchungen endoskopisch durchzuführen sein, soweit bautechnische Unwägbarkeiten dem nicht entgegenstünden.
Der Vermieter vertrat die Ansicht, mit den endoskopischen Untersuchungen könnte ein even-tueller Befall mit Hausschwamm nicht mit vollständiger Sicherheit festgestellt werden. Es sei daher erforderlich, in sämtlichen Zimmern die Dielen abzunehmen. Er beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, die Mieter zur Duldung der Aufnahme des Fußbodens in Küche, Bad und allen Wohnräumen zu verpflichten.
Das Amtsgericht hatte dem Eilantrag in vollem Umfang stattgegeben. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verpflichtete die Mieter lediglich zur Duldung der Aufnahme des Fußbodens in Küche und Bad. Im angrenzenden Flur sowie in den übrigen sieben Zimmern verpflichtete es die Mieter zur Duldung einer endoskopischen Untersuchung. Es wies in seiner Begründung darauf hin, dass die Mieter gemäß § grundsätzlich verpflichtet seien, notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden. Der Umfang der Dul-dungspflicht erstrecke sich grundsätzlich auch auf die Überprüfung eines Gefahrenverdachts zur Ermittlung eventuell notwendiger Instandsetzungsarbeiten. Diese so genannte Vorverlage-rung der Duldungspflicht erfordere jedoch, dass der Vermieter die Mieter in ihrer vertragsge-mäßen Wohnnutzung nur in einer dem Umfang des Gefahrenverdachtes entsprechenden Wei-se beeinträchtigen dürfe. Daraus folge, dass von mehreren in gleicher Weise geeigneten Un-tersuchungsmethoden die weniger in den Mietgebrauch eingreifende zu wählen sei.
Aus diesem Grunde konnte der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts für die (im einstwei-li-gen Verfügungsverfahren) geltend gemachte Duldung nur verlangen, dass in den Zimmern ein endoskopisches Verfahren durchgeführt wird. Der Verdacht, dass die Balken in der Woh-nung des Mieters mit Hausschwamm befallen sind ergebe sich daraus, dass in allen anderen Stockwerken Nässeschäden festgestellt worden. Die Behauptung des Vermieters, erst durch vollständige Freilegung und Abbeilung der Balkenköpfe könne der tatsächliche Umfang des Befalls und des Zerstörungsgrades festgestellt werden, ließ das Landgericht nicht gelten. Es geht davon aus, dass auf Grund des vorgetragenen Sachverhaltes - zumindest für die Wohn-räume - die Notwendigkeit einer Freilegung der Balken (noch) nicht begründet war, da zu-nächst festgestellt werden sollte, ab und an welchen Stellen die Balken überhaupt Schädigun-gen aufweisen. Lediglich für die Bereiche Küche und Bad vertritt das Landgericht die An-sicht, dass der Vermieter insoweit nicht auf das endoskopische Verfahren zu beschränken sei. Die Feststellungen in den anderen Stockwerken hätten ergeben, dass gerade in diesen Berei-chen mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Feuchteschäden zu rechnen sei.
Das Landgericht führte weiter aus, dass sich das Eilbedürfnis daraus ergebe, dass für den Fall eines erheblichen Schwammbefalles die Standsicherheit des Wohngebäudes gefährdet sei und damit auch Gefahren für Leib und Leben der Bewohner und Nutzer des Hauses bestehen könnten. Aus diesem Grunde stehe die Vorschrift des § 940 a ZPO, nach der durch einstweili-ge Verfügung grundsätzlich die Hauptsache nicht vorweggenommen werden soll, dem Erlass einer einstweiligen Verfügung in diesem Fall nicht entgegen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby
Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzungsmaßnahmen), die untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind (sog. Instandsetzungsmodernisierung) durch den Mieter richtet sich nach § . Der Vermieter kann die Dul-dung solcher Maßnahmen nur im Ausnahmefall im Wege der einstweiligen Verfügung erzwingen. Die Voraussetzungen einer einstweiligen Verfügung liegen nicht vor, wenn der Vermieter den "Eilbedarf" selbst geschaffen hat.
