Unsoziale Nachbarn

neuer

Hallo Drago,

wenn der Vermieter sich schon eingeschaltet hat und die Störenden Mieter fristlos gekündigt hat, wird es wohl etwas schwerer eine Mietminderung durchzubringen, da der Vermieter ja alles was in seiner Macht steht um den Mangel zu beheben gemacht hat !

Störende / Lärmende Kinder/Jugendliche sind auch so ein Thema, da haben einige Gerichte schon gegen den "Normalen Mieter " gesprochen und "Lärmende Kinder als Normal" benannt ...

Ich hab mal einen etwas längeren Artikel rausgesucht, da sollte alles zu dem Thema aufgeführt sein:

---------------------------------------------------------------------------------------

Mietminderung BGB-Grundsatzentscheidung
BGH zur Mietminderung Bekanntgabe: 16.07.2003
Mieterbund begrüßt Grundsatzentscheidung

(dmb) ???Die Entscheidung ist richtig, schafft Rechtsfrieden und kann die Eskalation von Miet-rechtsstreitigkeiten verhindern“, kommentierte Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), die Entscheidung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 274/02).

Für Wohnungsmängel, die während der Mietzeit auftreten, gilt, so der BGH, seit dem Inkraft-treten der Mietrechtsreform am 1. September 2001:
Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht ???automatisch“ 6 Monate nach Auf-treten des Mangels, wenn er die ganze Zeit über anstandslos die Miete weiter gezahlt hat.
Auch wenn der Mieter seinen Vermieter erst nach mehr als 6 Monaten informiert, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann er von diesem Zeitpunkt an noch die Miete kürzen.
Hat der Mieter den Mangel sofort angezeigt, dann aber monatelang weiter die volle Miete gezahlt, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht. Er kann auch noch nach 6 Monaten oder später die Miete kürzen.
Bisher galt: Hatte der Mieter 6 Monate anstandslos die volle Miete gezahlt, konnte er die Mie-te wegen Wohnungsmängeln nicht mehr kürzen.
Franz-Georg Rips: ???Durch diese alte Rechtsprechung verlor ausgerechnet der Mieter seine Rechte, der es zunächst einmal im Guten versuchte, der auf die Mängelbeseitigung durch den Vermieter vertraute und der nicht sofort die Miete kürzte. Damit ist jetzt Schluss. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes sind die Chancen für eine außergerichtliche Streitbei-legung und eine erfolgreiche Rechtsberatung durch die Mietervereine deutlich gestiegen.“

I. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse nach BGB (Bürgerliches Gesetz-buch)
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstandes, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Auf-wendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig ver-schwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnah-me zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.
§ 536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels
Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.


Reparaturen


Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer ist die Frist. Weigert sich der Ver-mieter, den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Män-gelbeseitigung klagen.

Wenn ein Mieter über einen langen Zeitraum (hier 10 Jahre) zu Mängeln geschwiegen hat, und dann erst seine Miete mindert, wird nach so einem langen Zeitraum der Mangel zum ver-tragsgemäßen Zustand.
(AG Spandau, AZ 3b C 260/99)

Wenn in die Nachbarwohnung eine Familie mit Kind einzieht, rechtfertigt dieser Umstand keine Mietminderung. Kinderfeindliche Mieter sollen nicht in ein Mehrfamilienhaus, son-dern in ein frei stehendes, abgelegenes Haus einziehen.
(AG München 412 C 23697/99)
Miete: Anzeigepflicht des Mieters

Ein Mieter verstößt nur dann gegen die Anzeigepflicht gegenüber seinem Vermieter, wenn er einen Schaden innerhalb des Mietobjektes kennt oder erkennen muss und eine Anzeige unter-lässt.

Tipps zur Mietminderung mit Tabelle
Wohnungsmängel berechtigen den Mieter die Miete zu kürzen. Je nach Ausmaß der Wohn-wertbeeinträchtigung sogar bis zu 100 Prozent. Nach dem Gesetz ist die Miete sogar automa-tisch gemindert, solange der Mangel vorliegt. Mieter, die von ihrem gesetzlich garantierten Recht jedoch keinen Gebrauch machen und anstandslos weiter die volle Miete zahlen, ver-schenken "bares Geld". Nach Verjährungseintritt (d.h. nach der aktuellen Rechtsprechung nach 6 Monaten) besteht keine Möglichkeit mehr, den Mangel geltend zu machen.
Wann darf gemindert werden?
Immer dann, wenn die Wohnung nicht mehr im ordnungsgemäßen Zustand ist, wenn z. B. technische Anlagen in der Wohnung oder im Haus nicht funktionieren, handelt es sich um Wohnungsmängel. Selbst wenn der Vermieter nicht verursacht hat, sind Sie zur Minderung berechtigt. Zum Beispiel: Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel-flecken, defekte Heizung, Ausfall der Warmwasserversorgung oder verstopfte Abflüsse. Auch Lärmbelästigungen im Haus, aus der Nachbarschaft oder Lärm aus einer Diskothek bzw. Schmutz und Krach von einer benachbarten Baustelle können Mängel sein.
Wann darf nicht gemindert werden?
Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat, der Mangel nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung führt, der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag oder sich der Mieter trotz Mängel nicht rührt und monatelang die volle Miete weiterzahlt.
Wie wird gemindert?
Der Vermieter muss sofort und am Besten schriftlich über die Wohnungsmängel infor-miert werden. Dann kann die Miete gemindert werden. Sie muss beim Vermieter nicht beantragt oder angemeldet werden (ist aber besser per Einschreiben/Rückschein). Ist die Überweisung einer gekürzten Miete am Monatsende nicht möglich, weil die Miete laut Miet-vertrag am Monatsanfang gezahlt wird, muss der Mieter im nachfolgenden Monat die Miete kürzen.
Kann man nachträglich mindern?
Grundsätzlich ja! Der Mieter verliert jedoch dann das Recht zur Minderung, wenn er in Kenntnis des Mangels über längere Zeit die Miete ungekürzt und vorbehaltlos gezahlt hat. Die derzeitige Rechtsprechung nimmt hier einen Zeitraum von ca. 6 Monaten an. Nach Ablauf von 6 Monaten seit Eintritt des Mangels ist eine rückwirkende Minderung damit so gut wie immer ausgeschlossen.
Wie viel darf gemindert werden?
Entscheidend ist das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden. Berücksichtigt werden muss auch, ob die ganze Wohnung oder nur einzelne Räume mangelhaft sind und wie lange die Wohnwert-beeinträchtigung andauert.
Beachten Sie:
Sie sollten aufpassen und die Miete jedenfalls nicht zu stark mindern. Wenn Sie das nämlich tun, geraten Sie mit dem Teil, den Sie unberechtigt einbehalten, in Mietrückstand. Und wenn sich dieser Rückstand auf zwei Monatsmieten anhäuft, kann Ihnen der Vermieter fristlos kün-digen!
Daher ist bei Zweifeln zur zulässigen Höhe der Mietminderung anzuraten einen Rechtsanwalt einzuschalten.
Tabelle mit Prozentangaben zu möglichen Mietminderungen
Die Prozentangaben in der nachfolgenden Tabelle können natürlich nur eine grobe Richt-schnur im Hinblick auf eine mögliche Minderung geben. Sollten Sie in der Tabelle Ihren Fall wieder finden, empfehlen wir ihnen jedoch einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um so mögli-che Nachteile zu ihren Lasten auszuschließen.




Da sich die Berechnung der Mietminderung oft schwer gestaltet als zunächst gemeint, hat das Landgericht Hamburg eine Tabelle entwickelt, mit Hilfe derer die Berechnung der Minde-rungsqoute bzw. des Minderungsbetrages erleichtert werden soll. Nach dieser so genannten Hamburger Tabelle wird der Wohnwert der einzelnen Räume unter Berücksichtigung der je-weiligen Größe und der normalen Nutzung ins Verhältnis zum Mietzins (Miete) gesetzt.
Dann wird bestimmt, inwieweit der Wohnwert der einzelnen Räume durch den Mangel ge-mindert ist und wie hoch dadurch der Minderwert der gesamten Wohnung ist.
Es wird aber darauf hingewiesen, dass nach der Hamburger Tabelle nicht einfach die Minde-rungsquote für die einzelnen Räume zusammengerechnet werden darf, sondern zusätzlich ist erforderlich, dass eine so genannte Gesamtbewertung der örtlichen Gegebenheiten vorge-nommen werden muss. So ist beispielsweise zu berücksichtigen, ob nicht etwa ein Mangel in der Küche durch die verstärkte Nutzung anderer mangelfreier Räume ausgeglichen werden kann. Abschließen wird aber darauf hingewiesen, dass im Streitfall die Beurteilung der Min-derung nur Sache des Richters ist. Ein Sachverständigengutachten spielt nur noch insofern eine Rolle, als darin festgestellt werden kann, ob ein tatsächlicher Mangel vorliegt oder nicht.


