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Staffel- und Indexmiete nach neuem Mietrecht
Am 01.09.2001 ist das grundlegend geänderte neue Mietrecht in Kraft getreten. Von der nicht unumstrittenen Reform sind auch Staffel- und Indexmiete betroffen.
Staffelmiete
Die Staffelmiete ist nun in § (vorher im Miethöhegesetz MHG) gesetzlich geregelt. Erforderlich ist eine schriftliche Vereinbarung über den für bestimmte Zeiträume unterschiedlichen Mietzins, wobei die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in Geldbeträgen (Prozentangaben unzulässig) auszuweisen ist. Der zeitliche Zwischenraum zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr betragen. Wird dieser Zeitraum nur einmal unterschritten, ist die gesamte Vereinbarung unwirksam. Eine Befristung der Staffelmietvereinbarung sieht das neue Gesetz nicht mehr vor (bisher 10 Jahre).
Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die Vergleichsmiete wegen Modernisierung und Kapitalkostenerhöhung ausgeschlossen. Eine Erhöhung ist nur wegen gestiegener Betriebskosten möglich. Zweckmäßigerweise (aber nicht zwingend) wird eine Staffelmietvereinbarung mit einem Zeitmietvertrag verbunden. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter zunächst in den Genuss relativ niedriger Miete kommt und dann, wenn es teuer wird, den Vertrag kündigt.
Ist die Staffelmiete in einen unbefristeten Mietvertrag eingebunden, kann der Mieter jederzeit unter Beachtung der vereinbarten bzw. gesetzlichen Fristen kündigen. Die über das Mietvertragsende hinausgehenden Staffeln werden dadurch gegenstandslos. Bei befristeten Verträgen stellt das Gesetz nun klar, dass der Mieter maximal vier Jahre an einer Staffelmietvereinbarung festgehalten werden darf und dass er auf diesen Zeitpunkt hin bereits vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann, auch wenn der Zeitmietvertrag noch länger läuft.
Indexmiete
Unter der in § geregelten Indexmiete versteht man den Mietzins, der durch einen Preisindex in seiner Entwicklung nach oben oder nach unten bestimmt wird. Die auch schon vor der Gesetzesänderung vorgesehene Indexmiete spielte bislang eine untergeordnete Rolle. Dies lag vor allem an der bisherigen Mindestlaufzeit von 10 Jahren, die nun abgeschafft wurde. Jetzt sind auch die Koppelung mit unbefristeten Mietverträgen oder sogar Kombinationen (z. B. Indexmiete für fünf Jahre und danach allgemeine Mieterhöhung) möglich.
Auch die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden. Während der Vertragslaufzeit sind Mieterhöhungen nur wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten möglich. Die Mieterhöhung zur Anpassung an den Preisindex setzt eine schriftliche Erklärung des Vermieters voraus, bei der die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben sind. Die Mieterhöhung tritt frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung in Kraft.
Sowohl für Staffel- als auch Indexmiete gilt, dass von den gesetzlichen Regelungen durch eine Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.
Für Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, bleibt es - sofern sie nach neuem Recht wirksam sind - bei den vereinbarten Regelungen. Mangels gesetzlicher Übergangsregelungen wird der Vermieter auch keine Möglichkeit haben, auf eine nach neuem Recht für ihn günstigere Regelung umzusteigen.
