hat diese Frage gestellt
.
neuer
hallo,
erstmal heißt es:
"kauf bricht miete nicht", d.h. das der neue vermieter sich an den mietvertrag des vor-vermieters halten muß !
natürlich kann er die miete erhöhen, er muß sich aber an die ortsübliche miete und an andere dinge halten:
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Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt dem Mieter zumeist übertrieben vor. Es ist zudem einer der wenigen Fälle, in denen der Inhalt eines Mietvertrages einseitig abgeändert werden kann. Die häufigsten Fälle des Mieterhöhungsverlangens ohne besonderen Anlaß sind in § 2 MHRG geregelt, welcher unten wiedergegeben ist. Dessen Kenntnis wird für das Folgende empfohlen.
Der Vermieter kann das Erhöhungsverlangen erst nach Ablauf einer einjährigen Wartefrist stellen. Die Frist beginnt mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Erhöhungen bei oder vor oder kurz nach Mietbeginn, wie sie etwa bei im voraus abgeschlossenen Mietverträgen vorstellbar sind, sind somit ausgeschlossen.
Eine Grenze für die Mieterhöhung bildet die ortsübliche Vergleichsmiete, die nicht überstiegen werden darf.
Eine weitere Grenze ist die sogenannte Kappungsgrenze, mit der bestimmt wird, um wieviel innerhalb eines Drei-Jahres- Zeitraums die Miete maximal erhöht werden darf. Für den Mieter vorteilhaft ist, daß eine solche Erhöhung keinesfalls die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf. Für den Vermieter vorteilhaft ist, daß dieser schon bei Beginn des Drei-Jahres-Zeitraums bis zur Kappungsrenze die gesamten 20% oder 30% verlangen darf, wenn der Endbetrag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, LG Karlsruhe in ZMR, 1990, S. 222.
Der Vermieter hat sein Erhöhungsverlangen schriftlich geltend zu machen und zu begründen, wobei insbesondere der Erhöhungsbetrag der Miete oder der Endbetrag betragsmäßig zu beziffern ist. Dem Vermieter ist auch zu empfehlen, sodann den neuen Quadratmeterpreis zu benennen, damit der Mieter die Erhöhung anhand von Mietspiegeln oder den benannten Vergleichswohnungen überprüfen kann. Beweisen muß der Vermieter die gemachten Angaben nicht. Es reicht aus, wenn der Mieter aufgrund der gemachten Angaben Überprüfungen anstellen kann.
Sind mehrere Mieter in einer Wohnung (z.B. WG) ist das Erhöhungsverlangen jedem der Mieter gegenüber geltend zu machen und zu begründen. Wird im Mietvertrag einer der Mieter als Empfangsbevollmächtigter von Erklärungen des Vermieters bestimmt, so braucht die Erklärung auch nur diesem Mieter gegenüber erfolgen, BGH NZM 1998, S.22
Erteilt der Mieter seine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen nicht, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Nun wird gerichtlich überprüft, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt war oder nicht.
Erhöhungen aus besonderem Anlaß
Modernisierung
Modernisiert der Vermieter die Wohnung und verbessert er sie dadurch, darf er die Jahresmiete um bis zu 11% des auf die Wohnung anfallenden Modernisierungsaufwandes erhöhen, § 3 MHRG. Eine Zustimmung des Mieters zu der Erklärung ist nicht erforderlich.
Die Erklärung hat dem Mieter gegenüber schriftlich zu erfolgen, eine Begründung unter Benennung des Erhöhungsbetrages oder der neuen Endmiete ist ebenfalls Voraussetzung eines wirksamen Erhöhungsverlangens.
Reine Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters können dagegen nicht zu einer Erhöhung führen. Luxusmodernisierungen, die den Stand der Wohnung weit über den vergleichbarer Wohnungen heben, braucht sich der Mieter nicht gefallen lassen, qualitativ hochwertige Modernisierungsmaßnahmen muß er hinnehmen.
Zu beachten ist, daß die Umlage von Modernisierungskosten nicht der Kappungsgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt.