Wohnungsmängel und Mietminderung



Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. re-parieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurück-behaltungsrecht an der Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar fristlos kündigen.
Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. Solange Woh-nungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter kei-nen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechti-gen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Disko-thek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.
100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragab-schluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.
Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verur-sacht oder verschuldet hat, bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können. Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsab-schluss Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.
Wichtig: Der Mieter muss seinen Vermieter immer darüber informieren, wenn ein Mangel vorliegt. Er ist zur Mitteilung verpflichtet. Hat er dies getan, schadet es seinem Recht auf Mietminderung auch nicht, wenn er einige Monate lang trotz Mängel und trotz Mängelanzeige anstandslos weiter die Miete gezahlt hat.
Einstweilige Verfügung gegen Lärmstörung
Die für eine einstwelige Verfügung gegen Lärmstörungen erforderliche Eilbedürftigkeit fehlt nicht schon dann, wenn der letzte Vorfall zwei Wochen zurückliegt. Erforderlich ist nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 27.09.2001, Aktenzeichen 716 C 343/01) aber in jedem Fall, daß bei Beantragung der einstweiligen Verfügung noch die Wiederholungsgefahr weiterer Vorfälle besteht. Verursacht ein Nachbar häufiger Lärm im Garten, so kann der betroffene Nachbar unter Umständen Unterlassung verlangen, wenn die Grenze des Zumutbaren überschritten ist. Kommt es über den gesamten Sommer nur zu fünf Vorfällen, so rechtfertigt dieses allein eine einstweilige Verfügung nicht, denn im Sommer sitzen Menschen häufig draußen, so daß Beeinträchtigungen durch Geräusche generell häufig vorkommen. Eine einstweilige Verfügung ist sodann auch problematisch, wenn sich der Sommer dem Ende nähert und damit die Gefahr weiterer Beeinträchtigungen (Wiederho-lungsgefahr) nicht gegeben ist. Ein einstweiliger Rechtsschutz muß sodann ausscheiden.

Wohnungsmängel und was man dagegen tun kann

Auch wenn einem (noch) nicht das sprichwörtliche Dach über dem Kopf zusammenfällt oder das gesamte Haus zur Ruine verkommt (vgl. Reportage) – Wohnungsmängel sind leider an der Tagesordnung und auch Neubauwohnungen sind keineswegs immer in Topzustand. Ob undichte Fenster, verstopfte Abflüsse, feuchte Wände, kaputte Heizkörper oder wackelige Treppengeländer - viele Vermieter nehmen es leider nicht allzu ernst mit der gesetzlich fest-geschriebenen Pflicht zur Instandhaltung und ggf. Instandsetzung ihres Anwesens. Manche lassen sich Monate lang Zeit, bevor endlich die Handwerker anrücken, andere stellen sich gar völlig taub, wenn es darum geht, Schäden in den Wohnungen oder am Haus zu beheben. Dem Gesetz nach ist aber grundsätzlich jeder Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Treten also im Laufe der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung auf, muss der Vermieter sie sofort beseitigen!

In der Regel sind Mieter von Altbauten natürlich häufiger von Mängeln betroffen, als die von Neubauwohnungen und manchmal wird dem schlechten Zustand eines Gebäudes bzw. einer Wohnung bereits durch eine entsprechend niedrigere Miete Rechnung getragen. Dennoch: Auch ein deutlich günstigerer Mietpreis zwingt den Mieter keineswegs, dem Verfall seiner Wohnung oder des gesamten Anwesens wehr- und tatenlos zuzusehen. Das heißt, auch Mieter von Altbauten müssen nicht akzeptieren, dass womöglich ein beim Einzug akzeptierter Fehler sich im Laufe der Mietzeit weiter verschärft oder dass laufend neue Mängel hinzukommen.
Was man bei Wohnungsmängeln tun kann oder sogar tun muss, um nicht womöglich selbst schadensersatzpflichtig zu werden, weil man z.B. eine undichte Stelle im Dach nicht rechtzei-tig gemeldet hat, soll im folgenden Artikel beschrieben werden.

Mangel oder Bagatellschaden?

Aber welche Schäden gelten eigentlich als ???Wohnungsmangel“ im mietrechtlichen Sinne und welche nicht? Berechtigt herabblätternder Putz im Treppenhaus, ein schimmeliges Kellerab-teil oder ein total verschmierter Aufzug bereits zur Mietminderung? Kann man sich wehren gegen verwahrloste Innenhöfe, kaputte Spielgeräte und funktionsuntüchtige Klingelanlagen oder sind es lediglich ???schwere“ Schäden in der eigenen Wohnung, die das Gesetz als Mangel bzw. Fehler anerkennt?

Nach der Rechtsprechung handelt es sich um einen Mangel, wenn der Ist-Zustand, also der tatsächliche Zustand einer Mietsache vom Soll-Zustand (gemäß Mietvertrag und Gesetz) ne-gativ abweicht. Anders ausgedrückt liegt ein Fehler dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er will bzw. wie er es dem Vertrag nach erwarten darf! Demzufolge müssen sich nicht nur sämtliche Räume der Wohnung einschließlich aller technischen Anla-gen wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Einbaugeräte in vertragsgemäßem und/oder gesetz-lich vorgeschriebenen Zustand befinden, sondern auch die zur Mietsache gehörenden Neben-flächen wie Keller, Speicher und Garage. Ferner müssen sämtliche Gemeinschaftsbereiche wie z.B. Flure, Treppenhäuser, Innenhöfe oder Gärten so erhalten werden, wie dies bei Unter-zeichnung des Mietvertrages der Fall war. Dabei spielt es dem Gesetz zu Folge überhaupt keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft oder nicht oder ob er überhaupt darauf Einfluss nehmen kann bzw. konnte (z.B. Baufehler, Ausfall der Heizung usw. ). Entscheidend ist nur, dass ein Mangel vorliegt, und dass nicht der Mieter selbst den Mangel verursacht hat. Und sogar wenn der Vermieter notwendige Reparaturen nicht auf die lange Bank schiebt, sondern beispielsweise umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Haus und in der Wohnung durchführen lässt, um bestimmte Schäden zu beheben (z.B. Einbau neuer Fenster, neue Heizungsanlage, verbesserte Wärmedämmung usw.), können wiederum die Baumaßnahmen selbst derartige Lärm-, Schmutz- oder sonstige Beeinträchtigungen mit sich bringen, dass dies – zumindest vorübergehend - als Mangel eingestuft werden kann, auch dann wenn man der Modernisierung zugestimmt hat. Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters darf vertraglich auch keinesfalls auf den Mieter abgewälzt werden, wie dies in vielen Formularmietverträgen versucht wird. Entsprechende Bestimmungen wären null und nichtig. Eine Ausnahme stellen lediglich so genannte Bagatellschäden dar, also Schäden bis etwa 60 Euro (was mehr kostet, ist keine Bagatelle!). Solche Kleinreparaturen z.B. eines trop-fenden Wasserhahns, einer abgebrochenen Duschstange oder eines kaputten Lichtschalters dürfen per Mietvertrag dem Mieter übertragen werden, allerdings auch nur in gewissen Gren-zen, die ebenfalls im Mietvertrag fixiert sein müssen (max. 150 € im Jahr oder 8 % der Jah-resmiete). Und selbst wenn eine gültige Klausel im Mietvertrag enthalten ist, muss der Mieter nur für solche Teile zahlen, die er häufig nutzt und die leicht zugänglich sind (und nicht etwa für unter Putz liegende Leitungen). Abgesehen von solchen Bagatellschäden ist und bleibt jedoch der Vermieter für Reparaturen zuständig, sofern nicht der Mieter selbst den Schaden verursacht hat.

Störungen von außen

Nicht nur Fehler, die die Wohnung oder das Mietshaus selber betreffen, gelten laut Gesetz als Mangel. Auch Störungen von außen, wie z.B. Lärm von einer Diskothek, Gestank aus einem Gewerbebetrieb oder Schmutz von einer benachbarten Baustelle können den vertragsgemäßen Zustand bzw. Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein gesetzlich anerkannter Man-gel vorliegt


Welche Möglichkeiten hat man nun, wenn tatsächlich ein Schaden bzw. ein Mangel vorliegt, der mehr als nur eine Bagatelle ist? Der Mieter kann möglicherweise die Miete kürzen, um die Beeinträchtigungen zumindest finanziell auszugleichen und dem Vermieter mehr Druck zu machen (Mietminderung). Er kann u.U. auch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zu-standes klagen (Instandsetzungsanspruch), die Mietzahlung vorübergehend ganz einstellen (Zurückbehaltungsrecht) und/oder sogar Schadensersatz fordern. Unter bestimmten Voraus-setzungen darf der Mieter auch selbst die Handwerker holen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen (sog. Ersatzvornahme) und im Extremfall kann er natürlich kündigen. Al-lerdings müssen für all diese Maßnahmen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, weshalb drin-gend zu empfehlen ist, sich bei Wohnungsmängeln vorher eingehend vom Mieterverein bera-ten zu lassen.

