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Modernisierungsarbeiten rechtzeitig ankündigen
Vermieter, die modernisieren wollen, müssen dies ihren Mietern drei Monate im Voraus ankündigen. Die Kosten für die Arbeiten können auf die Miete umgelegt werden.
Mieter wohnen gerne günstig. Wer aber in einem unsanierten Altbau lebt, in dem die Heizung nicht richtig funktioniert, die Fenster undicht sind und in dem es viel zu wenige Steckdosen gibt, dürfte in der Regel keine Einwände gegen eine Modernisierung durch den Vermieter haben – auch wenn sich seine Miete dadurch erhöht.
„Die Kosten für eine Modernisierung darf der Vermieter auf die Miete aufschlagen. Allerdings nicht alles auf einmal, sondern er darf nach Abschluss der Bauarbeiten pro Jahr 11 Prozent der Ausgaben umlegen, die für die konkrete Wohnung entstanden sind“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Sind alle Kosten abbezahlt, darf die Miete trotzdem auf dem erhöhten Niveau bleiben.
Der Vermieter kann allerdings nicht einfach loslegen: „Er ist verpflichtet, die Mieter über größere Baumaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich zu informieren. Dabei muss er auch genau beschreiben, welcher Art die Modernisierungsarbeiten sind und welchen Umfang sie haben.
Des Weiteren muss er Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten angeben und sich dazu äußern, wie groß die Mietsteigerung vermutlich ausfallen wird“, sagt Schick. Eine solche Ankündigung kann er nicht umgehen, indem er sich bereits „im Voraus“ mit dem Mietvertrag generell eine Zustimmung zu späteren Modernisierungsarbeiten geben lässt – eine solche Vereinbarung ist unwirksam (LG Berlin, Az. 63 T 71/04).
Nach Durchführung und Abschluss der Arbeiten muss die Mieterhöhung noch einmal schriftlich erklärt werden. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens.
Werden Arbeiten zu spät oder falsch angekündigt bzw. ist die tatsächliche Mieterhöhung mehr als zehn Prozent höher als angekündigt, kommt der Mieter zwar trotzdem nicht um die höhere Miete herum – er muss sie jedoch dann nicht nach drei Monaten, sondern erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Kleinere Arbeiten und solche, die die Miete nur unerheblich erhöhen, können formlos mitgeteilt werden. „Unerheblich“ sind Mieterhöhungen, wenn sie unter 5 Prozent liegen.
„Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen Arbeiten, die zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen“, zählt Schick auf. Das wäre zum Beispiel der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Fahrstuhls, einer Zentralheizung oder eines Kabelanschlusses. Bei Modernisierungen, die zur Einsparung von Wasser oder Energie führen sollen, muss die Einsparung mindestens zehn Prozent betragen, damit der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen darf. Auch für Verbesserungen außerhalb des Hauses wie einen neuen Spielplatz oder neue Parkplätze darf sich der Vermieter das Geld wiederholen.
Der Mieter muss den Maßnahmen in der Regel zustimmen, wenn es sich um „vernünftige“ Modernisierungen handelt. Ablehnen kann er sie nur, wenn sie für ihn eine unzumutbare „Härte“ darstellen würden, zum Beispiel, wenn der Mieter sehr alt ist, oder wenn die Mieterhöhung mit Blick auf das Mietereinkommen extrem hoch ausfallen würde.
„Es gilt allerdings nie als Härte, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der bereits bei zwei Drittel der gleich alten Wohnungen vor Ort üblich ist“, erläutert Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover. Will der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme verhindern, muss er seinen Widerspruch äußern. Lässt er dagegen zum Beispiel Handwerker widerspruchslos in seine Wohnung, büßt er sein Abwehrrecht ein (OLG Frankfurt am Main, Az. 20 REMiet 3/91).
Im Gegensatz zu „vernünftigen“ Modernisierungen darf der Vermieter Luxussanierungen – wie zum Beispiel das Austauschen intakter Fliesen aus rein optischen Gründen – nicht gegen den Willen des Mieters vornehmen.
Arbeiten wie das Reparieren von Elektroinstallationen und das Ersetzen kaputter Fenster sind keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Erhaltungsmaßnah-men. Diese muss der Mieter nach § in jedem Fall dulden. „Das bedeutet, er muss Handwerkern Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen und – falls es notwendig ist – sogar zeitweise ausziehen“, berichtet Baumgarten. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter allerdings nicht auf die Miete umlegen.
