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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Lärmimmissionen in Altbauwohnung Az VIII ZR 355/03
Die Mieter als Kläger fühlten sich seit der Errichtung der über Ihnen gelegenen neuen Dachgeschoßwohnung im Oktober 2001 durch Trittschall gestört. Der Normschallpegel nach den Grenzwerten der DIN 4109 lag anstatt bei 46 dB bei 57 dB. Mit der Klage wurde die Herstellung erhöhten Trittschallschutzes und Rückzahlung bereits gezahlter Miete verlangt. Die Vermieter verlangte widerklagend der Mietminderung. Beide Vorinstanzen hatten zu Lasten des Vermieters dahingehend entschieden, daß alle Ansprüche der Mieter zu erfüllen waren (Amtsgericht) bzw. Herstellung teilweise verbesserten Trittschutzes und Rückzahlung noch nicht geminderter Miete (Landgericht).

Der BGH urteilt differenziert, grundsätzlich im Sinne des Vermieters, nur im konkreten Fall teilweise zu dessen Lasten. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Wir ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart war.

Mit diesem Tenor wird klargestellt, daß nicht ausreichender Trittschallschutz einen Mangel im Rechtssinn darstellt., da es sich um einen nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes vom vertraglich vorausgesetzten Zustand der Wohnung handelt. Dieser vertraglich vorausgesetzte Zustand richtet sich ganz vorrangig nach den Vereinbarungen der Parteien. Wenn also in einem Vertrag für die Nutzung oder den Zustand Vereinbarungen oder Feststellungen getroffen werden, was üblicherweise nicht der Fall ist, bindet dies die Parteien. Dies kann auch eine dem Mieter nachteilige Zustandsbeschreibung sein. In den üblichen Fällen, in denen nach Mustervertrag keine Angaben zu dem baulichen Zustand oder der sonstigen Nutzung enthalten sind, gilt die Verkehrsanschauung. Dies bedeutet, dass grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende technische Maßstab anzulegen ist. Dies bedeutet für ältere Gebäude, die vor Gültigkeit der DIN errichtet wurden, dass dafür die Grenzwerte nicht herangezogen werden können. Wenn der Vermieter aber im vorliegenden Fall über der Wohnung der Mieter eine neue Wohnung errichtet, gilt dafür die DIN, auch wenn das Gebäude selbst vor Gültigkeit der DIN erbaut worden war. Der BGH hat den Anspruch der Mieter aber dahingehend eingeschränkt, dass zwar die Minderung der Miete wegen eines Überschreitens von 4 dB gebilligt wurde, aber eine Verbesserung auf erhöhten Schallschutz abgelehnt wurde. Der Mieter kann also bei Verletzung der DIN-Grenzwerte mindern, kann aber keine Verbesserung verlangen, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen wurde. Interessant ist die Frage, ob dieser Mangelbegriff auch für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt, wenn zum Beispiel das Dachgeschoß nachträglich ausgebaut wurde. Auch in einem solchen Fall wird der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet sein, damit der Käufer wegen dieses Mangels nach Kaufvertragsabschluß keine Mangelansprüche geltend machen kann. Ähnliches hat der BGH in Bezug auf die Abweichung der Wohnflächen bei Verkauf einer Wohnung bzw. später bei Anmietung eine Wohnung ausgeurteilt, wonach eine Abweichung von mehr als 10 % der Wohnfläche einen Mangel darstellt.
Stichwörter: az + lärmimmissionen + viii + zr + altbauwohnung

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