Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Mieterhöhungsverfahren (gem. § 2 MHG) ist in der Regel und wegen des großen Datenbestandes der Berliner Mietspiegel heranzuziehen. Die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals "Einzelhandel und/oder Kleingewerbetreibende" liegen nur vor, wenn die Versorgung mit Einzelhandel und Kleingewerbe in räumlich enger Nähe zu dem Gebäude liegt und es sich um eine überdurchschnittliche Versorgung handelt.
AG Hohenschönhausen, Urteil vom 2. November 01 - 6 C 294/01 -
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn
Ortsübliche Vergleichsmiete
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der aktuelle Berliner Mietspiegel als offenkundige Tatsache heranzuziehen. Er bietet eine ausreichende Grundlage dafür, da er auf einer umfangreichen Analyse eingeholter Daten beruht. Vertritt der Vermieter einerseits die Ansicht, es handele sich um eine sogenannte "Ausreißerwohnung", die nicht an den Maßstäben des Mietspiegels gemessen werden könne; liegen aber andererseits besondere Merkmale der Wohnung, die nicht den Kriterien des Mietspiegels entsprechen, nicht vor, dann muss der Vermieter tatsächliche Anhaltspunkte für das Vorliegen einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete vortragen. Die Bezugnahme auf lediglich drei vom Vermieter im selben Haus erzielte Vergleichsmieten genügt für die Begründung nicht, da diese Mieten ein Bild über die ortsüblichen Mieten nicht geben können und auch nicht geeignet sind, die in der Rechtsprechung ganz überwiegend herrschende Meinung zu widerlegen. Auch ein Sachverständigengutachten war nach Ansicht des Gerichts nicht einzuholen, da der Vermieter tatsächliche Anhaltspunkte für das Vorliegen einer höheren ortsüblichen Miete als nach dem Mietspiegel nicht vorgetragen hatte.
AG Wedding, Urteil vom 18. Februar 2002 - 9 C 583/01 -
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Lisa Grieshop
Einordnung in den Mietspiegel
In der Merkmalgruppe 1 des Berliner Mietspiegels (199
für die westlichen Bezirke ist ein Abzug für den Dielenfußboden und für ein nicht vorhandenes Handwaschbecken in der Innentoilette (laut Orientierungshilfe im Bad) dann nicht vorzunehmen, wenn das bereits angewandte Mietspiegelfeld Wohnungen betrifft, bei denen entweder eine "Sammelheizung oder ein Bad" (hier eine Sammelheizung) vorhanden ist.
Das Vorhandensein eines Kabelanschlusses ist auch dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal, wenn vor dem Anschluss ein entsprechender Vertrag mit einem Dritten und entsprechender Kostentragungspflicht erforderlich ist. Ausreichend ist es, dass der Mieter die Möglichkeit der Nutzung des Kabelanschlusses hat.
Weist der Mietspiegel eine Netto-Kaltmiete aus, und ist zwischen den Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, dann hat der Vermieter die Wahlmöglichkeit, ob er die tatsächlichen Betriebskosten oder aber die von der GEWOS ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten in seine Berechnung aufnimmt.
LG Berlin, Urteil vom 18. Juni 2001 - 67 S 517/00 -
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Carola Wallner-Unkrig
Spanneneinordnung von Terrazzo oder Fliesen als Bodenbelag
Ein mit Terrazzo ausgelegter Küchenfußboden erfüllt nicht das Sondermerkmal "Fliesen als Bodenbelag" im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels für Wohnungen in Berlin West. Dies ergibt sich bereits daraus, dass Terrazzo neben Fliesen ausdrücklich nur in der Spanneneinordnung für die östlichen Bezirke aufgenommen wurde. Eine Gleichsetzung von Fliesen und Terrazzo in der Spanneneinordnung für die westlichen Bezirke ist ausdrücklich nicht erfolgt.
Das AG Tempelhof-Kreuzberg (Az 13 C 353/01) hatte Terrazzo als Fußbodenbelag mit Fliesen in der Küche gleichgesetzt.
LG Berlin, Urteil vom 19. August 2002 - 62 S 0444/2002 -
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
Anforderungen an ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels
Eine vermieterseitig in die Speisekammer installierte Dusche ist kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels. Über ein Bad in dem oben genannten Sinne verfügt eine Wohnung nur dann, wenn ein eigener diesem Zwecke dienender Baderaum mit Dusche oder Wanne vorhanden ist.
Amtsgericht Mitte, Urteil vom 13.03.2003 – 7 C 517/02 –
Die Vermieterin verlangte von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § zur Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens hing davon ab, ob die Wohnung über ein Bad verfügte oder nicht.
Die Mieterin hatte mit Unterstützung der Wohnungsbaukreditanstalt ein Bad in die von ihr bewohnten Wohnung eingebaut. Vor dieser Umbaumaßnahme befand sich in der Wohnung ein 0,95 mal 3,00 m großer Raum mit WC und in der Speisekammer eine mobile Duschkabine. Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass die Wohnung aus diesem Grunde in das Mietspiegelfeld „mit Sammelheizung, Bad, WC in der Wohnung“ einzuordnen sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es wies vorsorglich darauf hin, dass das von der Mieterin eingebaute Bad nicht als vermieterseitige Ausstattung zu werten sei und aus diesem Grunde für eine Mieterhöhung nicht herangezogen werden könne.
Nach Ansicht des Amtsgerichts sei die von der Vermieterin zuvor in der Speisekammer installierte mobile Duschkabine kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels. Über ein Bad verfüge eine Wohnung nur dann, wenn ein eigener, diesem Zwecke dienender, Baderaum mit Dusche oder Wanne vorhanden sei. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor, wenn in einem anderem Raum (im vorliegenden Falle in der Küche) eine Bade- oder Duscheinrichtung installiert sei. Der von der Vermieterin vorgetragenen Ansicht, die Duschkabine stelle einen abgeschlossenen Raum dar, konnte sich das Amtsgericht ebenso wenig anschließen wie der Behauptung, die Speisekammer sei ein abgeschlossener Raum und gehöre nicht zur Küche. Hierbei komme es nicht darauf an, ob die Speisekammer durch eine Tür von der Küche getrennt sei. Angesichts der Größe der Speisekammer von einem Quadratmeter handele es sich eher um eine Art Wandschrank als um einen selbstständigen Raum.
Das Amtsgericht wies darauf hin, dass selbst dann, wenn man die Speisekammer als eigenständigen und abgeschlossenen Raum behandeln würde, die dort installierte Dusche nicht als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels qualifiziert werden könne. Voraussetzung hierfür sei in jedem Falle ein gesonderter Raum, in dem sich eine Dusche befinde. In dem zu entscheidenden Fall läge jedoch nicht etwa ein Raum vor, in dem eine Dusche installiert sei, sondern der gesamte Raum bestehe ausschließlich aus der Dusche. Das habe zur Folge, dass nach der Benutzung der Dusche nicht etwa die Speisekammer als „Badezimmer“ betreten werden könne, sondern dass man beim Verlassen der Dusche durch die Speisekammertür direkt in die Küche trete. Ein Duschbad sei ein Raum, in dem der Körperpflege nachgegangen werden könne. In der Speisekammer sei es dem Mieter nicht einmal möglich, sich nach dem Duschen abzutrocknen, geschweige denn anderen Maßnahmen der Körperpflege nachzugehen. Die Speisekammer mit einer darin installierten mobilen Duschkabine sei somit kein Bad, sondern lediglich eine Duschmöglichkeit.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Stephan Werle
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