Vermieten ist mehr

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Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie einige Dinge beachten, um teure Rechtsstreitigkeiten mit Ihrem Mieter zu vermeiden. 
 
Der Mietvertrag 
Mietverträge gibt es als standardisierte Vordrucke. Trotzdem sollte dieser aufmerksam durchgelesen werden. Sinnvoll sind zudem Klauseln, die verhindern, dass der Vermieter die ganzen Reparaturkosten tragen muss. Deshalb bietet es sich an, in den Mietvertrag eine Schönheitsreparatur-Klauseln einzusetzen. Hier wird festgelegt, in welchen Zeiträumen bestimmte Renovierungsarbeiten übernommen werden müssen. Es kann auch eine Endrenovierungsklausel aufgenommen werden. Diese legt fest, dass der Mieter beim Auszug tapezieren und streichen muss. 
 
Gesucht: Der perfekte Mieter 
Freundlich, ruhig und zuverlässig - so sieht der perfekte Mieter aus. Doch wo findet man ihn? Damit möglichst der passende Wohnungsinteressent auf Ihre Anzeige reagiert, sollte mehr als nur Größe und Preis in das Inserat geschrieben werden. 
 
Erwähnen Sie die Lage der Wohnung oder erwähnen Sie den Personenkreis - zum Beispiel perfekt für Singles, ideal für ältere Ehepaare. Auch emotionale Formulierungen dürfen in der Anzeige untergebracht werden. 
 
Mieterselbstauskunft 
Wenn Sie auf Nummer Sicher gehen wollen, lohnt es sich, eine Mieterselbstauskunft einzufordern. Ferner sollten Sie einen aktuellen Verdienstnachweis und eine Schufa-Selbstauskunft verlangen, bevor Sie eine Mietzusage geben. 
 
Die Mieterhöhung 
Wenn Sie eine Mieterhöhung in Erwägung ziehen, müssen Sie Fristen und Grenzen beachten. Haben Sie keinen Index- oder Staffelmietvertrag vereinbart, können Sie die Miete aus den beiden folgenden Gründen anheben: 
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ebenfalls gestiegen; 
- Sie machen eine Umlage, nachdem Sie Modernisierungsarbeiten am Haus haben durchführen lassen. 
 
Allerdings dürfen Mieterhöhungen nicht grenzenlos sein. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren höchstens um 20% steigen. Zudem muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen. Meldet er sich innerhalb von 3 Monaten nicht auf Ihr Erhöhungsschreiben, können Sie ihn auf seine Zustimmung verklagen. 
 
Hat der Mieter die Nachricht erhalten, dass er mehr bezahlen muss, hat er ein besonderes Kündigungsrecht. Bis zum Ende des übernächsten Monats kann er den Miet- oder Zeitmietvertrag kündigen. 
 
Schönheitsreparaturen - wer zahlt? 
Für die so genannten "Schönheitsreparaturen" ist laut Gesetz der Vermieter verantwortlich. Hierunter fallen Arbeiten zur Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses, wie Tapezieren und Streichen. Diese Renovierungspflicht wird aber üblicherweise per Mietvertrag dem Mieter übertragen. Hierbei sollten auch die Fristen festgelegt werden, in denen der Mieter die Arbeiten erledigen muss. Dem Mieter ist freigestellt, die Arbeiten selbst durchzuführen oder einen Fachmann zu beauftragen. 
 
Küchen, Bäder und Duschen müssen normalerweise nach 3 Jahren, Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten nach 5 Jahren und Nebenräume nach 7 Jahren renoviert werden. Verschönert werden muss allerdings nur, wenn es wirklich nötig ist. 
 
Der Mieter kann die Wohnung in der Zeit, in der er sie bewohnt, weitgehend nach seinem Geschmack gestalten. Beim Auszug muss er dann jedoch für einen neutralen Zustand sorgen. Wenn Sie eine Abgeltungsklausel im Mietvertrag vereinbart haben, gibt es auch keine Probleme, wenn der Mieter auszieht, bevor die Renovierungsfrist abgelaufen ist. Er muss die Kosten für die Schönheitsreparaturen dann anteilig tragen. 
 
Haben Sie im Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel vereinbart, muss der Mieter beim Auszug alle nötigen Schönheitsreparaturen vornehmen. Wenn der Mieter trotz Klausel beim Auszug nicht renoviert, wird ihm eine Frist gesetzt, in der die Arbeiten noch erledigt werden können. Wenn er sich innerhalb dieser auch nicht rührt, können Sie Schadenersatz verlangen. 
 
Ist im Vertrag von einem "besenreinen" Auszug die Rede, muss die Wohnung lediglich tapezierfähig hinterlassen werden. 
 