Mietminderung

In vielen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, für den Zeitraum, in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, die Miete zu kürzen. Voraussetzung ist allerdings, dass durch den Mangel eine spürbare und nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegt! Und: der Mieter muss den Mangel beweisen können, ebenso die Tat-sache, dass er den Mangel nicht selbst verursacht hat (z.B. feuchte Wände durch unsachge-mäßes Heizen und Lüften). Genau diese Einschränkungen werden in der Praxis oft zur ???Fal-le“. Denn ob nun tatsächlich ein Mangel vorliegt (sind die Fenster undicht oder nicht) und ob die daraus resultierende Beeinträchtigung im Einzelfall erheblich ist oder nicht, musste und muss - wie zu erwarten - immer wieder von Gerichten entschieden werden. Entsprechenden Urteilen zufolge stellt z.B. die Stilllegung eines Müllschluckers eine nur unerhebliche Beein-trächtigung dar, ebenso wie ein Haarriss an der Zimmerdecke einer Altbauwohnung. Auch ein Wasserfleck an der Badezimmerdecke, eine gebrochene Fliese oder ein Sprung in einer Fens-terscheibe sind nach Auffassung der Richter nicht gravierend genug, um eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. In diese Kategorie fallen auch in großen Wohnanlagen häufig auftre-tende Mängel wie verschmierte und zerkratzte Aufzüge, Graffitis im Treppenhaus oder abge-nutzte Spielgeräte im Hof: unschön und ärgerlich, aber in der Praxis meist nicht ???erheblich“ genug, um eine Mietminderung durchzusetzen (es sei denn die Spielgeräte gefährden die Si-cherheit der Kinder). Eine Kürzung der Miete kommt in der Regel auch dann nicht in Frage, wenn der Mieter den Mangel schon beim Abschluss des Mietvertrages kannte oder zumindest hätte erkennen müssen (z.B. morsche Fenster). Nur dann, wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft der Mietsache oder die Beseitigung eines bekannten Mangels ausdrücklich zuge-sichert hat, muss er seine Zusage auf jeden Fall einhalten. Wenn nicht, darf die Miete gemin-dert werden, egal ob die aus dem Mangel resultierende Beeinträchtigung erheblich oder uner-heblich ist. Ferner hat das Amtsgericht Münster festgestellt, dass u.U. auch kleine Mängel – wie z.B. oben erwähnter Haarriss in der Zimmerdecke - zur Mietminderung berechtigen, wenn der Mietpreis einer Wohnung sehr hoch ist. Anders ausgedrückt: Je teurer die Wohnung ist, desto pingeliger kann man auch auf ihren vertragsgemäßen Zustand pochen.

Voraussetzung für eine Kürzung der Miete ist natürlich auch, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel überhaupt gemeldet hat (am besten sofort und schriftlich!). Schließlich muss der Vermieter Gelegenheit erhalten, den Fehler zu beheben bzw. den Schaden zu begrenzen. Wer die Mängelanzeige unterlässt, verliert nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern läuft sogar Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen, wenn dadurch Folgeschäden entstehen, z.B. wegen einer undichten Stelle im Dach oder einem Fehler in der Elektrik (nur in bestimm-ten Ausnahmefällen kann die Mängelanzeige unterbleiben, beispielsweise weil der Vermieter selbst im Haus wohnt und den Schaden – z.B. einen kaputten Aufzug - kennt bzw. kennen muss). Vor der Mietrechtsreform konnte auch zu viel Geduld mit dem Vermieter ins Auge gehen: Wer einen Mangel beanstandete, aber darauf vertraute, dass der Vermieter den Mangel in nächster Zeit schon beseitigen würde und deshalb die volle Miete weiterbezahlte, konnte dadurch unter Umständen sein Recht auf Minderung verwirken! Seit dem 1.9.2001 reicht es aus, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Die Mietminderung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt beansprucht und durchgeführt werden.

Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter die Mietminderung einseitig, d.h. ohne vorherige Zustimmung des Vermieters geltend machen. Die Höhe muss sich dabei grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung richten und ???angemessen“ sein. Das heißt, je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden und umgekehrt. Im Detail ist die Berechnung der Minderungsquote aber derart kompliziert – und wird noch dazu von unterschiedlichen Gerichten höchst unterschiedlich bewertet - dass vor einer Kürzung auf jeden Fall der Mieterverein konsultiert werden sollte. Insgesamt fällt je-doch auf, dass die von den Gerichten zugestandene Mietminderung in der Praxis oft nicht gerade üppig ausfällt, verglichen mit den Belästigungen und Beeinträchtigungen, denen die Mieter ausgesetzt sind.

Instandsetzungsanspruch

Weil es den meisten Mietern viel mehr darauf ankommt, eine ordentliche und fehlerfreie Wohnung zu haben, als einige Euro Miete zu sparen, ist die Mietminderung meist nur ein “Trostpflaster“. Weigert sich der Vermieter beharrlich einen angezeigten Mangel zu beheben oder rührt er sich womöglich gar nicht mehr, kann der Mieter –evt. zusätzlich zur Mietminde-rung - auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes klagen. Das Gericht kann den Ver-mieter dazu verurteilen, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, bzw. dauerhaft abzustellen. Nur wenn der Instandsetzungsaufwand in einem krassen Missverhältnis zum Nutzen für den Mieter stünde bzw. eine Sanierung nachweislich vollkommen unwirt-schaftlich wäre, kann der Vermieter davon Abstand nehmen. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn das Anwesen durch Brand weitgehend zerstört wurde.

Zurückbehaltungsrecht

Hat der Mieter den Vermieter vergeblich aufgefordert, einen bestimmten Mangel zu beseiti-gen, kann der Mieter die Mietzahlung vorläufig auch ganz einstellen, um den Vermieter zur Reparatur zu zwingen. Allerdings dient das so genannte Zurückbehaltungsrecht ausschließlich als Druckmittel, d.h. der zurückbehaltene Betrag muss – anders als bei der Mietminderung – auf jeden Fall nachgezahlt werden, wenn der Vermieter die Mängel abgestellt hat. Ferner muss die Maßnahme verhältnismäßig sein, d.h. sie kommt nur dann in Frage, wenn der Woh-nungsmangel bzw. die Beeinträchtigung entsprechend groß ist. Wegen eines Wasserflecks an der Küchendecke die Monatsmiete von 1000 Euro vollständig zurückzubehalten, wäre sicher-lich nicht verhältnismäßig. Nach derzeitiger Rechtsprechung geht man davon aus, dass der zurückbehaltene Betrag das drei- bis fünffache der jeweils zulässigen Minderungsquote nicht überschreiten darf. Beispiel: Ist ein Balkon wegen Reparaturbedürftigkeit nicht betretbar, kann die Miete um drei Prozent gekürzt werden. Bei einer Monatsmiete von 1000 Euro ent-spricht das 30 Euro. Darüber hinaus dürfte der Mieter nur noch maximal 150 Euro (5 x 30 EUR) zurückbehalten, um die Reparatur des Balkons zu forcieren, keinesfalls jedoch die gan-ze Miete.

Sogenannte Ersatzvornahme

Alternativ kann der Mieter auch selbst die Handwerker bestellen und dem Vermieter an-schließend die Rechnung vorlegen, wenn dieser trotz Mängelanzeige und klarer Aufforderung zur Beseitigung des Mangels nichts unternimmt (d.h. wenn er in Verzug ist). Allerdings muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, um den Schaden in Ordnung brin-gen, bevor er selbst die Initiative ergreift und eine Reparatur in Auftrag gibt. Nur in dringen-den Notfällen – z.B. wenn im Winter die Heizung ausfällt und weder Vermieter noch Haus-verwalter erreichbar sind – darf der Mieter auch kurzfristig eine Reparatur veranlassen. Der Vermieter muss anschließend alle Kosten ersetzen und die Ausgaben des Mieters ggf. sogar verzinsen. Dies gilt allerdings nur für Aufwendungen, die tatsächlich erforderlich waren: Kann ein undichtes Fenster abgedichtet oder ein kaputter Warmwasserboiler fachgerecht re-pariert werden, darf der Mieter nicht einfach auf Kosten des Vermieters ein neues Gerät oder Fenster einbauen lassen.

Schadensersatz

Zusätzlich zu o.g. Maßnahmen kann der Mieter u.U. auch Schadensersatz oder Schmerzens-geld fordern, wenn z.B. seine Möbel, Fußböden oder Tapeten aufgrund undichter Fenster Feuchtigkeitsschäden aufweisen oder wenn er auf einer kaputten Treppe stürzt und sich ein Bein bricht. Für den Anspruch auf Schadensersatz müssen jedoch wiederum einige Voraus-setzungen erfüllt sein. So haftet der Vermieter aufgrund der sogenannten Garantiehaftung immer, wenn die Wohnung schon beim Einzug Mängel hat. Denn bei Vertragsschluss ???garan-tiert“ der Vermieter praktisch, dass die Mietsache fehlerfrei ist. Treten Mängel erst nachträg-lich auf, haftet er dann, wenn er den Mangel entweder direkt oder indirekt verschuldet hat (z.B. weil er den Zustand der Mietsache nicht regelmäßig überprüfen ließ) oder wenn er den Mangel trotz Mahnung des Mieters nicht behoben hat. In der Regel ist der Vermieter auch dann schadensersatzpflichtig, wenn Handwerker oder Beschäftigte des Vermieters, z.B. der Hausmeister, Mängel verursachen, die wiederum zu Schäden am Eigentum oder der Gesund-heit des Mieters führen. Umgekehrt muss er dem Mieter den Schaden nicht ersetzen, wenn der Schaden trotz regelmäßiger Wartung und Kontrolle der Mietsache und trotz ausreichender Schutzvorrichtungen (z.B. gegen Hochwasser) eingetreten ist und vorher auch kein Mangel angezeigt worden war.

