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Gast Experte! hat diese Frage gestellt
2004 kam schon der Verdacht auf, dass mein Vermieter meine Kaution (und nicht nur meine), welche er Ende 1998 bekam, nicht angelegt hat. Es wurde uns allen im Haus auch klar, in welchen finanziellen Schwierigkeiten er stecken muss, wenn die Stadtwerke uns Zweimal androhten, uns das Wasser wegen seiner mangelnden Zahlungsmoral zu sperren und im Dez. 04, der Hausstrom für zwei Tage dicht war. Mein Vermieter hat drei Liegenschaften und alle drei waren von seiner schlechten Zahlungsmoral betroffen (Wasserschulden betrugen im April '04 EUR 31.000,00).

Dreimal wurde er 2004 vom Mieterverin daher schriftlich aufgefordert nachzuweisen, wie und wo er meine Kaution angelegt hat. Es kam lediglich die Antwort, es wäre wie gesetzlich vorgeschrieben, getrennt von seinem Vermögen. Da uns dies nicht reichte, klagten wir vor Gericht. Am 20. April 2005, hatten wir den Termin. Zwei Wochen vorher schrieb sein Anwalt ans Gericht, nannte eine Sparkasse und eine Kontonummer und sagte, dass für sie (meinem Vermieter und seinem Anwalt), hat sich die Sache somit erledigt. Weder mein Vermieter, noch sein Anwalt erschienen vor Gericht.

Der Richter gab sich nach Aussage meiner Anwältin angeblich mit der Bank und der Kontonummer zufrieden. Wir warten jeden Tag auf sein schriftliches Urteil. Am selben Tag traf sie auch einen Kollegen, der einen Titel für einen Handwerker, gegen meinen Vermieter vollstrecken wollte. Er konnte es nicht, weil vor Gericht entschieden wurde, dass mein Vermieter zahlungsunfähig ist.

Jetzt der Haken. Mein Vermieter ist per Gesetz (§ 551 BGB) verpflichtet, meine Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Das Konto und die Bank, welche er ans Gericht schriftlich geschrieben hat, ist das Mietkonto, auf das wir die Mieter seit 1999 unsere Mieten überweisen. Wir konnten dies vor Gericht auch durch Bankauszüge meiner Nachbarin und mir und einem Schreiben meines Vermieters von 1999, dass wir bitte auf dieses Konto die Miete überweisen sollen, nachweisen. Trotzdem schien es den Richter nicht sonderlich zu interessieren. Das bedeutet, dass er die Kaution in sein Vermögen hat einfließen lassen und da er finanziell schlecht da steht, ich meine Kaution bei einer Kontopfändung verlieren würde (geschweige davon, dass er die Kaution zu 99% erst garnicht angelegt, sondern ausgegeben hat). Meine Anwälrin sagte mir, dass auch wenn der Richter das Konto bei der Sparkasse anerkennt, wir dies eher positiv werten sollten, weil dann wurde dieses Konto gerichtlich festgelegt und es handelt sich ja um das Vermögenskonto meines Vermieters, also hat mein Vermieter vor Gericht indirekt zugegeben, meine Kaution nie getrennt von seinem Vermögen angelegt zu haben.

Meine Anwältin schrieb seinem Anwaltim April einen Brief, wo sie ihm eine letzte Chance + Frist zum 9. Mai gab, Info über meine Kaution auszuteilen. Es kam wieder nichts. Daher zahle ich seit Mai 2005, meine Kaltmiete nicht. Dies hat meine Anwältin entschieden. Ich lege sie auf ein gesondertes Konto, also fern von meinem Vermögen. Ich hatte Bedenken deswegen und fand Gestern im Internet den Paragraph § 321 der besagt:

Droht Insolvenz des Vermieters, sollten sich die Mieter zur Sicherung der Kaution die insolvenzsichere Anlage (getrennt vom Vermögen des Vermieters, § 551 BGB) nachweisen lassen. Wenn dieser Nachweis nicht geführt wird, kann die Kaution mit der Miete verrechnet und neu vom Mieter entsprechend § 551 BGB angelegt werden. Hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt, steht dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zu, sonst nicht (OLG München v. 6.7.1990 - 21 U 2752/90 -, ZMR 90, 413).

