Modernisierung / Mieterhöhung
In einer Mieterhöhungserklärung nach erfolgter Modernisierung einer Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen detailliert und verständlich erläutert werden, so dass der Mieter nachprüfen kann, was von den Maßnahmen Modernisierung und was nur Instandhaltung gewesen ist. Die nicht in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten dürfen mit einer Quote benannt sein. Allerdings muss die Quote ausreichend spezifiziert sein. Ist sie willkürlich festgesetzt, wird die Mieterhöhungserklärung unwirksam. (LG Stralsund, Az. 1 S 189/96, aus: WM 5/97, S. 271)
Um die umlagefähigen Modernisierungskosten feststellen zu können, müssen von den Gesamtkosten der Rechnung die eingesparten Instandhaltungskosten ("fiktive Instandhaltungskosten"
abgezogen werden. Die Positionen müssen detailliert angeben und für den Mieter nachrechenbar sein. Nur einen Gesamtbetrag anzugeben ohne Erläuterung, wie hoch die abgezogenen fiktiven Instandhaltungskosten waren, macht das Mieterhöhungsbegehren unwirksam. (LG Berlin, Az. 64 S 170/02, aus: GE 2003, S. 123)
Wurden in früheren Schreiben zur Modernisierung alle notwendigen Erläuterungen zu den baulichen Maßnahmen und Heizkosteneinsparungen vorgenommen, müssen diese Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung nicht wiederholt werden. Der Verweis auf die früheren Schreiben reicht aus. (BGH VIII ZR 156/03, aus: MM 6+7/04, S. 10)
Nach der Modernisierung hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er eine Mietenerhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornimmt (gemäß Mietspiegel), oder ob er die Miete um die Kosten der Modernisierung (jährlich 11 % der Modernisierungskosten) erhöht. Wählt er die zweite Variante, ist eine anschließende Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Bei der ersten Variante nicht. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 8 C 60/02, aus: MM 12/02, S. 47)
Nach erfolgter Modernisierung darf die zulässige Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % übersteigen. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)
Hat der Vermieter versäumt die Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen und der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen eindeutig widersprochen, kann die Miete wegen Modernisierung nicht erhöht werden. Das hat nichts mit der Fristverlängerung auf sechs Monate nach § zu tun, wo es um die Folgen eines falsch berechneten Erhöhungsbetrages im Ankündigungsschreiben der Modernisierung nach § geht. (LG Berlin, Az. 61 S 466/01, aus: MM 12/02, S. 43)
Die Höhe der Drittmittel, ihre Zweckbindung und ihr Auszahlungsdatum müssen bei der Berechnung im Mieterhöhungsschreiben exakt dargelegt werden. Unterbleibt diese Darlegung, ist die Mieterhöhung formal unwirksam. (BGH, Az. VIII ZR 234/03, aus: GE 2004, S. 883; AZ. VIII ZR 235/03, aus: GE 2004, S. 1170)
Die Anrechnung der Drittmittel (Öffentliche Fördermittel) ist auch dann gerechtfertigt und zulässig, wenn Wirtschaftlichkeitsberechnungen höhere Aufwendungen ergeben. Zehn bis 12 Jahre müsse der Vermieter die Fördermittel bei Mieterhöhungen in Abzug bringen. Sein verfassungsmäßiges Recht auf Eigentum ist dadurch in keiner Weise verletzt. (VerfGH Berlin, Az. 10ß8/03, aus: GE 2004, S. 680)
Hat der Vermieter für die Modernisierung Drittmittel erhalten (z. B. öffentliche Fördergelder), so muss er den Betrag als Kürzungsbetrag bei der Mieterhöhung berücksichtigen, indem er die ortsübliche Vergleichsmiete angerechnet wird. Der hierdurch entstehende Betrag stellt (als verminderte Vergleichsmiete) die Obergrenze für die Mieterhöhung dar. Allerdings gilt die Anrechnungspflicht nicht unbegrenzt. (BGH, Az. VIII ZR 282/03, aus: WM 2004, S. 484)
Anmerkung: Der BGH ließ offen, nach wieviel Jahren die Anrechnungspflicht wegfällt. Im vorliegenden Fall waren 18 Jahre seit Gewährung des letzten Förderbetrages vergangen, was dem Gericht ausreichte zur Feststellung, keine Kürzungsbeträge mehr in Abzug bringen zu müssen. In anderen Urteilen zu gleichen Fällen wurden 12 Jahre ab Fertigstellung der Baumaßnahmen bzw. 15 Jahre seit der letzten Förderung für ausreichend befunden. (BGH, Az. VIII ZR 116/03, aus: GE 2004, S. 687; BGH, Az. VIII 283/03)
Hat sich der Vermieter vertraglich verpflichtet, 20 Jahre lang seit Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Kürzungsbeträge in Abzug zu bringen, muss er sich auch an diese Vereinbarung halten. (BGH, Az. VIII ZR 116/03, aus: GE 2004, S. 687)
Wird in einem amtlich ausgewiesenen Milieuschutzgebiet (hier: in Berlin Prenzlauer Berg) eine Wohnung modernisiert, darf die Miete anschließend gemäß § um 11 % der Modernisierungskosten angehoben werden. Die vorher einzuholende behördliche Genehmigung darf die Modernisierung nicht an die Bedingung knüpfen, die Miete für mehrere Jahre nicht zu erhöhen. (OVG Berlin, Az. 2 B 3/02, aus: GE 2004, S. 1100f.)
Findet eine Modernisierung statt, obwohl die beantragten und bewilligten öffentlichen Fördermittel widerrufen wurden, so ist die Wohnung als "öffentlich gefördert" einzustufen, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag die Wohnung als "öffentlich geförderte (Sozialwohnung)" beschrieben und damit den Umfang von Mieterhöhungen eingeschränkt haben; denn durch den Wegfall öffentlicher Fördermittel entfällt nicht der vertragliche vereinbarte Ausschluss von Mieterhöhungen. (BGH, Az. VIII ZR 115/03)
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