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Fristgemäßheit der Betriebskostenabrechnung Az VIII RZ 115/04
Die Frist des § zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur dieses Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.
Der BGH hat mit diesen Vorgaben dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, auch bei Fehlen einzelner Abrechnungszahlen und Teilen der Abrechnung zumindest eine rechtzeitige Abrechnung vorzulegen. Wie bekannt bestimmt die gesetzliche Regelung eine Frist von einem Jahr zum Ende des Abrechnungszeitraumes für den Zugang der Abrechnung bei dem Mieter, danach ist eine Abrechnung, die mit einer Nachzahlung endet, nicht mehr zulässig. Auch im vorliegenden Fall ist ein Nachschieben zu Lasten des Mieters ist nicht möglich
Das Berufungsgericht hatte noch im falschen Umlageschlüssel einen schwerwiegenden Mangel der Abrechnung gesehen und das Vorhandensein einer Abrechnung deshalb verneint. Der BGH hat dies korrigiert. Damit wird keine Alibi-Abrechnung kurz vor Fristablauf ermöglicht, da Abrechnungen den allgemeinen Anforderungen des § genügen müssen. Der BGH wiederholt in seiner Entscheidung erneut diese Anforderungen mit folgenden Mindestangaben:
- Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters (BGH 27.11.02 VII ZR 108/02; 23.11.1981 VIII ZR 298/80 NJW 1982, 573).
Da diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein falscher Verteilungsschlüsse (hier: Wohn-/Nutzfläche anstatt Miteigentumsanteile) den Charakter einer ordnungsgemäßen Rechnungslegung nicht aufheben. Die Zielsetzung der Abrechnung, nämlich den Mieter in die Lage zu versetzen, die Aufstellung des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, ist mit einer solchen Abrechnung erreicht, auch wenn ein Verteilungsschlüssel fehlerhaft ist. Es reicht aus, wenn der Mieter den Fehler erkennen und aufgrund dessen eine Korrektur verlangen kann.
Der BGH bestätigt jedoch, dass es Ziel der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist, den Mieter vor Nachforderungen zu schützen. Konkret bedeutet dies, dass eine Nachberechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist weder im Gesamtbetrag, aber auch nicht in Einzelpositionen, einen höheren Belastungsbetrag beziffern darf.
