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Der Mietvertrag
Im Mietvertrag verpflichtet sich der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, dem Mieter die Wohnung zur Benutzung zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug die Benutzung der Räume im vertraglich festgelegten Rahmen auszuüben und einen bestimmten Mietzins zu entrichten.
Als Grundlage für den Mietvertrag gelten die §§ 535 - 580 des BGB.
Selbstverständlich kann der Mietvertrag durch die Parteien frei gestaltet und Vereinbarungen getroffen werden, die von diesen Bestimmungen abweichen. Inhaltlich muss er sich jedoch an die Rechtsvorschriften halten. Enthält der Vertrag Bestimmungen, die unabdingbare Rechte zum Nachteil der mietenden Partei ändern oder die gegen die guten Sitten verstoßen, sind diese Vertragsklauseln unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt dann die gesetzliche Regelung.
Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Wurde der Vertrag mündlich abgeschlossen, gelten die Bestimmungen des BGB und er gilt als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wird ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen hat das für den Vermieter den Nachteil, das der Mieter zwar den Mietzins entrichten muss, für Schönheitsreparaturen und Nebenkosten aber nicht zahlen braucht. - Sie sind, wenn nichts anderes geregelt ist, im Mietzins enthalten.
Sobald das Wohnungsmietverhältnis ab Vertragsbeginn über eine Dauer von mehr als einem Jahr läuft, muß der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Ist das nicht der Fall, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wird der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen, muß er mindestens enthalten:
Die Namen der Vertragsparteien
Eine genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk, Lage)
Die zu zahlende Miete
Den Beginn des Mietverhältnisses
Die Unterschriften der Vertragsparteien
Auch hier gilt: Ist nichts zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, braucht der Mieter sie auch nicht zusätzlich zur Miete bezahlen.
Um bei der Vermietung auf der sicheren Seite zu sein, sollte ein aktueller Formularmietvertrag, wie ihn z B. der Haus- und Grundeigentümerverein bereit hält, verwendet werden.
Das hat den Vorteil, dass aktuelle Gesetzesänderungen jeweils in die Vertragstexte einfließen.
Tipp Denken Sie bitte bei Ihrem Mietvertrag (auch bei Formularmietverträgen) daran, dass nur die Klauseln wirksam sind, die auch von den gesetzlichen Regelungen abgedeckt werden - es bringt also nichts, nach speziellen Formulierungen zu suchen!
Bei dem unbefristeten Mietvertrag liegen die Kündigungsfristen für Vermieter zwischen 3 Monaten und 12 Monaten - für Mieter bei max. 3 Monaten
Der Zeitmietvertrag vereinbart eine vorher festgelegte Laufzeit des Vertrages. Während dieser Laufzeit können die Parteien mit Ausnahme der fristlosen Kündigung nicht kündigen. Der Mieter kann jedoch nach Beendigung der festgesetzten Laufzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hierzu muss er dem Vermieter die Verlängerung 2 Monate vor Ablauf anzeigen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hat (z B Eigenbedarf).
Wenn Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses von vornherein ausschließen wollen, müssen Sie einen so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschliessen. Das ist immer dann von Vorteil, wenn Sie z. B. nach Ablauf der festgelegten Laufzeit das Haus umbauen wollen oder die Wohnung selbst benötigen. Die Gründe für die Beendigung werden in den Mietvertrag aufgenommen!
Schließen Sie einen Staffelmietvertrag ab, hat das für beide Parteien den Vorteil, das die künftigen jährlichen Steigerungen bereits im Mietvertrag festgelegt sind. Die jährliche Mietsteigerung muss also im Mietvertrag genannt sein.
Bei einem Indexmietvertrag wird festgelegt, wie die Miete in den nächsten Jahren steigt. Der Preis für die Wohnung wird an den Preisindex für allgemeine Lebenshaltung gekoppelt. Siehe hierzu Statistisches Bundesamt. Auch Indexmietverträge sind meist Zeitmietverträge (10 Jahre). Wenn sie nicht auf mind. 10 Jahre abgeschlossen sind, muss der Vermieter auf jeden Fall auf sein Kündigungsrecht verzichten - es sei denn, der Vermieter verhält sich nicht vertragsgerecht.