Kündigungsrecht

Im Extremfall, d.h. wenn der Vermieter seiner Mängelbeseitigungspflicht auch nach ange-messener Frist einfach nicht nachkommt oder der Mangel so erheblich ist, dass er schlicht nicht mehr behoben werden kann (Nichtgewährung des Gebrauchs), bleibt dem Mieter oft nur noch die Möglichkeit (fristlos) zu kündigen. Eine fristlose Kündigung kommt vor allem auch dann in Frage, wenn die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigt oder zumindest gefährdet ist, z.B. durch Schimmel, Kälte oder Umweltgifte. In der schriftlichen Kündigung müssen dabei nicht nur der Kündigungsgrund ???Gesundheitsgefahr“, sondern auch die Umstände ge-nannt werden, von denen die Gefahr ausgeht. Ferner muss die Gesundheitsgefährdung be-weisbar sein. Ist eine fristlose Kündigung aus oben genannten Gründen wirksam, hat der Mie-ter jedoch u.U. auch Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm durch die Kündigung und den erzwungenen Umzug entsteht.


Fehlende Fliesen

Fehlen nach Bauarbeiten in der Küche Fliesen und liegt ein Abflussrohr offen, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.
LG Hannover 1 S 1703_01 WV 2003,317

Mietminderung und Anspruch
Ein Mieter kann nicht über einen längeren Zeitraum die Miete wegen Mängel zurückbehalten, wenn die Mängel dem Vermieter weder angezeigt wurden noch in sonstiger Weise bekannt gewesen sind. (LG Berlin Az. 65 S 386/97, aus: WM 10/98, S. 597)
Mietminderung und Berechnung
Berechnet wird die Mietminderung von der Bruttomiete. (OLG Düsseldorf, aus: WM 1994, S. 324)
Mietminderung und Beweislast
Macht der Mieter einen Mangel geltend und die Miete mindern, muß er den Mangel auch be-weisen. Behauptet der Mieter z. B., daß in der Wohnung Holzschutzmittel verarbeitet wurden, die gesundheitsschädlich sind, muß er beides beweisen. Und einen Instandsetzungsanspruch gegenüber dem Vermieter hat er nur dann, wenn die Mängelbeseitigung für den Vermieter zumutbar ist. (LG Tübingen, Az. 1 S 86/96, aus: WM 1/97, S. 41)
Umgekehrt trägt der Vermieter die Beweislast, daß die für eine Minderung berechtigten Gründe weggefallen sind. (AG Berlin-Charlottenburg Az. 13 C 451/90)
Mietminderung und Eigentümerwechsel
Wird die Miete unter Vorbehalt gezahlt, um einen Minderungsanspruch wegen bestehender Mängel aufrechtzuerhalten, so gilt dieser Vorbehalt nicht für einen neuen Vermieter; es sei denn, der Vorbehalt wird mit Mangelanzeige auch gegenüber dem neuen Vermieter erklärt. (LG Köln, Az. 1 S 53/96, aus: WM 10/96, S. 615)
Mietminderung und Haftung des Verursachers
Mindert der Wohnungsmieter wegen Baulärm die Wohnungsmiete, kann der Vermieter den Verursacher des Baulärms haftbar machen und Schaden-
ersatz für die entgehende Miete verlangen. Allerdings nicht in Höhe der vollen Mietminde-rung. Dem Vermieter ist zumutbar, eine unwesentliche Beein-
trächtigung selbst zu tragen. Unwesentlich und damit wirtschaftlich vertretbar ist eine gering-fügige Minderung bis zu 6 %. Erst darüber hinaus- gehende Minderungen stellen einen unzu-mutbaren Ertragsverlust dar, wofür der Verursacher schadenersatzpflichtig gemacht werden kann.
Fall: Ein Wohnungsmieter verlangte vom Vermieter eine Mietminderung von 20 % wegens ständigen Baulärms von einer gegenüberliegenden Baustelle. Der Vermieter machte den Ei-gentümer des gegenüberliegenden Grundstücks haftbar. Das Gericht gab dem Vermieter recht, weil er in der Nutzung seines Grundstücks durch den Baulärm wesentlich beeinträchtigt wurde. Allerdings stehen ihm nicht die vollen 20 % zu, sondern nur der Differenz- betrag von 14 %. (LG Hamburg, Az. 327 S 97/98, aus: Tsp 04.12.99)
Zwei Wohnungsmieter mindern die monatliche Miete wegen Erschütterungen, Lärm und Staub von einer nahe dem Mietshaus liegenden U-Bahnbau-
stelle. Der Vermieter machte daraufhin die Stadt Düsseldorf haftbar und verlangte Erstattung der Einbußen. Das Gericht bestätigte seinen Anspruch. (OLG Düsseldorf, Az. 18 U 135/93, aus: Tsp 04.12.99)
Mietminderung und Mieterhöhung
Möchte der Vermieter die Miete erhöhen und schickt dem Mieter ein korrektes Mieterhö-hungsschreiben gemäß § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB), darf der Mieter die Zustimmung nicht deswegen verweigern, weil er wegen Mängel an der Mietsache ein Minderungsinteresse hat. Erst nach Zustimmung zur Erhöhung kann er seine Minderung geltend machen und die Miete kürzen. Unerheblich ist, ob die Minderung berechtigt ist oder nicht. (OLG Frankfurt/Main, Az. 20 ReMiet 1/96, aus: Tsp 02.12.2000, s. 121)
siehe: Mietminderung und Verwirkung
Mietminderung und Schadenersatzanspruch des Vermieters
Mindert ein Mieter wegen Lärm von einer gegenüberliegenden Baustelle die Miete, so kann der Vermieter den Eigentümer des gegenüberliegenden Grundstücks haftbar machen und Schadenersatz für den Mietausfall verlangen. Allerdings kann nicht der gesamte Minderungs-betrag als Schaden geltend gemacht werden, sondern nur der Teil des Minderungsbetrages, der die Miete unter eine Zumutbarkeitsgrenze sinken läßt, unter der die Wohnung nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden kann. Zumutbar ist eine Mietminderung von 6 %. Erst ein darüber liegender Minderungsbetrag stellt die Wirtschaftlichkeit in Frage und begründet einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Lärmverursacher.
Fall: Ein Mieter minderte die Miete um 20 %, weil der von der gegenüber liegenden Baustelle dringende Lärm die Wohnqualität erheblich beeinträchtigte. Der Vermieter forderte vom Ei-gentümer des gegenüber liegenden Grundstücks Schadenersatz in Höhe des Minderungsbetra-ges. Das Gericht bejahte grundätzlich den Anspruch. Wenn der Mieter den Mietzins aber trotz erheblicher Beeinträchtigung nur gerinfügig mindert, stellt die Minderung für den Vermieter keinen wesentlichen Ertragsverlust dar und läßt ihm immer noch die Möglichkeit, die Woh-nung wirtschaftlich zu betreiben. Die Zumutbarkeits-
grenze ist erst ab 6 % überschritten. Da hier die Miete um 20 % gemindert wurde, kann der Vermieter vom Grundstücksnachbarn die Differenz in Höhe von 14 % verlangen. (LG Ham-burg, Az. 327 S 97/98, aus: Tsp 10.03.2001)
Mietminderung und Verwirkung
Hat ein Mieter seine Miete gemindert und der Vermieter über einen Zeitraum von über drei Jahren der Minderung nicht widersprochen, sondern die Minderung hingenommen, kann er später die Berechtigung zur Minderung nicht mehr bestreiten. Der Vermieter hat den An-spruch auf Begleichung des Mietrückstand verwirkt. (LG Berlin Az. 67 S 442/97)
Reagiert der Vermieter auf die Mietminderung des Mieters sofort mit einer Mängelrüge, un-terläßt es aber über einen Zeitraum von über 3½ Jahren seinen Anspruch auf volle Mietzah-lung geltend zu machen und verlangt nach diesem Zeitraum rückwirkend die Zahlung der vollen Miete, ist sein Anspruch aus Zeitmomenten und Umstandsmomenten verwirkt. (AG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.1998, Az. 3 C 1146/97)
Hat der Mieter bei Übernahme der Wohnung einen Mangel festgestellt, der zur Minderung berechtigen würde, und danach über einen Zeitraum von sechs Monaten die volle Miete vor-behaltlos gezahlt, kann er weder rückwirkend noch für die Zukunft eine Mietminderung gel-tend machen. Sein Anspruch ist verwirkt. (LG Berlin, Az. 67 S 344/00, aus: MM 6/01, S. 38; OLG Köln, Az. 3 U 56/00, aus: ZMR 2001, S. 33)
Keine Verwirkung tritt ein, wenn der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung aus-gestellt hat und widerspruchlos zuläßt, daß trotz der Mängel vom Vermieter monatlich die volle Miete eingezogen wird. (LG Essen, Az. 1 S 696/95, aus: ZMR 1997, S. 2
Ein verwirkter Minderungsanspruch lebt wieder neu auf, wenn der Vermieter später die Miete erhöht. Der Mieter kann aber nur bis zur Höhe des Erhöhungsbetrages mindern. (OLG Köln, Az. 3 U 56/00, aus: ZMR 2001, S. 533) Allerdings muß der Mieter seinen Minderungsan-spruch unverzüglich nach der Mieterhöhung erklären. (LG Berlin, Az. 64 S 297/97, aus: ZMR 1997, S. 354)