Es wäre also für den Vermieter möglich, eine Erhöhung nach § 2 MHRG zu verlangen, und anschließend oder gleichzeitig eine Erhöhung nach § 3 MHRG! Somit könnte die Miete letztlich zulässigerweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Grenze findet sich in der Mietpreisüberhöhung. Regelmäßig dürfen dabei 20%, in Einzelfällen 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden.
Umlage erhöhter Kapitalkosten / Betriebskosten
Muß der Vermieter seine Wohnung finanzieren, kann er unter den Bedingungen des § 5 MHRG die Miete erhöhen, etwa, wenn die Zinsen seiner Darlehen gestiegen sind. Erhöhte Betriebskosten, § 4 MHRG, können ebenfalls eine Erhöhung rechtfertigen.
Die Erklärung gegenüber dem Mieter muß schriftlich erfolgen und muß den Mieter nachvollziehen und nachrechnen lassen können, warum der Vermieter um welchen Betrag die Miete erhöhen will.
Auch in diesem Fall ist es zulässig, daß die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine Erhöhung nach § 5 MHRG überschritten wird. Die Grenze findet sich auch hier in der Mietpreisüberhöhung.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
§ 9 Abs. 1 MHRG gibt dem Mieter das Recht im Falle von Mieterhöhungserklärungen des Vermieters das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein, der Mieter hat sich allerdings nach einer neuen Wohnung umzusehen.
Im Fall einer Erhöhung nach §2 MHRG muß der Mieter die Kündigung innerhalb der Überlegungsfrist erklären, im Falle der Mieterhöhungsverlangen nach § 3 und § 5 MHRG spätestens am dritten Werktag des Monats, an dem der Mietzins erhöht werden soll.
Gesetz zur Regelung der Miethöhe -MHRG
§ 2 Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens (Stand 199 
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(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn
1. der Mietzins, von Erhöhungen nach den § 3 bis § 5 abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist,
2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 abgesehen, geändert worden sind, und
3. der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, von
Erhöhungen nach den § 3 bis § 5 abgesehen, nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht. Der Vomhundertsatz beträgt bei Wohnraum, der vor dem 01.01.1981 fertiggestellt worden ist, 20 vom Hundert, wenn
a) das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.1998 zugeht und
b) der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne
Betriebskostenanteil monatlich mehr als 8,00 Deutsche Mark je
Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; jedoch darf in diesem Fall der verlangte Mietzins ohne Betriebskostenanteil monatlich 9,60 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses sind die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen, im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 6 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(1a) Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 ist nicht anzuwenden,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im
Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden
Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Mieter hat dem Vermieter auf dessen Verlangen, das frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.
(2) Der Anspruch nach Absatz 1 ist dem Mieter gegenüber schriftlich
geltend zu machen und zu begründen. Dabei kann insbesondere Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel); enthält die Übersicht Mietzinsspannen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Ferner kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen verwiesen werden. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare
Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des
zweiten Kalendermonats zu, der auf den Zugang des Verlangens folgt, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ist die Klage erhoben worden, jedoch kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen, so kann der Vermieter das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachholen; dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Satz 1 zu.
(4) Ist die Zustimmung erteilt, so schuldet der Mieter den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
(5) Gemeinden sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist, Mietspiegel erstellen. Bei der Aufstellung von Mietspiegeln sollen Entgelte, die auf Grund gesetzlicher Bestimmungen an Höchstbeträge gebunden sind, außer Betracht bleiben. Die Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepaßt werden. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen öffentlich bekanntgemacht werden.
(6) Liegt im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein Mietspiegel nach Absatz 5 vor, so führt die Verwendung anderer Mietspiegel, insbesondere auch die Verwendung veralteter Mietspiegel, nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
§ 3 Bauliche Änderungen durch den Vermieter - zurück-
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den
Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen
Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Änderungen auf Grund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, so kann er eine Erhöhung der jährlichen Miete um elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die dafür aufgewendeten Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Werden die Kosten für die baulichen Änderungen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen
Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach Satz 1 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, der sich für den
Ursprungsbetrag des Darlehens aus dem Unterschied im Zinssatz
gegenüber dem marktüblichen Zinssatz für erststellige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen ergibt; werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Änderungen steht einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des Satzes 1. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(3) Der Anspruch nach Absatz 1 ist vom Vermieter durch schriftliche
Erklärung gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen nach Absatz 1 erläutert wird.