Die Kündigung 
Es ist gar nicht so leicht, einen Mieter, der nicht ausziehen will, aus der Wohnung zu bekommen. Der Mieter kann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen - egal wie lange er in der Wohnung gewohnt hat. Wollen Sie dagegen dem Mieter kündigen gilt die 3-monatige-Kündigungsfrist nur, wenn er weniger als 5 Jahre bei Ihnen gewohnt hat. Sie steigt auf 6 Monate, wenn die Wohndauer zwischen 5 und 8 Jahre liegt, und auf 9 Monate, wenn der Mieter schon länger als 8 Jahre in dieser Wohnung wohnt. 
 
Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Zudem muss sie von Hand unterschrieben und begründet sein. Als Gründe können Eigenbedarf, Vertragsverletzungen oder eine andere angemessene wirtschaftliche Verwertung für das Objekt sein. 
 
Eine fristlose Kündigung ist dagegen nur möglich, wenn der Mieter nachhaltig den Hausfrieden stört. Hier reichen jedoch geringe Verstöße gegen die Hausordnung nicht aus. Die fristlose Kündigung ist auch dann rechtens, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis einer dritten Person überlassen wird. Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, können Sie ihm ebenfalls fristlos kündigen. Er muss ihnen aber bereits 2 Monatsmieten schulden. 
 
Wenn der Mieter laufend unpünktlich die Miete zahlt, müssen Sie ihn erst abmahnen. Ändert er seine Zahlungsmoral nicht, können Sie ihm fristlos kündigen. 
 
Durch Kaution abgesichert 
Beschädigt der Mieter etwas in der Wohnung, sind Sie durch die Kaution abgesichert. Deshalb ist es sinnvoll, eine Kaution vertraglich zu vereinbaren. 
 
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettomiete betragen. Der Mieter muss die Kaution erst bei Mietbeginn zahlen und kann die Zahlung in 3 monatliche Raten aufteilen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, soweit mit dem Mieter nichts anderes vereinbart wurde. Die Anlageform der Kaution sollte innerhalb von 3 Monaten gekündigt werden können. 
 
Die Zinsen, die bei der Anlage der Kaution abfallen, stehen dem Mieter zu. Nach Ende des Mietverhältnisses müssen sie zusammen mit der Kaution ausgezahlt werden. Der Vermieter ist gesetzlich zur Verzinsung der Kaution verpflichtet. 
 
Die Wohnung richtig vermessen 
Bei der Wohnflächenberechnung lohnt es sich, genau vorzugehen. Denn wenn der Mieter nachmisst und Ihre Berechnung sich als falsch herausstellt, kann er Mietminderung verlangen. 
 
Geregelt ist die Berechnung von Wohnfläche in den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung. 
 
Keinen "Notfallschlüssel" für den Vermieter" 
Sie sind als Vermieter nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu betreten. Das wäre Hausfriedensbruch. Der Mieter könnte sofort fristlos kündigen. 
 
Mit der Vermietung verpflichten Sie sich, Ihrem Mieter das alleinige Besitzrecht an den Mieträumen einzuräumen. Dies geschieht bei Wohnungen durch die Übergabe aller dazugehörenden Schlüssel. Behalten Sie einen "Notschlüssel" kann der Mieter darauf bestehen, dass Sie ihm diesen aushändigen. Tun Sie es nicht, darf er notfalls sogar das Schloss austauschen. 
 
Nebenkosten müssen richtig abgerechnet werden 
Bei der Nebenkostenabrechnung lauern viele Fehler. Nur die Betriebskosten (beispielsweise Grundsteuer, Wasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr), die im Mietvertrag ausdrücklich aufgelistet sind, können abgerechnet werden. Meist ist die Wohnfläche der Mietwohnung der Verteilerschlüssel. Nebenkosten, deren Höhe vom Verbraucher abhängt, werden pro Kopf abgerechnet. 
 
In der Abrechnung müssen die Gesamtkosten zusammengestellt werden, der jeweilige Verteilerschlüssel muss erläutert und der Kostenanteil des Mieters berechnet werden. Zudem müssen Sie innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode mit Ihrem Mieter über die voraus gezahlten Betriebskosten abrechnen, sonst können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen (Ausschlussfrist). 
 
Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter ein etwa vierwöchiges Prüfungsrecht. Er kann Einsicht in die Belege verlangen und Fotokopien anfertigen. Kann er keine Zurückbehaltungsrechte geltend machen, muss die Rechnung nach 4 Wochen bezahlt werden. Der Mieter kann insgesamt innerhalb eines Jahres Einwände gegen die Abrechnung vorbringen. Das bedeutet aber nicht, dass er so lange nicht zahlen muss. Sie können ihm nach der Prüfungsfrist eine Mahnung schicken.

Stichwörter: vermieten

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