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Gast
Die Abrechnungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dem der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen muß. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums und beträgt 1 Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB neu). Die Frist wird dann eingehalten wenn die Abrechnung bei dem Mieter bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums im Briefkasten liegt.
Die Abrechnung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2001 muss also bis spätestens zum 31.12.2002 bei dem Mieter sein.
Wichtig: Diese Abrechnungsfrist ist für Wohnungsvermieter eine Ausschlussfrist. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 1.9.2001 enden.
Wird diese diese Frist versäumt, dürfen keine Betriebskosten mehr nachgefordert werden! Außerdem kann der Mieter den Vermieter auf Abrechnungserteilung verklagen und seine laufenden Vorauszahlungen zurückhalten. Auch als Gewerberaumvermieter sollte innerhalb 1 Jahres abgerechnet werden. Denn schon das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Jahresfrist für einen Gewerberaummieter als zulässig erkannt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.11.1997 - 24 U 216/96, ZMR 1998, S. 219).
Gast
Die Abrechnung ist aber nur dann verjährt, wenn dein Mietvertrag dem neuen Mioetrecht unterliegt. Dass ist dann der Fall, wenn der Mietvertrag erst am oder nach dem 01. August 2000 geschlossen wurde. Für davor abgeschlossenen Mietverträge gilt dies nicht, hier greift die "normale"2 Verjährung und die beträgt 30 (in Worten dreißig) Jahre.
mfg
Josh
Gast
Unser Mietvertrag wurde 2001 geschlossen. Nach all den Fakten brauche ich also nicht zahlen, richtig?
Gast
... wenn es sich auf die im Ausgangs-Beitrag beschriebenen Fakten handelt
Gast
Hallo,
brauche dringend Hilfe, denn inzwischen verstehe ich gar nichts mehr.
Ich bin am 01.10.1999 in die Mietwohnung eingezogen, ausziehen werde ich am 27.12.04.
Von meinem Vermieter habe ich nie etwas gehört, von wegen Abrechnung der Betriebs-/Nebenkosten. Bis heute. (Zitat:“…leider eine Nachzahlung der Betriebskosten…)
Ich weiß bisher weder wie viel noch in welchem Abrechnungszeitraum. Er hat sich bisher die letzen fünf Jahre gar nicht dafür interessiert. Ich weiß auch gar nicht, wann das letzte Mal Wasser und Heizung abgelesen wurde. Der Vermieter hat die ganze Sache einer Hausverwaltung übergeben, die hat das alles bisher nicht interessiert, bis ein Wechsel der Verwaltung durchgeführt wurde.
Wenn ich das gelesene überdenke, muss ich doch nur die Abrechnung für das den Abrechnungszeitraum 01.10.2003 – 31.09.2004, und die Tage bis zu meinem Auszug? ( siehe Tabelle)
Jahr Abrechnungszeitraum Spätester Eingang der Rechnung
1. (01.10.99 Einzug) 01.10.99 – 31.09.00 31.09.01
2. 01.10.00 – 31.09.01 31.09.02
3. 01.10.01 – 31.09.02 31.09.03
4 01.10.02 – 31.09.03 31.09.04 (12. Monate sind vergangen, keine Rechnung erhalten)
5 01.10.03 – 31.09.04 31.09.05
Möchte mich jetzt vorher mal informieren, was gesetzlich ok von Seiten des Vermieters wäre. Ich habe zwar im Forum gestöbert, aber jetzt bin ich noch mehr durcheinander als vorher.
Was ist mit Verträgen, die vor der Änderung unterschreiben wurden?
Über wie viele Jahre kann der Vermieter eine Abrechnung stellen, wenn ich diese am 31.12.04 erhalte?
Was, wenn ich die später erhalte? Gilt die Abrechnung dann immer noch?
Kann mir jemand grundsätzliche Informationen hierzu geben.
Vielen Dank.
Gast
Hallo,
für Verträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (Stichtag 01.09.2001, sorry, hatte wohl gelegentlich schon mal einen anderen falschen Termin genannt) abgeschlossen worden sind gilt grundsätzlich noch das alte Recht. Hiernach konnte der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung fast beliebig lange (konkret 30 Jahre) zuwarten. Aber Vorsicht: Wenn der Jurist "grundsätzlich" sagt deutet er bereits auf Ausnahmen hin. In der Rechtsprechung hat sich nämlich in einigen Amtsgerichtsbezirken die Auffassung durchgesetzt, dass es auch schon zuvor auch von Vermietern frei finanzierter Wohnungen verlangt werden konte, ebenso innerhalb von 12 Monaten abzurechnen, genauso wie das für öffentlich geförderten Wohnraum bereits Gesetzt war.
Ich empfehle dringend, dies beim örtlichen Mieterverein zu klären, wie es in deinem Amtsgerichtsbezirk gehandhabt wird.
Grüße aus Oberhausen, wo sich die Richter (lt. Info des MSB) streng an den Gesetztestext halten.