Bestehen jedoch Zweifel, ob der Vermieter die Kaution ausreichend gesichert hat sollte der Mieter spätestens dann, wenn er feststellt, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters verschlechtert haben, diesen auffordern, ihm unverzüglich die insolvenzfeste Anlage nachzuweisen. Weigert sich der Vermieter oder reagiert er gar nicht, darf der Mieter gemäß § 321 BGB den Kautionsbetrag zurückverlangen oder die Mietzinsansprüche mit der Kaution verrechnen, d.h. die Miete bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückhalten. Er muss jedoch in jedem Fall diesen Betrag zu Gunsten des Vermieters zur Verfügung halten).[/i:b2339]

Wie gesagt, ich mache das jetzt (meine Kaution war EUR 1504,03 zuzüglich 6,5 Jahren Zinsen a 1% Zinssatz nach schriftlicher Aussage meines Vermieters), doch da mein Vermieter ein kranker Mensch ist, der sich immer als Opfer ansieht bin ich mir sicher, dass ich im nächsten Monat die fristlose Kündigung wegen Zweimal nicht gezahlter Miete bekomme.

Selbstverständlich werden wir gehen die Kündigung Einspruch einreichen, eine Bekannte sagte mir auch, gegen das Urteil Einspruch einreichen, sollte das Urteil trotz der klaren Beweise für mich, zu Gunsten meines Vermieters gehen. Ich habe sowieso vor, sobald ich das urteil habe, zum Amtsgericht zu gehen.

Welche Tipps kann mir hier Jemand geben und wäre die fristlose Kündigung gerechtfertigt?
Stichwörter: fristlos + kündigen + sachlage + vermieter + anhand

3 Kommentare zu „Anhand der Sachlage, kann Vermieter mir fristlos kündigen?”

alex29 Experte!

Hallo,

also, du bist doch scheinbar in guten Händen bei deiner Anwältin, zudem legst du deine monatliche Miete auf ein gesondertes Konto solange an, bis der Wert deiner damaligen Kaution erreicht wird, was rechtliche Absicherung findet (dein zitierter Paragraph).
Ehrlich gesagt verstehe ich nicht so ganz, warum du Angst vor einer fristlosen Kündigung hast. Ich würde das genau andersherum machen: Hast du dir die Kaution "angespart", würde ich die Wohung gleich kündigen und mich jetzt schon nach was Neuem umschauen. Denn ich glaube, dass diese Probleme mit deinem VM kein schnelles Ende finden werden. Kaution ansparen, kündigen, neue Wohnung suchen und gut ist. Den Streß würd ich mir nicht noch (mindestens ein Jahr und länger) antun!
Gruß und alles Gute,
alex29

Franzi

Hallo Alex,

danke für Deinen Mutzuspruch. Ich suche leider schon seit einem Jahr eine Wohnung, aber als Ex-Selbstständige, bin ich jetzt leider ein Hartz IV Fall geworden und wir sind "unerwünschte" Mieter geworden, wenn ich das mal so aussprechen darf.

Was die Kündigung angeht, so kennst Du meinen Vermieter nicht. Er hat im letzten Jahr absichtlich ein wichtiges Formular nicht richtig ausgefüllt (dabei ging es um seine Umlagenerhöhung die er wollte) und wußte, dass mir das Amt deswegen, mit der Einstellung meiner Leistung droht. Er hat heimlich gehofft, wenn ich kein Geld mehr bekomme und keine Miete mehr zahlen kann, kann er mich rausschmeißen. Doch da hatte er sich bei mir heschnitten. Ich konnte nachweisen, dass der Mieterverein ihm das Formular höchst persönlich zugeschickt hatte und er hier die Schuld trägt, nicht ich. Er hat mich auch schon bedroht, jeder Brief ist voll mit Beleidigungen. Mein Heizungsrohr tropft sporadisch seit 6 Monaten, auch da macht er nichts dagegen (Miete wird von mir unter Vorbehalt 15% gemindert), etc., etc.

Es ist klar, dass ich momentan nach dem Gesetz handel. Ich wohne hier aber schon 6 Jahre und weiß, dass mein Vermieter seine eigenen Gesetze hat. Ihm ist es egal, dass er meine Kaution nicht mehr hat, indem ich keine Miete deswegen mehr zahle denkt er bestimmt, er kann mir kündigen.

Meine Anwältin sagte auch, sollte er dies tun, werden wir die zurückbehaltene Miete beim Amtsgericht als Beweis hinterlegen. Habe gleich eine Wohnungsbesichtigung...mal sehen was darauß wird.

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alex29 Experte!

Hallo nochmal,

da wünschich dir viel, viel Glück bei der Wohnungsbesichtigung, dass du so schnell als möglich wirklch da raus kommst.
Eine nachfrage: Stimmt es nicht, dass du als Alg2-Empfänger gar vom Amt ein Wohnung zur Verfügung gestellt bekommst? Und wenn du selbständig warst, guck doch mal nach einer pfiffigen Idee für eine Ich-AG..., wär das nix?
Gruß,
alex29

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