Verwirkung Ansprüche

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Hat der Mieter eine mangelhafte Mietwohnung nicht gerügt und trotz Kenntnis der Mängel die Miete in voller Höhe über sechs Monate weitergezahlt, hat seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter verwirkt bzw. führt die vollständige Mietzahlung zum Ausschluss der Gewährleistungsrechte. (AG Rostock, Az. 41 C 75/95, aus: WM 1996, S. 31; OLG Frankfurt/Main, Az. 16 U 56/99, aus: WM 3/00, S. 116; OLG Köln, Az. 3 U 56/00, aus: DWW 2001, S. 274; OLG Naumburg, Urteil 27.11.2001, aus: NZM 2002, S. 251) 
 
Hat der Vermieter über Jahre nur die Heizkosten regelmäßig abgerechnet, aber keine Betriebskosten, kann er nicht erstmalig nach Beendigung des Mietverhältnisses die sonstigen Betriebskosten nachfordern. Sein Anspruch ist verwirkt. (LG Hannover, Az. 3 S 331/90, aus: WM 91, S. 599) 
 
Unterlässt der Vermieter es jahrelang, die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorschüsse geltend zu machen, ist sein Anspruch verwirkt. (LG Berlin, aus: GE 99, S. 18

Lässt der Vermieter zwei Jahre lang eine Mietminderung unwidersprochen, so hat er seinen Anspruch auf Nachzahlung nicht verwirkt. Denn neben dem Zeitmoment gehört zur Verwirkung auch ein Umstandsmoment, aus dem der Mieter eine Zustimmung zur Minderung vertrauensbegründend ableiten kann. Aus dem Schweigen des Vermieters kann keine Zustimmung abgeleitet werden. (LG Berlin, Az. 62 S 565/01, aus: GE 2002, S. 1125) 
 
Erhebt der Vermieter nicht die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung von Betriebsnebenkosten, so kann er diese nicht im nachhinein im Wege der Betriebskostenabrechnung nachverlangen; die Forderungen sind verwirkt. Vorauszahlungen sind nach § 4 Abs. 1 MHG (§ neu) in angemessener Höhe zu den zu erwartenden tatsächlichen Betriebskosten zu vereinbaren. Monatliche beziehungsweise vierteljährliche Vorauszahlungen sind als angemessen und daher zulässig anzusehen. (LG Berlin, Az. 62 S 401/92, aus: HKA 93, 40 
 
Hatte der Mieter bei Vertragsabschluß Kenntnis von einer bevorstehenden Lärmbelästigung oder hätte sie haben müssen und hat trotzdem den Mietvertrag unterzeichnet, ist sein Minderungsanspruch bei Eintritt der Lärmbelästigung verwirkt. Die Beweispflicht über die Kenntnis oder Möglichkeit der Kenntnisnahme obliegt dabei dem Vermieter. (LG Köln, Az. 10 S 295/99, aus: WM 2/01, S. 7

Hat der Mieter über vier Jahre hinweg die Miete wegen Mängel in der Wohnung gemindert und der Vermieter einen zugestellten Mahnbescheid sowie eine fristlose Kündigung nach jeweils erfolgtem Widerspruch durch den Mieter nicht weiter verfolgt, so ist sein Nachzahlungsanspruch verwirkt und hat er kein Recht, den Rückstand gegen ein vorhandenes Mieterguthaben aufzurechnen. In dem Zeitraum zugesandte formularmäßige Mahnschreiben stehen der Verwirkung nicht entgegen, weil aus ihnen der Vermieter kein Konsequenzen zog, mithin der Mieter auf die Akzeptanz der geminderten Miete vertrauen konnte. (LG Berlin, Az. S 313/99, aus: MM 12/01, S. 42) 
 
Wartet der Vermieter über Jahre mit der Klage gegen einen ehemaligen Mieter wegen einer Betriebskostennachforderung, hat er seinen Anspruch verwirkt. 
Fall: Im Oktober wurden für 1995 die Betriebskosten abgerechnet. Die Mieter waren zu Ende 1994 ausgezogen. Bis August 1997 standen Mieter und Vermieter deswegen in Schriftverkehr. Am 28. August 1997 lehnten die Mieter anwaltlich die Nachforderung endgültig ab. Erst weitere zweieinhalb Jahre später klagte der Vermieter. Laut Landgericht zu spät. Der Mieter durfte aufgrund der langen Zeitspanne seit seinem Schreiben darauf vertrauen, dass der Vermieter kein Interesse mehr an der Nachforderung hat. (LG Berlin, Az. 64 S 158/01, aus: GE 2002, S. 330) 
 
Wehrt sich der Vermieter nicht von Anfang an gegen die unpünktliche Mietzahlung und ständig auftretendem Zahlungsverzug, hat er sein Kündigungsrecht wegen stillschweigender Duldung dieser Vertragsverletzung verwirkt. (OLG Karlsruhe, Az. 17 U 97/92, aus: Tsp 16.08.03, S. I 1)

Stichwörter: ansprüche + verwirkung

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