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Verwalter muss bei Baumängeln vor Verjährungsablauf Eigentümerbeschluss herbeiführen
Droht bei einem Baumangel die Verjährungsfrist abzulaufen, muss der Verwalter unverzüglich eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen. Andernfalls kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Diese Entscheidung resultierte aus folgendem Fall:
Eine Wohnanlage wurde im Jahr 1993 gebaut und abgenommen. Die Verjährungsfrist für Baumängel lief 1998 ab. Ein Wohnungseigentümer rügte seit 1995 gegenüber dem Verwalter mehrfach Baumängel, insbesondere die Bildung von Schimmel. 1998 beauftragte der Wohnungseigentümer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens über die Baumängel. Dieser kam 1999 zu dem Ergebnis, dass in dem Gutachten näher bezeichnete Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorlagen. Der Bauunternehmer erhob die Einrede der Verjährung, beseitigte aber gleichwohl ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die festgestellten Baumängel. Er weigerte sich jedoch, die Sachverständigenkosten zu erstatten.
Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) stellte in seinem Urteil zunächst klar, dass bei Baumängeln der Bauunternehmer nicht nur die Mängel beseitigen muss, sondern auch die Kosten für ein Gutachten erstatten muss, das der Untersuchung der Schadensursache und der Vorbereitung der Nachbesserung dient. Hierzu ist er aber nur bis zum Ablauf der Verjährungsfrist verpflichtet. Im vorliegenden Fall hatte er also die Zahlung der Sachverständigenkosten zu Recht verweigert. Der Wohnungseigentümer musste seinen hierdurch entstandenen Schaden allerdings nicht alleine tragen. Einen Teil dieses Betrags musste der Verwalter zahlen, da ihn an diesem Schaden ein Mitverschulden traf. Er war verpflichtet, Baumängel festzustellen, alle Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen im Hinblick auf den drohenden Ablauf der Gewährleistung hinsichtlich der Baumängel herbeizuführen. Dies hatte der Verwalter hier nicht getan und damit gegen seine Aufgaben und Pflichten verstoßen (BayObLG, Beschluss vom 18.9.2002).
