Klassische Mieterhöhung

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Das hat Ihnen gerade noch gefehlt: Eine Mieterhöhung. Dabei hatten Sie sich noch vor ein paar Wochen insgeheim gefreut, weniger zu zahlen als alle Ihre Bekannten. 
 
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 
Wägen Sie ab: Ihre neue Miete darf nicht teurer werden als die Durchschnittsmiete vergleichbarer anderer Wohnungen in Ihrer Gegend. 
Überstürzen Sie nichts: Sie können den laufenden Monat und zusätzlich zwei weitere Monate bedenken, ob Sie dem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters zustimmen. 
Daraus ergibt sich: Stimmen Sie zu, zahlen Sie frühestens ab Beginn des dritten Monats nach der Mitteilung des Vermieters mehr Miete. Verweigern Sie die Zustimmung, wird er Sie möglicherweise innerhalb der nächsten drei Monate auf Zustimmung verklagen. Werden Sie verurteilt, müssen Sie die höheren Sätze rückwirkend zahlen. 
 
Beispiel: 
Der Vermieter schickt Ihnen am 15.10.2003 ein Schreiben, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten werden. Ihre Zustimmungsfrist läuft bis zum 31.12.2003. Frühestens ab 1.1.2004 müssen Sie die höhere Miete bezahlen. 
Die Grundsätze 
Wie immer, wenn er durch eine Mieterhöhung an Ihr Geld will, hat der Vermieter strenge Regeln und Formen einzuhalten. Begeht er hier Fehler, ist die Mieterhöhung unwirksam und Ihr Geld bleibt, wo es ist: in Ihrer Tasche. Ist die Mieterhöhung dagegen berechtigt, so sollten Sie ihr zustimmen. Ansonsten riskieren Sie einen Prozess vor Gericht, den Sie womöglich verlieren. 
 
Prüfen Sie also genau! 
 
 
Erstens darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. 
Sollten Sie also bisher eine erheblich geringere Miete gezahlt haben, darf der Vermieter nicht "auf einen Schlag" die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Ihre Abgabe darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Vorsicht: Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungen sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht. 
 
Beispiel: 
Ihr Vermieter will die Miete mit Schreiben vom 15. Januar 2004 zum 1. April 2004 von 660 Euro auf 720 Euro erhöhen. Rechnen Sie zurück! Wie hoch war die Miete vor drei Jahren im April 2001. Lag die Miete zu diesem Zeitpunkt unter 600 Euro, so ist die Mieterhöhung schon wegen Missachtung der Kappungsgrenze von 20 % nicht zulässig. Sie können Ihre Zustimmung verweigern. Ausnahme: Die Überschreitung der Grenze beruht auf einer Mieterhöhung wegen Modernisierung. 
 
 
 
Zweitens muss zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Moment der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung ein Zeitabstand von 15 Monaten liegen. 
Mitteilen kann der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung bereits nach einem Jahr (Jahressperrfrist). Wirksam wird sie allerdings erst nach weiteren drei Monaten. Auch hier werden Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung nicht mitgerechnet. 
 
Beispiel: 
Ihr Vermieter hat mit Schreiben vom 15. Januar 2003 zum ersten April 2003 die Miete erhöht. Frühestens mit Schreiben vom ersten April 2004 kann er die Miete zum ersten Juli 2004 erneut erhöhen. Bekommen Sie vorher eine neue Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam: Ausnahme: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. 
 
 
 
Drittens darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in Ihrer Wohngegend für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren üblicherweise bezahlt wird. Dabei spielen Art, Größe und Ausstattung und natürlich die Wohnlage eine entscheidende Rolle. Um die Ortsüblichkeit der Miete aufzuzeigen, kann sich der Vermieter vier Begründungsmittel bedienen - dazu gleich mehr. 
 
 
 
Viertens darf eine Erhöhung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sein. 
 
 
 
Beispiel: 
Der Vermieter hat die Kaltmiete im November 2003 von 600 Euro um 10 % zunächst auf 660 Euro erhöht. Erst im November 2004 kann er eine weitere Mieterhöhung um 10 % der Ausgangsmiete auf maximal 720 Euro schicken, da er die Jahressperrfrist einhalten muss. Frühestens ab 1. Februar 2005 muss der Mieter dann die höhere Miete zahlen. Bis November 2006 ist dem Vermieter eine weitere Mieterhöhung verwehrt, da die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren eingehalten werden muss. 
 
Bei der ganzen Rechnung darf der Vermieter nicht übersehen, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten darf und eine Mieterhöhung strenge formelle Voraussetzungen hat. 
 