(4) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, daß von dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an der erhöhte Mietzins an die Stelle des bisher zu entrichtenden Mietzinses tritt. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses nicht nach § 541b Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als zehn vom Hundert nach oben abweicht.
§ 4 Betriebskostenvorauszahlung und Umlage erhöhter
Betriebskosten - zurück-
(1) Für Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten
Berechnungsverordnung dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.
(2) Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(3) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage vom Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats oder, wenn die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben worden ist, vom Ersten des übernächsten Monats an. Soweit die Erklärung darauf beruht, daß sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(4) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(5) Der Vermieter kann durch schriftliche Erklärung bestimmen,
1. daß die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung ganz
oder teilweise nach dem erfaßten unterschiedlichen Wasserverbrauch der Mieter und die Kosten der Müllabfuhr nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der der unterschiedlichen Müllverursachung Rechnung trägt, oder
2. daß die in Nummer 1 bezeichneten Kosten unmittelbar zwischen den Mietern und denjenigen abgerechnet werden, die die entsprechenden Leistungen erbringen.
Die Erklärung kann nur für künftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden und ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten im Mietzins enthalten, so ist dieser entprechend herabzusetzen.
§ 5 Umlage erhöhter Kapitalkosten - zurück -
(1) Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes infolge einer Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen fällig werden, durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen, wenn
1. der Zinssatz sich
a) bei Mietverhältnissen, die vor dem 01.01.1973 begründet worden sind, gegenüber dem am 01.01.1973 maßgebenden Zinssatz,
b) bei Mietverhältnissen, die nach dem 31.12.1972 begründet worden sind, gegenüber dem bei Begründung maßgebenden Zinssatz
erhöht hat,
2. die Erhöhung auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,
3. das Darlehen der Finanzierung des Neubaues, des Wiederaufbaues, der Wiederherstellung, des Ausbaues, der Erweiterung oder des Erwerbs des Gebäudes oder des Wohnraums oder von baulichen Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 1 gedient hat.
(3) Ermäßigt sich der Zinssatz nach einer Erhöhung des Mietzinses nach Absatz 1, so ist der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab
entsprechend, höchstens aber um die Erhöhung nach Absatz 1,
herabzusetzen. Ist das Darlehen getilgt, so ist der Mietzins um den
Erhöhungsbetrag herabzusetzen. Die Herabsetzung ist dem Mieter
unverzüglich mitzuteilen.
(4) Das Recht nach Absatz 1 steht dem Vermieter nicht zu, wenn er die Höhe der dinglich gesicherten Darlehen, für die sich der Zinssatz erhöhen kann, auf eine Anfrage des Mieters nicht offengelegt hat.
(5) Geht das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum von dem
Vermieter auf einen Dritten über und tritt dieser anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein, so darf der Mieter durch die Ausübung des Rechts nach Absatz 1 nicht höher belastet werden, als dies ohne den Eigentumsübergang möglich gewesen wäre.
§ 9 Kündigungsrecht von Mieter und Vermieter nach Erhöhungsverlangen
-zurück-
(1) Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 2, so ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.
Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach den § 3, § 5 bis § 7, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an der Mietzins erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses nach den § 2 bis § 7 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen des § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schon wegen des bisher geschuldeten
Mietzinses erfüllt sind.
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Eigentümerwechsel - Kauf bricht nicht Miete
Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:
Mietvertrag:
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen muss der Mieter nicht unterschreiben.
Mietzahlung:
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen. Fragen Sie im Zweifel Ihren örtlichen Mieterverein.
Kündigung:
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.
Nebenkosten:
Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Mietkaution:
Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt.
Mietvertrag nichtig wegen abweichender schriftlicher und mündlicher Preisabrede?
Kommt auf Hauptzweck des Vertrages an - hier: Rückverweisung
Leitsatz des Gerichts:
Zur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde.
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Februar 2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16. November 1999 zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger macht die Räumung eines gewerblichen Mietobjektes sowie Zahlung rückständiger Miete geltend.
