Mietvertrag DDR, Heizen

Wiederherstellung der Gasversorgung durch einstweilige Verfügung

Der Mieter ist berechtigt, vom Vermieter zu verlangen, dass dieser eine von der GASAG aus Sicherheitsgründen unterbrochene Gasversorgung wieder herstellt. Er muss sich nicht damit begnügen, dass an Stelle eines vorhandenen Gasherdes ein Elektroherd installiert wird.
Diesen Anspruch kann der Mieter durch einstweilige Verfügung im Eilverfahren durchsetzen.

AG Mitte, Urteil vom 26. Juli 2001 -16 C1007/01 -
Die Mieter hatten mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters im Jahre 1991 auf Grund einer schriftlichen Mietermodernisierungsvereinbarung eine Gasetagenheizung mit Warmwasserbereitung in ihrer Wohnung eingebaut und die Küche mit einem Gasherd ausgestattet. Am 19. Juni 2001 sperrte die GASAG die Gasversorgung im Hause wegen Undichtigkeiten der Gasleitungen. Die zweimalige schriftliche Aufforderung der Mieter an die Hausverwaltung, die Gasversorgung wieder herzustellen, hatte keinen Erfolg. Der Vermieter hatte zwischenzeitlich eine neue Gaszentralheizungsanlage einbauen lassen, die mit Genehmigung der GASAG in Betrieb war. Die Wohnung der Mieter wurde nicht angeschlossen.
Die Mieter begehrten im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Gasversorgung zu ihrer Wohnung. Sie vertraten die Auffassung, die Unterbrechung der Gasversorgung durch den Vermieter sei als Besitzstörung im Sinne des § 862 BGB zu bewerten. Auf die Gasversorgung zum Kochen, zur Warmwasserbereitung sowie zur Beheizung seien sie dringend angewiesen.
Der Vermieter vertrat die Ansicht, ein Instandsetzungsanspruch (für die alte Gasleitung) bestehe nicht, da den Antragstellern der umlagenfreie Anschluss an die Gaszentralheizungsanlage erfolglos angeboten worden sei. Entsprechendes gelte für ein Angebot, vorübergehend elektrische Kochplatten zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus berief sich der Vermieter auf ein Schreiben, in dem die Mieter aufgefordert wurden, den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd nebst Elektrozuleitungen und die Demontage der Gasanlage zu dulden.
Das Amtsgericht hat den Mietern Recht gegeben und dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung aufgegeben, die Gasversorgung wieder herzustellen. Es vertrat die Ansicht, die Mieter hätten gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Besitzstörung, da die (bislang) ungestörte Gasversorgung zum Wohnbesitz der Mieter gehört habe.
Die erforderliche Dringlichkeit für den Erlass einer einstweiligen Verfügung lag nach Ansicht des Amtsgerichts vor. Die Mieter hatten durch eidesstattliche Versicherung glaubhaft gemacht, auf die Gasversorgung zum Kochen und zur Warmwasserbereitung angewiesen zu sein. Die vom Vermieter angebotene Elektrokochplatte war nach Ansicht des Amtsgerichts keine ausreichende Alternative, welche die Mieter nach Treu und Glauben akzeptieren mussten.
Schließlich stellte das Amtsgericht klar, dass der Erlass der einstweiligen Verfügung auch nicht gegen das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache verstoße. So genannte Leistungsverfügungen, die Ansprüche nicht nur vorläufig, sondern endgültig sicherstellen, kommen nach Ansicht des Amtsgerichts dann in Betracht, wenn der Antragsteller (der Mieter) auf die sofortige Erfüllung so dringend angewiesen ist, dass er ein ordentliches Verfahren nicht abwarten kann ohne unverhältnismäßig hohen oder gar irreparablen Schaden zu erleiden.
Im Bereich der Grundversorgung eines Mieters mit Strom, Wasser und Gas sei anerkannt, dass eine Leistungsverfügung ausnahmsweise zulässig ist. Den Vermietern wurde daher aufgegeben, die Gasversorgung wiederherzustellen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf


Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Gasetagenheizung

Der Vermieter ist zumindest dann nicht zum Einbau einer Zentralheizung anstelle einer vorhandenen Gasetagenheizung berechtigt, wenn die Gasetagenheizung aufgrund eines Modernisierungsvertrages vom Mieter eingebaut wurde und der Vermieter auf weitere Modernisierungen verzichtet hat.
Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen vorhandenen Gasherd durch einen Elektroherd auszutauschen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters kann auch nicht aus den hohen Kosten für die Instandsetzung der vorhandenen Gasleitungen abgeleitet werden.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 2. Februar 2001 - 8 C 455/00 -
Zwischen der Vermieterin und dem Mieter besteht seit dem 14. September 1990 ein Mietvertrag. Am 17. Dezember 1993 schlossen die Vertragsparteien eine Zusatzvereinbarung, mit der dem Mieter gestattet wurde, eine Gasetagenheizung einzubauen. Weiter hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass die Vermieterin weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters - soweit es sich nicht um energiesparende Maßnahmen handelte - nur mit Zustimmung des Mieters durchführen würde. Mit Schreiben vom 17. Februar 2000 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass sie beabsichtigt, die vorhandene Gasetagenheizung durch eine Zentralheizung und den vorhandenen Gasherd durch einen Elektroherd zu ersetzen. Der Mieter widersprach der Durchführung der angekündigten Maßnahmen. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Duldung und berief sich unter anderem darauf, dass durch den Einbau der Zentralheizung Heizenergie eingespart werde, so dass diese Maßnahme auch nach dem Inhalt der geschlossenen Vereinbarung vom Mieter zu dulden sei.
Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, weder den Einbau einer Zentralheizung und den damit verbundenen Ausbau der Gasetagenheizung zu dulden noch dieser Maßnahme zuzustimmen. Dies ergibt sich nach Auffassung des Gerichts bereits aus der Vereinbarung der Vertragsparteien vom 17. Dezember 1993, nach deren Auslegung eine Modernisierung der Heizungsanlage in der Wohnung des Mieters ausgeschlossen sein sollte. Die Vereinbarung würde in ihr Gegenteil verkehrt, wenn der Vermieterin nach Zustimmung zu einer Mietermodernisierung genau die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme des Mieters ohne weitere Voraussetzungen wieder entfernen, durch eine eigene ersetzen und die diesbezüglichen Kosten auch noch auf den Mieter umlegen könnte. Die Vermieterin hatte vielmehr mit ihrer Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung genau diese Modernisierung durch die Mieter unterstützt und sich in der Vereinbarung dahingehend verpflichtet, keine Modernisierung der Heizungsanlage in der Wohnung des Mieters durchzuführen und mit Ausnahme der gesondert aufgeführten energiesparenden Maßnahmen Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.
Auch aus § 541 b BGB ergibt sich kein Anspruch auf Duldung, denn durch die Vereinbarung der Vertragsparteien war dieser wirksam abbedungen.
Das Gericht verneinte auch den Anspruch der Vermieterin auf Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich dabei nicht um eine Maßnahme gemäß § 541 a BGB, die zur Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes erforderlich ist. Vielmehr stellt der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd eine Veränderung des Vertragsgegenstandes dar, der nur mit Zustimmung des Mieters zulässig ist. Der Mieter hat eine Wohnung mit Gasherd angemietet, dieser zählt damit zur vertragsgemäßen Ausstattung der Wohnung. Eine Zustimmung zum Austausch kann von der Vermieterin nur verlangt werden, wenn der Austausch zwingend notwendig wäre. Dies war hier jedoch nicht der Fall. Allein die Tatsache, dass die Gasleitungen mit einem nicht erheblichen Kostenaufwand instandgesetzt werden müssen, stellt keinen notwendigen Grund für die Zustimmung des Mieters dar. Zur Zustimmung zum Austausch wäre der Mieter nur verpflichtet, wenn es entweder Sicherheitsbedenken gegen die Beibehaltung des Gasherdes gäbe oder der Vermieterin für die Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustandes ein über die Opfergrenze hinausgehender, wirtschaftlicher nicht mehr zumutbarer Aufwand zugemutet würde. Das war vorliegend nicht der Fall. Schließlich war nach Auffassung des Gerichts auch zu berücksichtigen, dass die Vermieterin von Anfang an wusste, dass sich Gasheizungen und Gasherde in den Häusern befinden und einer Beibehaltung dieser Leistungen deshalb bei der finanziellen Planung der Renovierungsarbeiten mit in Betracht gezogen werden musste.
Nur vorsorglich stellte das Gericht klar, dass auch die Modernisierungsankündigung der Vermieterin nicht hinreichend bestimmt war und der Mieter auch aus diesem Grunde die Modernisierung nicht hätte dulden müssen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan


Duldungspflichten des Mieters

Der Mieter ist nicht zur Duldung eines Anschlusses seiner Wohnung an eine Gaszentralheizung verpflichtet, wenn diese bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Das gilt auch dann, wenn die Gasetagenheizung vom Mieter selbst mit Einverständnis des Vermieters eingebaut wurde und der Mieter mit dem Vermieter hierüber eine Modernisierungsvereinbarung getroffen hat.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Austausch eines Gasherds durch einen Elektroherd zu dulden.

Landgericht Berlin, Urteil vom 26. September 2002 – 67 S 84/02 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Duldung des Anschlusses an eine im Haus vorhandene Gaszentralheizung und der damit verbundenen Arbeiten zur Demontage der vorhandenen Gasetagenheizung. Zugleich wollte er die vorhandene Gasleitung kappen und den Gasherd durch einen Elektroherd ersetzen. Mit der Klage verlangte der Vermieter die Duldung der oben genannten Maßnahmen. Das Amtsgericht hatte den Mieter antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht Berlin hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Duldung der Maßnahmen zurück.

Es vertrat in seinem Urteil die Ansicht, der Mieter müsse den Anschluss an die Zentralheizung weder als Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 541 a BGB (alte Fassung) noch als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB (alte Fassung) dulden. Der vom Vermieter vorgesehene Anschluss sei weder zur Erhaltung der Mieträume erforderlich, noch führe er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume oder zur Einsparung von Heizenergie.
Zu den Erhaltungsarbeiten gehörten sowohl Instandsetzungsmaßnahmen als auch sonstige Instandhaltungen, die nicht als Modernisierung gemäß § 541 b (alte Fassung) anzusehen seien. Die in der streitgegenständlichen Wohnung vorhandene Gasetagenheizung war unstreitig in einem funktionstüchtigen Zustand. Aus diesem Grunde ging das Gericht davon aus, dass die vom Vermieter verlangte Duldung nicht als Erhaltungsmaßnahme im oben genannten Sinne anzusehen sei. Das Landgericht wies darauf hin, dass die vom Vermieter behaupteten Probleme im Zusammenhang mit der Dichtigkeit der Gasleitung zum einen bis zur mündlichen Verhandlung behoben waren, zum anderen der vom Vermieter angeforderte Anschluss an die Gaszentralheizung zur Beseitigung dieses Mangels nicht erforderlich war.
Der Vermieterin stand auch kein Anspruch auf Duldung der Maßnahme als Modernisierung im Sinne des § 541 b BGB (alte Fassung) zu. Das Landgericht wies darauf hin, dass der beabsichtigte Anschluss der Wohnung der Mieter an die Gaszentralheizung keine Verbesserung der gemieteten Räume im Sinne des § 541 b Ab- satz 1 Satz 1 BGB (alte Fassung) darstelle. Maßnahmen zur Verbesserung der Räume seien bauliche Veränderungen, die den objektiven Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen können. Der Beurteilungsmaßstab orientiere sich zwar nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern an objektiven Kriterien und der allgemeinen Verkehrsanschauung. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gelangte das Landgericht jedoch zu dem Ergebnis, dass die von der Vermieterin beabsichtigte Maßnahme (Einbau einer Gaszentralheizung an Stelle einer Gasetagenheizung) nicht zur Verbesserung des Wohnwerts führe, weil sich der Gebrauchswert einer Wohnung nicht dadurch erhöhe, dass die Wärme zentral im Keller erzeugt werde. Nur vorsorglich wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass auch im Mietspiegel Wohnungen mit Gasetagenheizung und mit Zentralheizungen als äquivalent angesehen werden. Das Argument des Vermieters, die größere Dimensionierung einer Gastherme im Keller würde gegenüber der vorhandenen Gasetagenheizung zu einer Einsparung von Heizenergie führen, ließ das Gericht nicht gelten. Es wies darauf hin, dass abgesehen von der insoweit fehlenden Wärmebedarfsberechnung durch den Vermieter die Höhe des Verbrauchs bei einer Gasetagenheizung im Wesentlichen ausschließlich von dem Verhalten des Benutzers abhänge.
Abschließend wies das Landgericht darauf hin, dass darüber hinaus die zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung über die Durchführung einer Mietermodernisierung einem Duldungsanspruch des Vermieters entgegen stehe. Denn nach dem Inhalt dieser Vereinbarung habe sich der Rechtsvorgänger des Vermieters verpflichtet, für zehn Jahre auf weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters zu verzichten bzw. diese nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.
Schließlich ergab sich für das Landgericht Berlin auch kein Gesichtspunkt, aus dem der Mieter verpflichtet wäre, den Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd zu dulden. Soweit der Vermieter in der ersten Instanz vorgetragen hatte, die vorhandene Gasleitung sei marode und die Reparatur der Gasleitung überschreite die Opfergrenze, ist dieser Sachvortrag bereits dadurch hinfällig geworden, dass die Erneuerung der Gasleitung zwischenzeitlich erfolgt ist. Auch eine Wertverbesserung wurde verneint. Bei dem vorhandenen Gasherd handelte es sich um einen vierflammigen Herd mit Backofen. Der Vermieter hatte zum Elektroherd nichts vorgetragen, sondern selbst die Gleichwertigkeit der Kochgelegenheit eingeräumt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf
Wartungskosten bei Gasaußenwandheizungen