Lärmbelästigung allgemein

Bauarbeiten rechtfertigen Mietminderung
Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu einer Mietminderung.
Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträch-tigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht.
Wir haben einige typische Urteile zusammengestellt:
22 Prozent Mietminderung bei monatelangen erheblichen Bauarbeiten in und am Haus (LG Hannover 1 S 46/86).
25 Prozent Mietminderung, wenn infolge des Baulärms ein Öffnen der Fenster und eine normale Unterhaltung nicht möglich ist und es infolge der Bauarbeiten zu Erschütte-rungen in der Wohnung kommt (LG Darmstadt 17 S 284/82).
15 Prozent Mietminderung, wenn zur Durchführung der Bauarbeiten das Gebäude einge-rüstet und mit Planen verhangen wird, so daß der Balkon nicht nutzbar und die Woh-nung abgedunkelt ist (AG Hamburg 38 C 483/95).
80 Prozent Mietminderung, wenn der Vermieter das Dachgeschoß ausbaut und der Mieter sich praktisch in der darunter liegenden Wohnung nicht mehr aufhalten kann, wegen Schmutz und Gestank. Außerdem kam es hier mehrfach zum Einbruch von Regenwas-ser, Hitzestauungen unter dem Plastikzeltdach und sogar zu einem Durchstoßen der Wohnungsdecke (LG Hamburg 307 S 135/95).
Wichtig: Nicht nur Bauarbeiten im und am Gebäude des Vermieters können eine Mietminde-rung auslösen. Auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft berechtigen den Mieter bei entspre-chenden Beeinträchtigungen zu einer Mietminderung (BayObLG RE-Miet 2/86

Wer zu laut feiert, muß mit aufs Revier
Wer durch laute Musik wiederholt die Nachtruhe der Nachbarn stört, den darf die Polizei dann mit auf die Wache nehmen, wenn es keine bessere Möglichkeit gibt zukünftige Störun-gen zu verhindern. Die Kosten für diese "Zwangsunterbringung" muß der Störer selbst tragen.
23.1.2003
VG Schleswig 1999-06-15 3 A 209/97 Rechtsbereich/Normen: OwiG; VwVfG
Anwohner müssen bei Volksfesten Lärm hinnehmen

Anwohner müssen bei Volksfesten und Freiluftkonzerten im Einzelfall auch nachts erhebli-chen Lärm erdulden. Die Grenzwerte der so genannten Freizeitlärmrichtlinie können bei nur einmal jährlich stattfindenden Veranstaltungen von besonderer Bedeutung bis Mitternacht überschritten werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH).
Damit gab er der baden- württembergischen Stadt Güglingen im Landkreis Heilbronn teilwei-se Recht. Die Bewohner eines 60 Meter vom Festplatz entfernten Wohnhauses hatten sich gegen die nächtliche Beschallung durch ein Rockkonzert gewandt, das beim alljährlich ausge-richteten Sommerfest eines Sportvereins stattfindet. (Aktenzeichen: V ZR 41/03 vom 26. Sep-tember 2003)

Nach den Worten des V. Zivilsenats sieht die Freizeitlärmrichtlinie bestimmte, nach Tag und Nacht abgestufte Grenzwerte vor. Allerdings seien dies nur Richtwerte. Vor allem bei Volks- und Gemeindefesten, traditionellen Umzügen und ähnlichen Veranstaltungen, die zu den her-kömmlichen, allgemein akzeptierten Formen des gemeindlichen Zusammenlebens gehörten, seien im Einzelfall auch Überschreitungen zulässig - in der Regel aber nur bis Mitternacht. Für das Güglinger Sommerfest genehmigte der BGH bis 24 Uhr Lärmemissionen bis zu an-sonsten zur Tageszeit geltenden Grenze.
Quelle:KSTA"
Nachbar muss Lärm dulden
Wer ein Grundstück in der Nähe eines Gewerbegebietes baut, der kann sich später nicht über den Lärm, der von den Betrieben ausgeht und sich in den Grenzen der zulässigen Richtwerte hält, beschweren.
Auch bei wesentlicher Beeinträchtigung durch den Lärm hätte der Käufer diesen Umstand bei einer Besichtigung des Grundstücks mitbekommen können, zumal die Betriebe schon mehr als 30 Jahre betrieben wurden. Wer aber weiß bzw. grob fahrlässig nicht weiß, dass in unmit-telbarer Nähe ein Handwerkbetrieb angesiedelt ist, der darf sich später auch nicht über die Lärmbelästigung beschweren.
BGH, 2001-07-06, V ZR 246/00; Rechtsbereich/Normen: § 906 BGB

Lärm- und Geruchsbelästigungen
Lärm- und Geruchsbelästigungen, die durch den Betrieb eines nahe gelegenen Supermarktes verursacht werden, können eine Mietminderung begründen (AG Gifthorn 33 C 426/00 (VII) WM 2002, 215).
Müssen wir endlos Partylärm im Haus dulden?

Über uns im Haus lebt eine studentische Wohngemeinschaft. Tagsüber dröhnen die Lautspre-cherboxen, und fast jeden Abend gibt es laute Partys, Musik und Getrampel bis morgens um vier Uhr. Wir sind beide berufstätig und halten es nicht mehr aus, jede Nacht um den Schlaf gebracht zu werden. Die Hausverwaltung steckt den Kopf in den Sand und erklärt, es handle sich um eine reine Privatsache.
Wie können wir uns wehren?

Jeder hat das Recht, in seine Wohnung zu leben, ohne daß andere ihn stören. Daher können Sie nach den §§ 1004 und 906 des BGB verlangen, daß der ruhestörende Lärm aufhört. Es ist auch keineswegs so, daß die Studenten erst ab 22:00 Uhr die Musik abstellen müssen. Viel-mehr ist nach § 22 des Bundesimmissionsschutzgesetz vermeidbarer Lärm zu jeder Zeit, also auch tagsüber zu unterlassen.


Der Veranstalter einer Gartenparty ist für den Lärm verantwortlich, der die Nachtruhe stört. Der Lärm muß nicht von ihm persönlich, sondern kann von seinen Gästen verursacht worden sein.

OLG Düsseldorf, 5 Ss OWi 149/95

Privatparty schafft keine "Gefahrenlage"

Der Gastgeber haftet nicht, wenn das Fahrrad eines Gastes umfällt und ein Auto beschädigt
Eine Autobesitzerin verklagte den Gastgeber einer Privatparty auf Schadenersatz. Partygäste hatten ihre Fahrräder vor dem Haus an einen Zaun gelehnt. Eines der Räder war umgefallen und hatte ihren davor parkenden Mercedes beschädigt. Den Gastgeber treffe als Veranstalter eine Verkehrssicherungspflicht, argumentierte die Autobesitzerin.
Er hätte dafür sorgen müssen, daß die Fahrräder sicher abgestellt würden, am besten auf sei-nem eigenen Grundstück.
Das Landgericht Hannover sah dafür keine Veranlassung (3 S 158/9 . Eine kleine Privatfeier schaffe - anders als Großveranstaltungen wie Flugtage oder Popkonzerte - keine Gefahrenla-ge, die eine Verkehrssicherungspflicht auslöse. Eine Verantwortung des Gastgebers für un-glückliche Zufälle am Rande sei nicht ersichtlich, jeder Besucher sei vielmehr selbst für sein Rad verantwortlich. (Etwas anderes würde nur gelten, wenn sich eine durch die Party geschaf-fene Gefahrenlage bereits vor dem Treffen klar abzeichne. Dies sei aber hier nicht der Fall gewesen.) Der Gastgeber müsse, wenn er Leute einlade, nicht gleich einen Radparkplatz in seinem Garten einrichten.

Urteil des Landgerichts Hannover
vom 8. Oktober 1998 - 3 S 158/98


Wie viel Krach ist erlaubt?

Der Fall
Klapper, Quietsch, Schepper So ungefähr klingt es, wenn Heiner Volz (42) am Leipzig
seine Garage öffnet und schließt. Und das macht er mehrfach am Tag - und auch
nachts. Denn Heiner Volz ist Taxifahrer ???Ich muss auf Abruf jederzeit an meinen
Wagen heran.
Und da der auf der Straße schon mehrfach aufgebrochen wurde, stelle ich diesen nur
noch in der sicheren Garage ab."
Das aber ärgert Kerstin (34) und Klaus Loskow (37). Das Schlafzimmer des Ehepaares
grenzt direkt an die Taxi-Garage.
Die zweifache Mutter ???Das Garagentor ist uralt und unglaublich laut. Wir werden
nachts ständig wach, auch unsere Kinder." Eine Einigung unter Nachbarn? Bisher Fehlanzeige.