Der Vater des Klägers untervermietete im Namen des Klägers an den Beklagten ein Grundstück mit Bürogebäude zum Zwecke eines Gebrauchtwagenhandels in Frankfurt/Main, und zwar laut schriftlichem Vertrag vom 31. Mai 1996 zu einer Miete von monatlich 500 DM plus MWSt. Auf Beklagtenseite handelte der Vater des Beklagten, der Zeuge T.
Der Kläger kündigte den Vertrag zweimal außerordentlich, zuletzt mit Schreiben vom 9. November 1998 mit der Begründung, es sei mündlich über die schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinaus eine weitere Miete von 3.000 DM monatlich vereinbart worden. Der Beklagte weigere sich hartnäckig, die vertraglich vereinbarte Miete vollständig zu bezahlen.
Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 24.000 DM (je 3.000 DM für Juli 1998 bis Februar 1999) sowie zur Räumung des Grundstücks verurteilt. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner Revision, die der Senat angenommen hat, soweit der Beklagte zur Zahlung verurteilt worden ist.
Entscheidungsgründe:
Die Revision des Beklagten führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
1. Das Oberlandesgericht hat ebenso wie das Landgericht aufgrund der Aussage des Zeugen S. eine im April 1996 getroffene mündliche Vereinbarung der Väter beider Parteien als bewiesen angesehen, derzufolge über die im schriftlichen Vertrag angegebene Miete von 500 DM (richtig: 500 DM plus MWSt) hinaus eine weitere Miete von monatlich 3.000 DM brutto (richtig: netto) - halbjährlich im voraus - verabredet worden sei.
Die mündliche Absprache verpflichte den Beklagten. Zwar habe der Vater des Beklagten nicht im, sondern unter dem Namen seines Sohnes gehandelt. Als Inhaber des Gebrauchtwagenhandels sei der Beklagte aber nach den Grundsätzen über die Stellvertretung bei unternehmensbezogenen Geschäften Vertragspartner geworden. Er habe im übrigen ausdrücklich zugestanden, daß das Grundstück an ihn vermietet worden sei. Die Aussage des Zeugen sei glaubhaft. Sie widerspreche zwar teilweise dem Inhalt des ersten Kündigungsschreibens des Klägers vom 27. Juli 1998. Der im Kündigungsschreiben angedeutete Vorwurf gegen den Zeugen, er habe eingenommene Gelder dem Kläger vorenthalten, sei nicht berechtigt. Der Zeuge habe den Vorwurf bestritten und der Kläger in der mündlichen Verhandlung an diesem Vorwurf nicht festgehalten. Es könne dahinstehen, ob der Zeuge S. oder der Vater des Klägers die für den Kläger angenommenen Gelder des Beklagten zunächst dem Kläger verschwiegen hätte; dies berühre die Wirksamkeit der zugunsten des Klägers mit dem Beklagten getroffenen Vereinbarung nicht. Der Beklagte könne aus etwaigen internen Unregelmäßigkeiten zwischen dem Vater des Klägers und dem Zeugen S. einerseits und dem Kläger andererseits keinen Vorteil ziehen. Der Senat habe sich durch die erneute Vernehmung des Zeugen von dessen Glaubwürdigkeit überzeugt.
Im übrigen hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des landgerichtlichen Urteils auch insofern gebilligt, als es ausgeführt hat, selbst wenn mit dem Vertrag eine Steuerhinterziehung verbunden sei, führe dies nur zur Nichtigkeit gemäß § 138 BGB, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck der Vereinbarung darstelle. Zwar möge eine Steuerhinterziehung gewollt gewesen oder zumindest dem anderen Teil ermöglicht worden sein. Hauptzweck des Vertrages sei aber zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf befindlichen Gebäuden gewesen.
2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Entgegen seiner Auffassung kommt eine Nichtigkeit des Mietvertrags gemäß §§ 134, 138 Abs. 1 in Verbindung mit § 139 BGB in Betracht.
a) Das Berufungsgericht hat - verfahrensfehlerfrei - festgestellt, daß die Parteien über die schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinaus mündlich eine weitere Miete in Höhe von 3.000 DM monatlich vereinbart haben.