Die regelmäßig anfallenden Kosten für die Wartung von sogenannten "Gasaußenwandheizungen" können vom Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden.
AG Köpenick, Urteil vom 16. September 1999 - Az: 2 C 212/99 -
Der Mieter hatte auf eigene Kosten eine Gasaußenwandheizung eingebaut und diese später an den Vermieter übereignet.
Der Vermieter verlangte im Rahmen der von ihm jährlich vorgenommenen Betriebskostenabrechnung vom Mieter die angefallenen Kosten für die Wartung der Gasaußenwandheizung.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Es hat festgestellt, dass die Kosten einer Gasaußenwandheizung nicht zu den umlagefähigen Kosten der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung gehören. Denn in Ziffer 4 d der oben genannten Anlage wird ausdrücklich nur auf sogenannte Etagenheizungen Bezug genommen. Dies sei bei einzelnen Brennstellen nicht der Fall. Diese Erwägungen werden darüber hinaus dadurch gestützt, dass in der oben genannten Anlage die Kosten für die Beseitigung von Wasserablagerungen erwähnt werden. Die deutet nach Ansicht des Amtsgerichts darauf hin, dass es sich um Heizungsanlagen handeln muss, in denen Wasser als Transportmedium (für die Wärmeenergie) verwendet werden muss.
Nach Ansicht des Amtsgerichts ist auch keine analoge Anwendung der Vorschrift möglich, da es an einer planwidrigen Lücke im Gesetz fehle. Die Vorschrift des § 546 BGB regele nämlich deutlich, dass die Lasten der Mietsache vom Vermieter zu tragen sei. Nur die Kosten einzelner, in der oben genannten Anlage genau bestimmter Betriebskosten könnten auf den Mieter umgelegt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ingeborg Loch



Ablesung durch Wärmemessdienst

Im Zusammenhang mit der Erfüllung von Verträgen über die Ablesung des Wärmeverbrauchs (Wärmedienst) ist die Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen "Wenn Sie zu diesem Sammeltermin aus dringenden persönlichen Gründen nicht anwesend sein können, biete ich Ihnen gerne einen Individualtermin an. Bitte vereinbaren Sie mit mir diesen Sondertermin. Die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand stelle ich Ihnen bei Ausführung direkt in Rechnung," unwirksam.