PS: habe selbst in diesem Jahr (2004) eine Nebenkostenabrechnung für die Jahre 1994 - 2000 erhalten, nachdem ich bereits Ende 2000 ausgezogen war. Allerdings habe ich den Vermieter aufgefordert, mir sämtliche relevanten Sachverhalte (Anzahl der Personen in den einzelnen Wohnungen etc.) nachvollziehbar und belegbar mitzuteilen und alle Rechnungen in Kopie zur Verfügung zu stellen. Mit Aushändigung der Abrechnungen im März 2004 begann im Übrigen die kurze Verjährung (3 Jahre) zu laufen. Bis zum Ablauf kann der Vermieter noch mit den Belegen rüberkommen und den Betrag einklagen.
Gast
vorsicht vor josh´s antworten!
"...für Verträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform (Stichtag 01.09.2001, sorry, hatte wohl gelegentlich schon mal einen anderen falschen Termin genannt) abgeschlossen worden sind gilt grundsätzlich noch das alte Recht. Hiernach konnte der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung fast beliebig lange (konkret 30 Jahre) zuwarten."
josh kennt offenbar die übergangsvorschrift in art. 229 § 3 Abs. 9 egbgb nicht. der neue § 556 bgb gilt für alle wohnraumietverhältnisse, voraussetzung ist danach nur, dass der abrechnungszeitraum zum zeitpunkt der mietrechtsreform (01.09.2001) noch nicht abgelaufen war.
solche fehler können in den vorgenannten fällen ganz schön ins geld gehen. lasst euch daher lieber von einem rechtsanwalt beraten. der haftet nämlich für seine fehler.
Gast
nochmal: du musst natürlich nicht zahlen
auch nochmal an josh: auch deine nachzahlung kommt daher hoffnungslos zu spät. die verjährung kann dir daher auch egal sein. schau dir aber im übrigen bitte mal die übergangsvorschriften zur verjährung in art. 229 § 6 Abs. 4 egbgb für mietforderungen an. vorher 4, jetzt 3 jahre - zur genauen berechnung siehe gesetz.
Gast
Hallo Raskolnikow,
die Aussage zur Geltung der neuen Regeln des Mietrechts wurde mir vom Rechtsbeistand meines Mietervereins gegeben. Der "ass. jur." Gut, dass ich dadurch bisher keinen Schaden hatte und sorry an alle, die ich mit meinem tollen Ratschlag auf die falsche Fährte geführt habe.
Aber: Wieso sollen meine Abrechnungen aus den Jahren 1994 - 2000, die mir Anfang 2004 vorgelegt wurden, nun verjährt sein?
Josh
Gast
BGBEG Artikel 2229 § 5 Allgemeine Überleitungsvorschrift zum Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001
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Auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, sind das Bürgerliche Gesetzbuch, das AGB-Gesetz, das Handelsgesetzbuch, das Verbraucherkreditgesetz, das Fernabsatzgesetz, das Fernunterrichtsschutzgesetz, das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften, das Teilzeit-Wohnrechtegesetz, die Verordnung über Kundeninformationspflichten, die Verordnung über Informationspflichten von Reiseveranstaltern und die Verordnung betreffend die Hauptmängel und Gewährfristen beim Viehhandel, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden. Satz 1 gilt für Dauerschuldverhältnisse mit der Maßgabe, dass anstelle der in Satz 1 bezeichneten Gesetze vom 1. Januar 2003 an nur das Bürgerliche Gesetzbuch, das Handelsgesetzbuch, das Fernunterrichtsschutzgesetz und die Verordnung über Informationspflichten nach bürgerlichem Recht in der dann geltenden Fassung anzuwenden sind.
Gast
an josh:
dein vermieter hat erst gar keinen anspruch auf zahlung dieser abrechnungen. zur frage der verjährung kommt man also gar nicht mehr.
Gast
an Raskolnikow: Wieso soll er denn keinen Anspruch haben?
Der Anspruch richtet sich nach § 556 BGB:
josh kennt mittlerweile die übergangsvorschrift in art. 229 § 3 Abs. 9 egbgb. der neue § 556 bgb gilt für alle wohnraumietverhältnisse, voraussetzung ist danach nur, dass der abrechnungszeitraum zum zeitpunkt der mietrechtsreform (01.09.2001) noch nicht abgelaufen war.
Die Abrechnungszeiträume liegen sämtlichst vor dem Stichtag.
Josh
Gast
hast recht
Gast
ich war noch bei fall volkmann. in deinem fall könnte man - wie auch schon im alten recht - über eine verwirkung nach § 242 bgb nachdenken. hierzu sind aber besondere zeit- und umstandsmomente nötig (lg mannheim zmr 1990, 37 
. zmr: zeitschrift für mietrecht
das heisst: zeitmoment - wenigstens 1 jahr
umstandsmoment - verhalten des vermieter/mieters
aus beiden tatbeständen musst du dir die verwirkung zurechtargumentieren. dabei gilt natürlich, je stärker ein umstand, desto weniger muss der andere gewicht haben. daher sollten bei den kosten, die - wie bei dir - ca. 10 jahre zurückliegen fast ausschließlich das zeitmoment die verwirkung herbeiführen.
dazu aber mehr bei sternel, 3. auflage, III Rn. 138.