Antwort

Der Experte und Rechtsanwalt Michael Kleinschmidt (45) aus Itzehoe:

???Doch. Garagentore, die nur laut lärmend geöffnet und geschlossen werden können,
dürfen in Wohngebieten nachts zwischen 22 und 6 Uhr gar nicht betätigt werden.
Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf bereits in einem ähnlichen Fall so
entschieden (Aktenzeichen: 5 Ss 56/91)."

Der Experte nahm Kontakt mit dem Taxifahrer auf- und konnte schlichten.
Heiner Vülz: ???Ich will meine Nachbarn ja nicht absichtlich ärgern. Ich lasse ein
neues Tor in die Garage einbauen - ein leises." Eine gute Lösung für eine gute Nachbarschart...

Party: Ab 22 Uhr nur in gedämpfter Lautstärke. Die gesetzliche Nachtruhe von 22 bis
6 Uhr muss jeder einhalten (oder die Nachbarn feiern mit).

Handwerker: In der Regel nur außerhalb der Ruhezeiten (13-15 und 22-6 Uhr) erlaubt.
Haustiere: Ständiges Bellen ist eine unzumutbare Belästigung
(AG Köln, Az.: 130 C 175/00

Aber gegen gelegentliches Bellen und z.B. Vogelgezwitscher lässt sich nichts tun.

Musik: Singen und Musizieren ist von 8-12 und 14-20 Uhr erlaubt, auch wenn Nachbarn
es hören können. In der übrigen Zeit gilt Zimmerlautstärke.

Kinder: Lachen, Weinen, Spielen ist natürlich und immer erlaubt und muss hingenommen werden.

Kinderlärm als Kündigungsgrund
Lärm-Streitigkeiten bleiben Einzelfallentscheidungen
Keine fristlose Kündigung des Mietvertrags aufgrund von Kinderlärm
Kinderlärm rechtfertigt keine fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens.
Die entschieden die Richter des LG Bad Kreuznach. Demnach müssen Vermieter und Mieter Lärmbeeinträchtigungen tolerieren, soweit sie sich bei objektiver Betrachtung als Folge typi-schen, altersbedingten Verhaltens darstellen.
LG Bad Kreuznach; 2001-07-03 1 S 21/01
Rechtsbereich/Normen: BGB
Einstellung in die Datenbank: 2001-11-09

Stoppt den Kinderlärm???

So lautet die Forderung vieler Vermieter, Mitbewohner und Nachbarn.
Da stellt sich die Frage, ob die Kinder heute lauter geworden sind. Die Antwort darauf ist leicht: Kinder sind heute nicht lauter als früher, ihre Umgebung ist aber leider kinde-runfreundlicher und die Menschen empfindlicher geworden. Tatsache ist aber, daß Kinder nicht wie Radios ein- bzw. ausgeschaltet werden können. Kinder benötigen für ihre Entwick-lung einen Freiraum, indem sie spielen, rennen, toben - sich bewegen können.
Eine unvermeidliche Folge ist, daß durch das Spielen mehrerer Kinder oft Geräusche erzeugt werden. Warum aber ist Kinderlärm eine so große Belastung?! Flugzeuge und Verkehrslärm sind mit Abstand unerträglicher und keiner wagt dagegen vorzugehen, also warum wird ei-gentlich normales Spielverhalten von Kindern so getadelt? Dafür gibt es wohl nur eine Erklä-rung: Gegenüber Kindern kann jeder, der es für nötig hält, seine Machtposition behaupten, einem Motorrad(fahrer) hinterherzuschreien wäre hingegen sinnlos. Dazu passt zudem, daß Erwachsene selbstverständlich für sich in Anspruch nehmen zu jeder Tages- und Nachtzeit zu feiern, laute Musik zu hören, zu bohren, Auto zu waschen usw. Viel zu oft endet dieser Kon-flikt leider vor Gericht. Die beantragte Klage basiert auf einer Unterlassungsverpflichtung gem. §1004 Abs. 1, BGB. Meistens jedoch entscheiden die Richter zugunsten der Kinder. Die Klage wird oft mit der Begründung, daß diese Art Beeinträchtigung zumutbar ist und somit eine Unterlassungsklage nicht stattzugeben sei, gem. §1004 Abs. 2 BGB, abgelehnt.
Weitere Entscheidungen:
• Üblicher Kinderlärm im Mehrfamilienhaus ist hinzunehmen. Die Üblichkeit bestimmt sich nicht nach den Ruhe- und Ordnungsvorstellungen Dritter, sowie den Bedürfnissen der Kinder und ihrer pflegenden und erziehenden Eltern
WUM 1991, S. 558-559 (LT)

• Der Mieter im Mehrfamilienhaus hat die Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang auch der kleinen Kinder des Wohnnachbarn entsprechen, hinzuneh-men.
WUM 1992, S. 471 - 472 (LT)

• Lärm von spielenden Kindern ist auch empfindlichen Nachbarn zumutbar.
Mieter Zeitung, Sept. 1989

• Nachbarn müssen den unvermeidlichen Lärm, der durch spielende Kinder verursacht wird, hinnehmen.
LG, Berlin Aktenzeichen 61, S. 288 / 1985

• Kinderlärm ist hinzunehmen. Eine Unterlassungsklage gem. §1004 Abs. I BGB ist somit erfolglos.
AG, Kassel 872c 855/ 91
"Der übliche, von Kindern verursachte Lärm, kann zwar möglicherweise, wie jeder andere Lärm, eine Belästigung des Nachbarn darstellen, er ist jedoch zur Tageszeit keine wesentliche Beeinträchtigung i.S.v §1004 BGB. Auch wenn der Kinderlärm als besonders störend emp-funden wird, ist er als Lebensäußerung unvermeidbar und gerade auch in einem Wohngebiet der Nachbarschaft regelmäßig zumutbar (...).
Schreie und Rufe von Kindern sind Teil ihres Entwicklungsprozesses, so daß Kinderlärm un-ter dem allgemeinen Toleranzgebot steht (...). Das Erzeugen von Lärm ist eine notwendige Ausdrucksform und Begleiterscheinung des kindlichen Spiels und darf nur in sehr engen Grenzen beschränkt werden (evtl. bei gesundheitlichen Schäden). Der von Kinderspiel- Plät-zen, Schulen und Kindergärten ausgehende Lärm stellt eine übliche Lärmbelästigung dar (...).
Insbesondere darf die Lärmbelästigung nicht an der Empfindlichkeit dessen gemessen wer-den, der keine Kinder hat und / oder Kindern gegenüber negativ eingestellt ist, denn der zum Maßstab erhobene Durchschnittsbewohner ist ein Mensch in einer auch von Kindern bevöl-kerten Welt (...).
Die Einhaltung einer Mittagspause oder die Rücksichtnahme auf Nachbarn mit atypischen Arbeitszeiten (Schichtarbeit und Nachtarbeit) kann von Kindern nicht gefordert werden. Die unterschiedlichen Schulzeiten der Kinder und der in einem Industriestaat nicht mehr festleg-bare Begriff der Arbeitszeit, würden sich viel zu sehr überlagern (...)."


Kinder und Jugendliche dürfen nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) ruhig mal laut sein. Lärm "als Begleiterscheinung kindlichen und jugendlichen Freizeitverhal-tens" müsse in "höherem Maße" hingenommen werden. Die Richter begründeten ihre Grundsatzentscheidung mit dem "Interesse der Allgemeinheit an einer kinder- und ju-gendfreundlichen Umgebung". Das Urteil erging im Zusammenhang mit der Klage von Hauseigentümern wegen Lärmbelästigung durch einen gemeindeeigenen Jugendzelt-platz in einem Seitental der Lahn.
(AZ.: V ZR 62/91)

Kinder und Jugendliche dürfen also doch laut sein. Vorbei die Zeit, wo mit gerichtlicher Hilfe so mancher Spielplatz verhindert bzw. geschlossen wurde. Zwar steht noch auf vielen Höfen das Schild "Spielen verboten" damit ja kein Krach aufkommt - aber das ist jetzt vorbei.
Jetzt liegt eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes vor, der das Recht auf kindliche Äußerungsfreiheit festschreibt. Kinder und Jugendliche dürfen also ruhig 'mal laut sein.
(WAZ vom 27.04.93)
Dazu passt auch folgendes Urteil aus Nürnberg:

Spielplatzlärm "naturnotwendig"

Lärm spielender Kinder auf Spielplätzen ist "naturnotwendig" und muß von Anwohnern hin-genommen werden. Das entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth. Die Kinderspielplätze in Wohngebieten seien nicht nur zulässig, sondern geboten. Anwohner hatten ihre Gemeinde zwingen wollen, einen Neuerrichteten Spielplatz wieder zu schließen.
(AZ.: 4 S 5342/92)

Weitere Urteile zum Thema Kinderlärm:

Man kann es als eine generell sozialadäquate Lebensführung für Mieter ansehen, tagsüber gewöhnlichen Kinderlärm, auch vieler Kinder, hinzunehmen, wenn der Lärm nicht als geziel-te Aggression produziert wird.
Deshalb ist Lärm von einem öffentlichen Spielplatz kein Mietminderungsgrund.
Wer allerdings besonders unter diesem Lärm leidet und der Spielplatz wurde gebaut, nachdem der Mieter die Wohnung gemietet hat, kann eine Kündigung aus wichtigem Grunde ausspre-chen.
AG Charlottenburg, AZ.: 8 C 497/87 vom 17.11.87

