uw5000 hat diese Frage gestellt
Fallschilderung:
- Verkäufer V hat mit Käufer K einen (wie sich später herausstellt) nichtigen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Besitz sofort an K übergeht.
- Für K wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Auflassung erfolgt zunächst noch nicht.
- D (Vater von K) schließt daraufhin mit Mieter M einen Mietvertrag ab, M zieht in das Haus ein.
- Die Miete wird von M an L (Lebensgefährtin des K) bezahlt; L besitzt keine Auflassungsvormerkung und ist nicht am Mietvertrag beteiligt!
- Zur Auflassung selbst kommt es jedoch nicht, da V die Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages nachweisen und gerichtlich die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Herausgabe des Hausgrundstücks von K an V erwirken kann.
- V (war/blieb die ganze Zeit Eigentümer des Mietobjekts) wird somit auch wieder Besitzer des Hausgrundstücks.
Somit gibt es einerseits den Themenpunkt „Wirksamkeit des Mietvertrags zwischen D und M gegenüber V“:
Der Mieter beruft sich auf seinen Mietvertrag mit D und behauptet „Kauf bricht Miete nicht“ (§ ).
V vertritt den Standpunkt, dass zwar ein Käufer in ein Mietverhältnis eintritt, welches der Verkäufer bereits vorher abgeschlossen hatte, aber dass dies eben nicht umgekehrt gilt. V habe das Haus ja gar nicht gekauft, und schließlich sei er auch immer schon der Eigentümer gewesen.
Nach Ansicht von V muss M deswegen das Haus auf Verlangen von V räumen, weil M eben mit V gar keinen Vertrag hat, der ihn davor beschützen würde.
Somit stellen sich folgende Fragen:
1) Ist der Mietvertrag zwischen D und M somit für V tatsächlich NICHT bindend und
2) kann V somit umgehend die Räumung des Mietobjekts von M verlangen?
3) Wer (V als Eigentümer, K als Besitzer mit Auflassungsvormerkung oder D, weil jeder mit jedem Verträge abschließen darf) hat eigentlich grundsätzlich das Recht, einen wirksamen und gleichzeitig auch erfüllbaren Mietvertrag abzuschließen?
Zweiter Themenpunkt sind die „Mietzahlungen“:
M hat die Mieten wissentlich an L bezahlt, obwohl er den Mietvertrag mit D abgeschlossen hatte.
Zudem erlangte M spätestens 2 Jahre nach Mietbeginn Kenntnis davon, dass für D keinerlei Eintragung im Grundbuch existierte und dass darin auch für K nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen war.
Wie sieht es nun mit (Schadensersatz-) Ansprüchen des V bzgl. der Mietzahlungen aus? Es stellen sich folgende weitere Fragen:
V geht davon aus, dass L durch die Mietzahlungen des M mangels Rechtsgrund (kein Mietvertrag mit M) ungerechtfertigt bereichert ist.
4) Wem stehen die von L somit zu Unrecht einbehaltenen Mietzahlungen zu – V, K oder gar D?
5) Ist zu dieser Mietrückforderung von L evtl. nur M berechtigt, und muss sich dann der tatsächlich Berechtigte (V, K oder D) wiederum an M halten, da dieser sonst kostenlos im Haus des V gewohnt hätte?
Vorab vielen Dank für entspr. Beiträge…
