Regelmäßig wiederkehrender Baulärm

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Recht des Mieters zur Minderung und Zurückbehaltung des Mietzinses


1. Recht zur Mietminderung

Geregelt ist das Recht zur Minderung des Mietzinses in § 537 BGB. Das Minderungsrecht kann bei der Wohnraummiete nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

a) Voraussetzungen für die Minderung

aa) Der Mieter muss durch den Lärm etc. unzumutbar gestört werden.

Zum Maßstab siehe unter 'Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit der Störung".

Wichtig:
Die betroffene Vertragspartei muss die Störung und die Unzumutbarkeit nachweisen können. Gerade bei Lärmstörungen ist dazu erforderlich, dass (wenn nötig über mehrere Wochen hinweg) ein sog. Lärmprotokoll angefertigt wird, in dem Beginn, Ende und Art der Geräusche festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass gerade auch die Lästigkeit der Geräusche beschrieben wird.
Auch bei anderen Störungen sollte eine entsprechende Aufzeichnung erfolgen.

bb) Der Mieter muss dem Vermieter die Störung anzeigen, damit dieser Kenntnis davon hat, dass und wie der Mieter gestört wird und etwas dagegen unternehmen kann.

cc) Der Mieter darf bei Vertragsabschluss keine Kenntnis von der Störung gehabt haben (so aber wahrscheinlich oft bei Fluglärm).

dd) Achtung: Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Störung ist bei der Minderung nicht erforderlich.

b) Rechtsfolge

Liegen die Voraussetzungen vor, tritt die Minderung des Mietzinses automatisch ein, d.h. , es bedarf keiner besonderen Erklärung gegenüber dem Vermieter.

c) Minderungsquote

Die Höhe des Minderungsbetrages ist - wie immer - eine Frage des Einzelfalles. Bei Lärmbeeinträchtigungen beträgt die Minderungsquote in der Regel ca. 5 - 10 Prozent. Siehe hierzu unter 'Einzelfälle'.

Wichtig:
Die Minderung kann beschränkt sein, wenn der Vermieter die Störung nicht unterbinden kann und seinerseits auch keine Rückgriffsmöglichkeiten gegen den Störer hat.

d) Berechnungsgrundlage

Welcher Ausgangsbetrag der Miete für die Mietminderung anzusetzen ist, richtet sich danach, welche Mietzinsstruktur vereinbart ist.

1. Ist eine Inklusivmiete in Form einer Bruttokaltmiete vereinbart, so ist deren Betrag Ausgangspunkt der Berechnung.

2. Ist eine Nettokaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten vereinbart, so ist der Betrag der sich aus Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten ergibt, der maßgebende Betrag (so jedenfalls die überwiegende Rechtsprechung).

Achtung:
In der Rechtsprechung besteht keine Einigkeit über das oben Gesagte. Auf der ganz sicheren Seite ist man, wenn man nur die Nettokaltmiete für die Minderung heranzieht.

2. Zurückbehaltung eines Teils des Mietzinses

Beseitigt der Vermieter die Lärmstörungen trotz Aufforderung des Mieters nicht, so darf der Mieter neben der Minderung einen Teil des Mietzinses zurückbehalten. Dieses Recht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.

Wichtig:
1. Das Zurückbehaltung der Miete soll als Druckmittel dienen. Das bedeutet andererseits, dass der Mieter, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat, die zurückbehaltene Miete - anders als bei der Mietminderung - nachzahlen muss.
2. Darf der Mieter die Miete einbehalten, gerät er nicht in Zahlungsverzug.
3. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht erklären; erst im Prozess muss er sich darauf berufen.

Der Mieter darf nicht den gesamten Mietzins zurückbehalten. Vielmehr darf er nur den 3- bis 5fachen Betrag der Minderungsquote zurückbehalten. Beträgt die Miete zum Beispiel 1000 DM und kann der Mieter 5% mindern, so darf er 250 DM (5 * 50 DM) zurückbehalten. Der Minderungsbetrag beträgt 50 DM, so dass er weiterhin 700 DM zahlen muss.