Typischer Lärm durch spielende Kinder ist im Rahmen des geordneten Zusammenlebens von Wohnungseigentümern als notwendiger und sozialadäquater Ausdruck der Gemeinschaft hin-zunehmen. (..aber..) Dazu zählt nicht, wenn in einer Eigentumswohnung Tennis gespielt wird.
Saarländisches OLG 5 W 82/96

Was Kinder dürfen ....
Gesetze und Richter sind zum Glück viel kinderfreundlicher als manche Vermieter, Mitbewohner und Nachbarn wahrhaben wollen.
Spielen, lachen, schreien
Kleinkinder lassen sich nicht (noch nicht) auf lautlos einstellen. Die anderen Hausbewohner müssen Babyschreien ertragen. Selbst in Ruhezeiten - es sei denn, den Eltern ist im Einzelfall eine Schuld nachzuweisen. Auch das Spielen ist ein elementares Bedürfnis eines jeden Kin-des. Die dabei entstehenden Geräusche "... sind grundsätzlich allen anderen Menschen zu-mutbar. Wer Kinderlärm als lästig empfindet, hat selbst eine falsche Einstellung zu Kin-dern...", erklärte immerhin ein höheres deutsches Gericht
(Oberverwaltungsgericht Münster)
- "Allerdings muß Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern von jedem Hausbewohner als natürliches Verhalten der Kinder hingenommen werden" (Amtsgericht Bergisch Gladbach, WM 83, 236 und Amtsgericht Aachen WM 75, 3 , ebenso die Unruhe, die infolge des nor-malen Spiel- oder Bewegungstriebes der Kinder entsteht
(Amtsgericht Kiel WM 86, 240)
Duldungspflicht des Mieters im Mehrfamilienhaus hinsichtlich Kinderlärms
Der Mieter im Mehrfamilienhaus hat die Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang auch der kleinen Kinder des Wohnungsnachbarn entsprechen, hinzunehmen.
AG Starnberg, AZ.: 1 C 1021/91 vom 03.06.1992
Kein Unterlassungsanspruch eines Mieters bei üblichem Kinderlärm in einem Mehrfamilien-haus
Üblicher Kinderlärm im Mehrfamilienmietshaus ist hinzunehmen. Die Üblichkeit bestimmt sich nicht nach den Ruhe- und Ordnungsvorstellungen Dritter, sondern nach den Wohn- und Lebensbedingungen sowie den Bedürfnissen der Kinder und ihrer pflegenden und erziehen-den Eltern.
AG Kassel, Az.: 872 C 855/91 vom 23. 04. 1991 (BGB § 1004)
Ein Herz für Kinder bewiesen Richter in Kiel und München, indem sie feststellten, daß Lärm von spielenden Kindern auch für empfindliche Nachbarn zumutbar sei.

Der Fall: 13 Jahre wohnte eine kinderreiche türkische Familie in einer Zwei-Zimmer-Wohnung (!?) einer Kieler Wohnungsbaugesellschaft. Niemand fühlte sich durch den Lärm der 9 Kinder gestört. Dann zog vor drei Jahren im Stockwerk darunter eine neue Mieterin ein. Und plötzlich häuften sich die Beschwerden bei der Wohnungsgesellschaft. Über angeblich unzumutbare Lärmbelästigungen der türkischen Familie. Schließlich wurde der Familie frist-los gekündigt.
Das Amtsgericht Kiel wies jetzt die Räumungsklage zurück. Denn außer der neuen Mieterin in der Erdgeschoßwohnung hatten sich andere Mieter nicht beschwert. Daß ausgerechnet jetzt, da nur noch vier der neun Kinder in der Wohnung lebten, Beschwerden auftraten, führten die Richter auf eine "besondere Empfindlichkeit" der neuen Mieterin zurück. "Bei der Beurtei-lung einer Geräuschkulisse kommt es aber nicht auf die Empfindlichkeit des jeweiligen Be-troffenen an, sondern darauf, wie ein normal empfindlicher Mensch ein Geräusch auf sich einwirken läßt".
Az.: 13 C 35/89
Hausmeister ignorieren
Der Hausmeister darf Kindern keine Weisungen erteilen - das Elternrecht geht hier vor. Hat er Beschwerden vorzubringen, muß er sich an die Eltern wenden. Er darf die Kin-der nicht beschimpfen bzw. ausschimpfen, schon gar nicht strafen oder schikanieren.
Spielen in Hof und Garten
Grundsätzlich dürfen Kinder im Hof- und Gartenraum spielen. Sie müssen von den Eltern aber angehalten werden, während der Ruhezeiten nicht oder nur leise dort zu spielen. Verbote, die den Sinn haben, die Ruhe der Mitbewohner zu schützen, sind zu beachten. Allerdings braucht man keine Rücksicht auf Schikane zu nehmen - das wäre z.B. ein Spielverbot, wenn niemand gestört werden kann oder wenn es sonst keine Möglichkeit zum (sicheren) Spielen (unter Aufsicht der Eltern) im Freien gibt.
- Wird der Innenbereich einer großen Wohnanlage vertragsgemäß für Sport und Spiel von Kindern genutzt, können die Mitmieter wegen der Lärmbelästigung oä. nicht die Miete min-dern
(Landgericht München WM 87, 121).
Das man Kinder nicht per Gerichtsurteil ruhigstellen kann, mußten auch Wohnungseigentü-mer in München erfahren. Die wollten nämlich Kindern das Spielen im Garagenhof verbieten lassen. Und das, obwohl die Wohnanlage im Rahmen eines "Sonderprogramms für Familien mit Kindern" errichtet wurde. Das Gericht kam zu dem Schluß, daß sich wegen seiner Größe und fehlender anderer Möglichkeiten der Garagenhof für Ball- und andere Kinderspiele gera-dezu anbiete. Der damit verbundene Lärm ist den Nachbarn zumutbar.
Landgericht München, Az.: 1 T 14 129/88
Kinder dürfen in Hinterhöfen spielen, auch wenn es die Nachbarn stört. Die gefährliche Ent-wicklung des Straßenverkehrs zwingt Hausbesitzer dazu, verwaiste Hinterhöfe für Kinder-spiele freizugeben. Die Nachbarschaft muß die damit verbundene unvermeidliche Lärmbeläs-tigung hinnehmen.
Landgericht Berlin, Az.: 61 S 288/1985

Rasen betreten
Kinder dürfen den Rasen betreten, wenn das Verbot keinen vernünftigen Grund hat. Recht-mäßig ist ein Verbot z.B. wenn zu viele Kinder regelmäßig auf einer zu kleinen Rasenfläche toben würden, der Rasen also leiden könnte - aber es müssen dann andere Spielflächen zur Verfügung stehen.
- Oft verbietet der Mietvertrag den Mietern und damit auch ihren Kindern ganz generell die Nutzung selbst größerer zum Haus gehörender Garten- und Rasenflächen. Grundsätzlich bin-den solche Vereinbarungen den Mieter (und deren Kinder), es sei denn, daß sie rechts-mißbräuchlich und damit unwirksam sind oder ihre Einhaltung als Schikane angesehen wer-den muß. Eine unzulässige Rechtsausübung ist jedoch dann nicht anzunehmen, wenn mit dem Verbot des Rasenbetretens die Ruhe der in dem Wohnblock lebenden älteren Mieter gewähr-leistet werden soll
(Landgericht Frankfurt GWW 71, 506).
- Ein generelles Verbot des Betretens zum Hause gehörenden Rasens oder des Spielens auf diesem Rasen ist heute wohl kaum noch durchzusetzen.
Spielplätze benutzen
Spielplätze sind zum Spielen da; damit müssen sich die Anlieger abfinden. Sie dürfen die Kinder nicht verjagen. Allerdings sind die Benutzerzeiten oder wenigstens die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten, wenn Wohnungen in der Nähe sind.
- Der von Kindern auf einem Kinderspielplatz ausgehende Lärm muß hingenommen werden
(Verwaltungsgericht Münster WM 83, 176).
Das Spielen auf Spielplätzen auch mittags erlaubt
Kinder bis zu 12 Jahren dürfen einen, in einem reinen Wohngebiet liegenden Spielplatz auch in der Mittagszeit nutzen.
Während Bewohner einer Ortschaft im Kreis Wolfenbüttel meinten, sie hätten Anspruch auf ihre tägliche Mittagsruhe sowie auf Nachtruhe von 19.30 Uhr a, vertraten die Richter die Auf-fassung, Lärm sei unvermeidbar, wenn Kinder unter 12 Jahren spielen. Er sei Ausdruck fami-liengebundenen Wohnens und regelmäßig mit dem Ruhebedürfnis der Anlieger vereinbar. Zudem habe die beklagte Gemeinde darauf hingewiesen, daß die Kinder im Sommer die Spielplätze meistens abends benutzen. (Lange hell und kühler). Daraufhin die Mittagszeit vom Spielen auszuschließen, würde wiederum für Schulkinder besonders im Winter zu unbil-ligen Härten führen.
Verwaltungsgericht Braunschweig, Az.: 9 A 9014/91
Auf Sicherheit vertrauen

Wer einen Spielplatz einrichtet, ist auch für die Sicherheit verantwortlich. Da aber der Haus-eigentümer nicht jeden Tag den Spielplatz kontrollieren kann, sollten Eltern ein waches Auge auf den Zustand der Spielgeräte haben und Schäden und Gefahrenquellen sofort melden und auf Abhilfe drängen.