Die dagegen von der Revision erhobenen Rügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.
b) Bedenken bestehen jedoch gegen die - ohne weitere Nachprüfung getroffene - Feststellung des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, daß Hauptzweck des Vertrages zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks gewesen sei, und gegen die daraus gezogene Schlußfolgerung, daß selbst bei Unterstellung einer beabsichtigten Steuerhinterziehung die Vereinbarung nicht nichtig sei. Die von den Parteien im schriftlichen Vertrag dokumentierte Miete macht nur etwas mehr als 1/7 der wahren Miete aus. Dies läßt es zumindest naheliegend erscheinen, daß die von der mündlichen Vereinbarung abweichende Regelung der Miete im schriftlichen Mietvertrag nur getroffen wurde, um eine Steuerhinterziehung zu ermöglichen.
Die unter Strafe gestellte Verabredung einer Steuerhinterziehung (§ 370 AO) ist als solche gemäß § 134 BGB nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 1968 - VIII ZR 113/66 - MDR 1968, 834 f.). Daneben ist auch eine Vereinbarung nichtig, über ein - steuerlich relevantes - Geschäft keine Rechnung auszustellen (sogenannte "Ohne-Rechnung-Abrede"; §§ 134, 138 BGB; vgl. BGH aaO; OLG Hamm NJW-RR 1997, 722; Palandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. § 138 Rdn. 44; MünchKomm/Mayer/Maly BGB 3. Aufl. § 138 Rdn. 37). Als eine der "Ohne-Rechnung-Abrede" gleichzusetzende Vereinbarung muß es auch angesehen werden, wenn im schriftlichen Vertrag eine Miete dokumentiert wird, die zu der tatsächlich vereinbarten außer Verhältnis steht.
Allerdings gehen die Vorinstanzen zutreffend davon aus, daß Verträge, mit denen eine Steuerhinterziehung verbunden ist, grundsätzlich nur dann nach §§ 134, 138 BGB nichtig sind, wenn der Hauptzweck des Vertrages gerade die Steuerhinterziehung ist (BGHZ 136, 125, 126; BGH, Urteil vom 21. Dezember 2000 - VII ZR 192/98 - NJW-RR 2001, 380). Die unter Hinweis auf "Palandt/Heinrichs BGB § 138 Rdn. 44" gemachten Ausführungen des Landgerichts, die sich das Oberlandesgericht zu eigen macht, Hauptzweck des Vertrages sei zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf befindlichen Gebäuden gewesen, legen aber den Schluß nahe, daß das Oberlandesgericht bei der Prüfung der Frage, was Haupt- und was nur Nebenzweck des Geschäfts war, von einem falschen Verständnis der zitierten Kommentarstelle
ausgegangen ist und deshalb die Besonderheiten des vorliegenden Sachverhalts nicht ausreichend berücksichtigt hat. Da die mündliche Abrede, eine inhaltlich falsche Vertragsurkunde herzustellen, einen Teil des ganzen Geschäfts bildet, stellt sich die Frage, welchen Einfluß ihre Nichtigkeit auf die Gültigkeit des Mietvertrages hat. Gemäß § 139 BGB könnte der Mietvertrag nur dann aufrecht erhalten bleiben, wenn feststünde, daß er auch ohne die - nichtigen - steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu derselben Miete, abgeschlossen worden wäre (BGH, Urteil vom 3. Juli 1968 aaO).
Dann wäre das Hauptziel des Geschäfts nicht die Steuerhinterziehung, sondern die Vermietung des Grundstücks gewesen.
3. Der Senat ist nicht in der Lage, abschließend zu entscheiden. Die Vorinstanzen haben keine Feststellungen dazu getroffen, welches Ziel die Parteien mit der Vereinbarung verfolgten und ob sie den Mietvertrag ohne diese Nebenabreden zu - im Ergebnis - gleichen Bedingungen geschlossen hätten.
Der Rechtsstreit muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es, ggf. nach ergänzendem Parteivortrag, die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Dabei wird auch der Frage nachzugehen sein, welche wirtschaftliche Bedeutung gerade dieses Grundstück seiner Lage und Beschaffenheit nach - auch mit Blick auf die umliegenden Grundstücke - für den Gebrauchtwagenhandel des Beklagten hat.