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Heizkostenumlage: Bei Wohnungsleerstand kann Abrechnungsmaßstab geändert werden
Die Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten kann bei einem Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus zulässig sein.
Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er hatte in einem Fall über die Umlage von Heizkosten für leer stehende Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu entscheiden. Dort waren die Heizkörper abmontiert und die entsprechenden Heizstränge abgesperrt. Für die Umlage der Heizkosten sah der Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vor. Ein Mieter wehrte sich dagegen, dass die leer stehenden Wohnungen bei der Umlage der Heizkosten nicht mehr berücksichtigt wurden.
Der BGH erläuterte, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Umlage der Heizkosten nach billigem Ermessen selbst bestimmen könne, wenn der Mietvertrag keine Vorgaben mache. Dabei habe er üblicherweise zwei Möglichkeiten:
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Er könne zum einen die gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage prozentual in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (so genannte Grundkosten) umlegen.
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Zum anderen könne er die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume vornehmen.
Habe der Vermieter einen Abrechnungsmaßstab gewählt, könne er ihn für zukünftige Abrechnungszeiträume nur unter folgenden Voraussetzungen durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern:
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bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
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bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
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nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.
Im vorliegenden Fall sei der Vermieter nur zu einer Änderung des Abrechungsmaßstabs berechtigt gewesen, wenn er die Grundkosten der Heizung nicht bereits während dreier vorheriger Abrechnungszeiträume nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet hätte. Andernfalls sei er an den einmal gewählten Maßstab gebunden gewesen. Für Letzteres spreche hier nach Ansicht des BGH insbesondere der Umstand, dass in den früheren Abrechnungen stets der Begriff "Wohnfläche" und nicht "beheizte Wohnfläche" genannt wurde. Erfolge die Abrechnung nach der Gesamtwohnfläche, müsse der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Anteil tragen (BGH, VIII ZR 137/03).