AG Mitte, Urteil vom 15.05.2003 - 25 C 1003/03 -
Der Mieter bewohnten eine Wohnung, die nach dem Willen des Vermieters zusammen mit anderen Wohnungen des Hauses umfangreich instand gesetzt und modernisiert werden sollte. Mit einem als Modernisierungsankündigung bezeichneten Schreiben vom 31.12.2002 kündig-te die Hausverwaltung diverse Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an und teilte in diesem Schreiben unter anderem mit, dass die Frischwasser- , Abwasser- und Gasleitungen erneuert werden sollten. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.02.2003 wurde den Mietern die Ausführungstermine mitgeteilt. Die Arbeiten an den Frischwasserleitungen, Abwasserlei-tungen und Gasleitungen begannen am 01.04.2003. Am 09.04.2003 teilte der Mieter der bau-ausführenden Firma mit, dass er die Arbeiten in seiner Wohnung nicht dulden werde. Hiervon wurde der beauftragte Architekt am gleichen Tage informiert.
Mit Schreiben vom 23.04.2003 forderte der Vermieter den Mieter auf, unverzüglich klarzu-stellen, ob er die Durchführung der Arbeiten zur Instandsetzung der Be- und Entwässerungs-leitungen sowie der Gasleitungen dulden werde oder nicht. Der Mieter wurde insoweit von den Handwerkern darüber informiert, dass nunmehr die Steigeleitungen gelegt und die De-ckendurchbrüche geschaffen würden. Er kommentierte dies mit den Worten "Na denn viel Spaß". In diesem Zusammenhang wurden in der Wohnung des Klägers von oben durch die Decke drei Löcher gebohrt und drei neue Leitungen ca. 50 cm tief in die zur Wohnung des Mieters gehörende Kammer eingeführt. Bei dieser Gelegenheit erfuhr der Mieter erstmals, dass die Leitungen vom Bad in die Kammer verlegt werden sollten. Der Mieter hat die Hand-werker des Vermieters für weitere Arbeiten nicht in die Wohnung gelassen.
Mit dem Antrag begehrt der Vermieter den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem Inhalt, dem Mieter aufzugeben, ihm bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern an zwei Werktagen Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten und den Austausch der Frisch- und Ab-wasserleitungen zu dulden. Er hat behauptet, die ursprünglich ablehnende Äußerung des Mie-ters sei nur einer spontanen Verärgerung entsprungen und der Mieter habe sich mit der Handwerksfirma zwecks Vereinbarung eines Termins in Verbindung setzen wollen. Hierin sei die konkludente Zustimmung zu den Arbeiten zu sehen. Darüber hinaus hat der Vermieter behauptet, die Be- und Entwässerungsleitungen seien verrottet und es bestehe die dringende Gefahr, dass es jederzeit zu Rohrbrüchen in den Versorgungsleitungen kommen könne. Ein teilweiser Austausch der Leitungen komme nicht in Betracht, da auf Grund des unterschiedli-chen Korrosionsverhaltens eine sichere Verbindung zwischen alten und neuen Leitungen nicht möglich sei. Der Vermieter erklärte weiter, er sei dringend darauf angewiesen, die be-gonnenen Arbeiten (innerhalb der Wohnung des Mieters) zu beenden, da er andernfalls die anderen Mieter nicht mehr mit Wasser versorgen könne. Es handele sich lediglich um drin-gende Instandsetzungsarbeiten, die keine Mieterhöhung zur Folge hätten.
Der Mieter bestritt, dass er den Arbeiten in seiner Wohnung zugestimmt habe. Er vertrat die Ansicht, die Modernisierungsankündigung sei unwirksam, so dass er die Maßnahmen nicht dulden müsse.