LG München I, Urteil vom 22.2.2001 - 12 O 7987/00 -

Das von einem Verbraucherschutzverein auf Unterlassung verklagte Unternehmen betreibt einen so genannten Wärmemessdienst zur Ermittlung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs von Mietern und anderen Nutzern. Hierzu schließt es Verträge mit den Vermietern zur Ermittlung des jeweiligen Heizkostenverbrauchs ab.
Während den Mietern früher zwei Ablesetermine (so genannte Sammeltermine) zur Ablesung angeboten wurden, führte das Unternehmen seit Anfang des Jahres 1999 nur noch einen Sammeltermin durch. Für den Fall, dass der eine oder andere Mieter nicht angetroffen wurde, hinterlässt das beklagte Unternehmen im Treppenhaus einen Zettel mit dem Inhalt: "Jahresablesung: Wenn Sie zu diesen Sammeltermin aus dringenden persönlichen Gründen nicht anwesend sein können, biete ich Ihnen gerne einen Individualtermin an. Bitte vereinbaren Sie mit mir diesen Sondertermin. Die zusätzlichen Kosten für Fahrt- und Zeitaufwand stelle ich Ihnen bei Ausführung der Arbeiten direkt in Rechnung. Ansonsten müsste eine Schätzung des Verbrauchs erfolgen."

Das Landgericht München hat das Unternehmen antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Es wies in den Entscheidungsgründen darauf hin, dass der Nutzer (Mieter) unter Verstoß gem. § 9 Absatz 1 AGBG entgegen den Geboten von Treu und Glauben in unangemessener Weise benachteiligt werde. Aufgrund der Heizkostenverordnung sei der Mieter nur verpflichtet, die Ablesung der Wärmemesseinrichtung durch den Vermieter bzw. durch den von ihm beauftragten Wärmemessdienst zu dulden. Eine Verpflichtung zur Kostenübernahme sei nicht vorgesehen. Abgesehen davon, dass es durchaus möglich sei, dass ein Mieter einen Termin auch ohne Verschulden nicht wahrnehmen könne, sehe die Richtlinie zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung vom 17.11.1989 vor, dass zwei Ablesetermine im Abstand von mindestens 14 Tagen durchzuführen seien. Auf die Frage, ob diese Richtlinien bei Wärmemessdiensten zum Handelsbrauch gehören, kam es nach Ansicht des Landgerichts nicht an, da die Durchführung von mindestens zwei Ableseterminen notwendig und angemessen sei. Das Landgericht wies darauf hin, dass es zahlreiche Gründe geben könne, die es einen Nutzer (Mieter) unmöglich machen, den ersten Ablesetermin wahrzunehmen, ohne dass ihn daran ein Verschulden treffe. Durch die angegriffene Vertragsklausel wird der Nutzer nach Ansicht des Landgerichts einem faktischen Kontrahierungszwang unterworfen. Er werde durch diese Klausel zum Abschluss einer "Ablesevergütungsvereinbarung" mit dem Wärmemessdienst genötigt, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Der faktische Kontrahierungszwang zum Abschluss dieser Vereinbarung werde für den Nutzer noch dadurch verstärkt, dass ihm andernfalls die Schätzung des Heizkostenverbrauchs angedroht werde. Zu einer solchen Schätzung sei der Vermieter (und nicht etwa der Wärmemessdienst) wenn überhaupt dann nur berechtigt, wenn der Mieter schuldhaft mehrere Ablesetermine nicht ermöglicht habe. Aus den genannten Gründen werde der Mieter/Nutzer durch die irreführende Klausel unangemessen benachteiligt.

Abgedruckt in NZM 2001, Seite 465 f. und in WM 2001, Seite 333 ff.