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Verzugsvoraussetzungen bei Schadensersatzforderung
Voraussetzung des Nachzahlungsanspruchs ist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung. Dies ist der Fall, wenn sie Auskunft über die Gesamtkosten und deren Zusammensetzung gibt, den zugrundeliegenden Verteilerschlüssel erläutert und unter Abzug seiner Vorauszahlungen berechnet. Der Mieter kann daher nicht prüfen, ob der Verteilerschlüssel sachgerecht ist. Dies im vorliegend um so mehr von Bedeutung, als dass die Parteien im Mietvertrag keinen ausdrücklichen Umlageschlüssel vereinbart haben. Fällig ist die Abrechnung zudem dann erst, wenn dem Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung zugegangen ist und ein angemessener Prüfungszeitraum verstrichen ist.
Auch wenn der Mieter auf die Abrechnungen Teilbeträge geleistet hat, kann daraus nicht auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis geschlossen werden, da sich die Leistung des Mieters in der Erfüllung des vermeintlich Geschuldeten nach § erschöpft.
Anmerkung der Red.:
Die Nebenkostenabrechnung hat sich daher eng an die vertraglichen Vorgaben zu halten, um vor Gericht Bestand zu haben. Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung Anspruch auf Belege, für die ein Betrag von DM 0,50 bis DM 1,00/ Seite / Kopie verlangt werden kann.
Ein Schadensersatzanspruch nach § scheitert an dem Fehlen einer wirksamen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Zwar hat der Vermieter den Mieter aufgefordert, die Wohnung in der Ursprungszustand zu versetzen. Erforderlich ist aber, dass der Vermieter in der Abmahnung die Beanstandung hinreichend bestimmt. Zur weiter erforderlichen Ablehnungsandrohung muss dem Mieter ausreichend deutlich werden, dass nach Fristablauf die Annahme der Leistung abgelehnt wird. Dazu ist nicht ausreichend der Satz: " Wenn dies nicht bis zum (Datum) erfolgt, wird mein Mandant Ersatzvornahme auf Ihre Kosten veranlassen, d.h. einen Handwerker beauftragen, die Wohnung auf Ihre Kosten Instandzusetzen."
Sowohl für die Geltendmachung von Schönheitsreparaturen als auch von Schäden ist daher eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Voraussetzung. Im übrigen verjähren die Ansprüche sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