Besuch bekommen
Kinder haben das gleiche Recht wie ihre Eltern. Besuch zu bekommen. Kein Nachbar oder Vermieter kann das verbieten, auch wenn ihm die Besucher nicht genehm sind (es müßten schon sehr schwerwiegende Gründe vorliegen). Erlaubt der Mietvertrag, Hof und Garten zu benutzen, dürfen die Kinder ihren Besuch auch dorthin zum Spielen mitbringen.
- Darf der Mieter Hof und Garten mitbenutzen, ist das Verbot des Vermieters, fremde Kinder zum Spielen einzuladen, unwirksam (Amtsgericht Solingen WM 80, 112); denn es besteht Einigkeit darüber, daß eine gesunde Entwicklung der Kinder gefahrloses und ungehindertes Spielen voraussetzt. Diese Erkenntnis hat sich jedenfalls in den letzten Jahren zunehmend durchgesetzt, so daß erwartet werden kann, daß den Bedürfnissen der Kinder beim Bauen neuer Mehrfamilienhäuser dadurch Rechnung getragen wird, daß Spielgelände für Kleinkin-der wie Heranwachsende vorhanden ist
(Landgericht Freiburg ZMR 76, 210).
Geräusche, die von privaten Kinderspielplätzen ausgehen, müssen von den Bewohnern im reinen Wohngebiet grundsätzlich auch dann hingenommen werden, wenn solche Spielplätze von Kindern benutzt werden, die nicht auf den betreffenden Grundstücken wohnen.
Oberverwaltungsgericht der Freien Hansestadt Bremen, 1. Senat
Az.: 1 BA 49/87 vom 01.12.1987 (NK: BauNVO § 15, BISchG § 3 Abs.1, BauO BR § 10
Geburtstag feiern
Feste zu feiern ist selbst dann gestattet, wenn eine kleinere Störung der Nachbarn nicht ausgeschlossen werden kann. Trotzdem sollte für den Kindergeburtstag gelten: Nicht gerade die lärmendsten Spiele aussuchen und nach Möglichkeit erst nach 15 Uhr anfan-gen. Sonst vorher die Nachbarn informieren.
Eine eigene Klingel besitzen
Vor allem in Hochhäusern und großen Wohnanlagen sind die Klingelknöpfe für Kinder nicht erreichbar. In diesen Fällen muß der Vermieter dulden, daß eine Extra-Klingel für Kinder an tieferer Stelle angebracht wird
- Mieter mit Kleinkindern sind berechtigt, am Haupteingang des Hauses einen Klingel-knopf in einer Höhe anzubringen, die auch noch von den Kindern erreicht wird
(Amtsgericht Münster WM 83,176).
Musizieren
Natürlich darf auch hier kein Mitbewohner über Gebühr gestört werden. Grundsätzlich kann man das Musizieren in der Wohnung aber nicht verbieten. Ein hohes Gericht (Bayrisches O-berlandesgericht) hat sogar entschieden, daß ein Mieter das Recht hat, täglich mindestens zwei Stunden auf seinem Instrument zu spielen. Selbstverständlich sind die Ruhezeiten dabei zu beachten.

Tiere halten
Dieser Punkt ist etwas knifflig: Steht im Mietvertrag ein klares Nein, dürfen keine Hunde und Katzen gehalten werden (Vögel, Hamster, Fische und Kleintiere aber schon). Ist der Vermie-ter laut Vertrag vorher um Erlaubnis fragen, so kann man in der Regel davon ausgehen, daß er nur bei Vorliegen gewichtiger Gründe verweigern kann. Haben andere Mieter "

Drago

Viel Dank. Hilft schon mal ein ganzes Stück weiter. Ich hoffe die ziehen hier auch bald aus. Die Kinder lärmen ja nicht unbedingt. Kinder sind es ja eigentlich auch nicht mehr und deshalb denke ich die haben einfach nichts im Kopf sonst würden Sie so einen Scheiß echt lassen. Also ich aknn mich noch an meine Jugend erinnern und aus purer Langeweile habe ich nicht einfach Scheiben angespuckt und Bild mit dem Finger daraus gemalt. Und ich bin mir eigentlich sicher wenn ein Richter die selber erlebt wird er diese Personen nicht als "Normal" einstufen. So etwas ist nicht "normal".

neuer

Hallo nochmals,

"mich noch an meine Jugend erinnern und aus purer Langeweile habe ich nicht einfach Scheiben angespuckt und Bild mit dem Finger daraus gemalt."

genau das <!-- s --><!-- s --> sag ich auch immer, ich bin zwar erst knapp 40 jahre, aber uns meiner jugend gab es sowas auch nicht, da hatten wir noch respekt vor den "älteren", haben zwar auch manchmal mist gebaut, aber nicht sowas wie heute, heute werden alte omas zusammengeschlagen, leute bestohlen, klassenkameraden totgeprügelt usw. usw., ich weiß nicht was aus der jugend noch werden soll, die jugend soll in 10 - 20 jahren mal deutschland führen ....

gruß

SandraWtal

Ich dreh bald echt durch. Vor circa vier Monaten ist in unser Sechsparteien-Miethaus, in dem auch ich als Mieter wohne, eine Familie eingezogen die sich einfach an keine der Regeln in der Hausordnung halt. Der Vermieter hat ihnen auch schon fristlos gekündigt. Kann ich die Miete aus diesem Grund mindern?[/b:d6899] So etwas "assoziales" habe ich echt noch nie erlebt. Die Kinder &gt;15 Jahre schmieren aus purer Langeweile die Fenster im Treppenhaus mit Spucke voll. Das zweiwöchige Treppenhaus-Wischen erledigt die Mutter nie. Der Mann, der hier nur sporadisch ein und aus geht, ist mit Sicherheit Alkoholiker und sitzt vor dem Haus in seinem Auto und säuft. Die Familie ist beim Sozial- oder Arbeitsamt mit vier Leuten für diese Wohnung gemeldet aber meiner Meinung nach hausen dort fünf Subjekte. Es ist einfach widerlich. Seitdem diese Leute hier im Haus wohnen, komme ich mir vor wie im Schweinestall. <!-- s --><!-- s --> <!-- s --><!-- s --> <!-- s --><!-- s --> <!-- s --><!-- s --> Was kann ich nur machen? <!-- s --><!-- s --> <!-- s --><!-- s -->[/quote:d6899]
Hallo Dragon,
Deine Geschichte kommt mir sehr bekannt vor.Gott sei dank sind die Leute nach Jahrelangem Klagen endlich ausgezogen.
Da die Wohnungen hier andere Eigentümer haben(ich bin nur Mieter)habe ich mich mit den Eigentümern der Wohnung damals zusammen getan und mit Hilfe der anderen Mieter und Eigentümer hier haben wir's dann schliesslich geschafft die endlich los zu werden.Der Vater dieser*Familie*hatte damals Sozialhilfe bezogen,seine Frau und die Kinder geschlagen,aber bekam trotzdem alles weiterhin vom Amt bezahlt mit der Begründung:Es sind Kinder im Haushalt da können wir nicht so einfach den Strom abstellen.Soviel dazu.
Naja das Thema Lärmbelästigung habe ich hier auch immer noch.Es ist nur echt komisch das immer nur unsere*Ausländischen Mitbürger*so laut auffallen und die deutschen nicht.Nachtruhezeiten scheinen diese nicht zu kennen,es wird fleissig im Hausflur rumgebrüllt und Türen geknallt(nach 22 Uhr).Wir haben zwar einen sogenannten*Hauswirt*,aber der kann ich nicht wirklich viel unternehmen da,obwohl der über 200 Euro im Jahr von mir kassiert.Und wenn ich mich an die Verwaltung wende die diese Wohnungen hier vermietet bekomm ich geschrieben:Wenn's ihnen zu laut ist müssen sie die Polzei rufen.Aber jeden Monat die Hand aufhalten und Miete kassieren,aber bloss nich den*Arsch*bewegen das mal Ruhe ins Haus kommt und evtl die Harmonie zwischen den Nachbarn mal zu verbessern.Was Kinder und jugendliche sich heut zu Tage erlauben spottet jeder Beschreibung,ich bin ganz anders aufgewachsen.Zb hatten mir meine Eltern mit auf den Weg gegeben:Verhalte dich immer freundlich zuvorkommend und nett und trampel nicht so durch die Wohnung,denn wir wohnen nicht alleine hier.Tja,lang ist's her da diese Methoden noch ihr Ziel erreichten.Heute macht jeder was er will und alle machen mit.Ist eigendlich kein Wunder das die Kinder so brüllen und trampeln wie ne Horde Nilpferde,die Eltern machen's denen ja vor,also kennen sie's leider nicht anders.
So das war ein kurzer Lagebericht vom Sedansberg
Lieben Gruss Sandra