Das Amtsgericht hat den Antrag des Vermieters abgewiesen. Es wies in seinen Entschei-dungsgründen daraufhin, dass der Antrag weder zulässig noch begründet sei. Zunächst stellte das Amtsgericht fest, dass der Vermieter die Glaubhaftmachung seiner Behauptung, der Mie-ter habe den Arbeiten zugestimmt, nicht gelungen sei.
Ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen bestand nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb nicht, weil die Voraussetzungen des § (neue Fas-sung) nicht vorgelegen hätten. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass es sich bei den vom Vermieter angekündigten Arbeiten um eine sog. Instandsetzungsmodernisierung handele. Es vertrat die Ansicht, sofern Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § (neue Fassung) untrennbar mit Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § (neue Fassung) verbunden seien, richte sich die Duldungspflicht des Mieters für alle Maß-nahmen ausschließlich nach § (neue Fassung).
Das Amtsgericht gelangte auf Grund des Vortrags der Prozessparteien zu der Feststellung, dass die Leitungen nicht nur ausgetauscht, sondern auch vom Bad in die Kammer verlegt werden sollten. Dieses "Verlegen" der Leitungsstränge sei erfolgt, weil der Vermieter in der Wohnung über dem Mieter eine Vergrößerung des Badezimmers durchführen wolle. Eine solche Maßnahme stelle nicht mehr eine bloße Instandsetzung dar, da hierfür die Umsetzung der Rohre nicht erforderlich sei. Die mit der Umsetzung der Leitungen verbundene Instand-setzung sei vielmehr auch eine Modernisierungsmaßnahme und mit ihr untrennbar verbunden. Die Voraussetzungen des § , nach denen der Mieter eine solche Moderni-sierungsinstandsetzung möglicherweise hätte dulden müssen, lagen nach Ansicht des Amtsge-richts bereits deshalb nicht vor, weil in der Ankündigung vom 31.12.2002 von einer Verle-gung der Leitungen nicht die Rede gewesen war. Insbesondere wurde in dem Ankündigungs-schreiben die Lage der neuen Leitungen und Anschlüsse nicht erläutert. Auf die vom Vermie-ter behauptete mündliche Mitteilung kam es daher nicht mehr an, da die Vorschrift des § eine schriftliche Ankündigung erfordere. Unabhängig davon, dass dem Ver-mieter nach Ansicht des Amtsgerichts bereits kein Anspruch auf Duldung der Maßnahmen zustand, waren die weiteren Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung, nämlich die besondere Eilbedürftigkeit, ebenfalls nicht gegeben. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass der Anspruch eines Vermieters auf Duldung bestimmter baulicher Maßnahmen aus-nahmsweise nur dann im Weg der einstweiligen Verfügung erfolgen könne, wenn es sich um dringende, nicht aufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen handele, die dazu dienten einer akuten Gefährdung abzuhelfen. Die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen könne demge-genüber nicht im Wege der einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Zum einen würden hierdurch vollendete Tatsachen geschaffen werden, zum anderen fehle es bereits deshalb an der Eilbedürftigkeit, weil der Vermieter auf Grund seiner eigenen Planung in der Lage gewe-sen wäre, den Duldungsanspruch rechtzeitig durchzusetzen.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass eine Instandsetzung beispielsweise dann besonders dringlich sein könne, wenn wegen eines Wasserrohrbruchs die akute Gefahr für das gesamte Gebäude bestehe oder wenn ein Wasserrohr nur zeitgleich in mehreren Wohnungen repariert werden könne, damit die Wasserversorgung der anderen Mieter nicht unnötig blockiert würde. Das Amtsgericht stellte an dieser Stelle jedoch noch einmal ausdrücklich klar, dass eine Eil-bedürftigkeit vom Vermieter nicht damit begründet werden könne, dass er die Handwerker bereits bestellt und einen Teil der Arbeiten ausgeführt habe, um anschließend den von ihm selbst herbeigeführten Zustand zur Begründung der Eilbedürftigkeit heranzuziehen. Die vom Vermieter behauptete akute Gefahr eines Wasserrohrbruchs konnte er nicht glaubhaft machen. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wurde daher abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