Sie können sich vorstellen, dass viele Mieterhöhungen Fehler aufweisen. Es lohnt sich also genauer hinzuschauen! 
 
 
Tipp! Haben Sie einen befristeten Mietvertrag mit einer festen Miete vereinbart, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete tabu. 
Die Formalien 
Will Ihr Vermieter Sie von der Notwendigkeit einer Mieterhöhung überzeugen, muss er für Form und Begründung Schreibtischarbeit leisten. Eine mündliche Erklärung reicht nicht. Die Mieterhöhung erfordert Textform, eine Unterschrift ist jedoch nicht erforderlich. Für die Übermittlung darf er sich des elektronischen Weges von Telefax oder E-Mail bedienen. Er muss dabei darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist und dies begründen. 
 
Dazu kann er sich berufen auf 
 
 
einen Mietspiegel. 
Der Mietspiegel der Gemeinde weist eine entsprechend höhere Miete für vergleichbare Wohnungen aus. 
Neuerdings werden qualifizierte Mietspiegel herausgegeben. Diese sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Sie müssen nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und nach spätestens vier Jahren neu erstellt werden. Akzeptieren sowohl die zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltungen oder die Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter die ermittelten Zahlen, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung auf die Daten in diesem Mietspiegel hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung auf andere Weise begründen möchte. 
die Miete für mindestens drei Vergleichswohnungen. 
Diese müssen in Lage, Art und Ausstattung ähnlich sein und in der Miete dem entsprechen, was Ihr Vermieter künftig auch von Ihnen verlangt. Die drei Wohnungen dürfen auch Ihrem Vermieter gehören. Es reicht in der Regel aus, wenn der Vermieter Ihnen Informationen über Namen des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen gibt. 
eine Mietdatenbank. 
Diese wird von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt. Da Mietdatenbanken erst durch die Mietrechtsreform 2001 neu geschaffen wurden, sind diese noch nicht in größerem Maße eingerichtet. 
ein Gutachten. 
Es muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt sein und zu dem Ergebnis gelangen, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Das Gutachten darf nicht älter als zwei Jahre sein. 
 
 
Tipp! Erkundigen Sie sich bei Ihrer Kommunalverwaltung nach dem Mietspiegel. Anhand der darin ermittelten Zahlen können Sie leicht feststellen, ob Ihr Vermieter die örtliche Vergleichsmiete bei seiner Mieterhöhung berücksichtigt hat. 
Tipp! In einem Mieterhöhungsprozess gilt die Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. 
Die Konsequenzen 
Sie können der Mieterhöhung zustimmen, müssen aber nicht. 
 
Kompromissloser Mieter 
Das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters verpufft zunächst wirkungslos, wenn Sie 
 
 
sich innerhalb der Überlegungsfrist von zwei Monaten in Schweigen hüllen 
ausdrücklich der Mieterhöhung nicht zustimmen. 
 
 
Konsequenter Vermieter 
 
In diesen Fällen ist Ihr Vermieter am Zug. Will er die Hochstufung unbedingt durchsetzen, muss er innerhalb von drei Monaten eine Klage auf Erteilung der Zustimmung gegen Sie erheben. 
 
Dann wird gerichtlich festgestellt, ob der verlangte Nachschlag ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also korrekt ist. Beweispflichtig ist Ihr Vermieter. Bestätigt der Richter Ihren Vermieter, ist die erhöhte Miete ab dem ursprünglich vorgesehenen Termin fällig und Sie zahlen die Prozesskosten. 
 
Beispiel: 
Der Vermieter schickt Ihnen am 12.01.2004 ein Schreiben, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten werden. Ihre Überlegungsfrist läuft bis zum 31.03.2004. Wenn Sie zustimmen müssen Sie frühestens ab 1.4.2004 die höhere Miete bezahlen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter Klage einreichen bis 30.06.2004. 
 
Neuer Mieter 
 
Winken Sie endgültig ab und entschließen sich, die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren, nehmen Sie ein Sonderkündigungsrecht in den zwei Monaten Überlegungsfrist in Anspruch. Innerhalb von weiteren zwei Monaten verabschieden Sie sich dann endgültig von Ihrem Vermieter. Die Mieterhöhung haben Sie sich damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses gespart. 
 
Beispiel: 
Wenn Ihnen das Schreiben des Vermieters am 17.05.2003 zugegangen ist, müssen Sie bis spätestens 31.07.2003 kündigen. Das Mietverhältnisses endet dann zum 30.09.2003.

Stichwörter: klassische + mieterhöhung

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