Vorauszahlungen

Vorauszahlungen


Ist die Abrechnungsfrist verstrichen, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Erteilung der Abrechnung zurückzubehalten.

(BGH, RE vom 11.04.1984 - VIII ARZ 16/83) WM 84, 185

s. auch § 535 BGB



Auch wenn der Vermieter die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig bemessen hat, ist der Mieter verpflichtet, die Nachforderung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu zahlen.

(OLG Stuttgart RE 10.08.1982) NJW 82, 2506

s. auch § 535 BGB



Zur Auslegung der Klausel eines Mietvertrages, wonach Miete und Nebenkosten "ein Jahr im voraus" gezahlt werden sollen.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.1991 - 10 U 26/91) ZMR 92, 191

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB



Erbringt das Sozialamt Nebenkostenvorauszahlungen für den Mieter direkt an den Vermieter, steht ein Nebenkostenguthaben aufgrund einer Abrechnung nicht dem Mieter, sondern ausschließlich dem Sozialamt zu.

(AG Frankfurt/M., Urteil vom 04.02.1992- 33 C 4043/91 -29) WM 92, 446

s. auch § 4 MHG



Bei Vereinbarung einer monatlichen Nebenkostenpauschale werden alle anfallenden Betriebskosten abgegolten, so dass der Vermieter rechtlich damit ausgeschlossen ist, gestiegene und daher nicht mehr durch die Pauschale abgedeckte Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung nach § 2 MHG umzulegen.

(AG Köln, Urteil vom 11.02.1993 - 222 C 503/92) ZMR 94, 23

s. auch § 2 MHG, § 535 BGB



Wird über die Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet und sind die angefallenen Nebenkosten für den Mieter oder das Gericht nicht feststellbar, kann der Mieter vom Vermieter die Rückzahlung verlangen..

(LG Essen, Urteil vom 26.11.1991 - 13 S 377/91) WM 92, 200

s. auch § 535 BGB



Ein Vermieter muss die Mietnebenkosten innerhalb eines Jahres ordnungsgemäß abrechnen, anderenfalls kann der Mieter die Vorauszahlungen zurückverlangen.

(LG Gießen, Urteil vom 17.05.1995 - 1 S 7/95) HKA 96,25

s. auch § 4 MHG



Andere Auffassung:

Hat der Mieter Leistungen, die durch die Vorauszahlungen nicht abgedeckt sind, in Anspruch genommen, hat er lediglich einen Anspruch auf Abrechnung.

(LG Hamburg - 307 S 239/90) Sternel, Mietrecht aktuell Rdnr. 362

s. auch § 259 BGB



Erweist sich - bezogen auf die Abrechnungsperiode - die vereinbarte monatliche Betriebskostenvorauszahlung als überhöht, so ist der Vermieter zur Berechnung und Bestimmung eines angemessenen Betrages verpflichtet.

(AG Neuss, Urteil vom 10.06.1994 - 36 C 402/93) WM 95, 46

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB



Betriebskosten, die der Mieter an den Vermieter zu entrichten hat, sind Mietentgelt.

Ist vereinbart, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet, über die der Vermieter abrechnet, so ist die Abrechnung als Leistungsbestimmung nach § 315 Abs. 3 BGB zu bewerten; es handelt sich nicht um eine Abrechnung, wie sie etwa für die Verwaltung von Fremdvermögen zu erstellen ist.

Im Rahmen seiner Leistungsbestimmung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

(LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1993 - 316 S 325/91) ZMR 1995, 32

s. auch § 535 BGB, § 27 II.BV



Sind nach dem Formularmietvertrag "Abschlagszahlungen" auf vereinbarte Nebenkosten zu zahlen, so ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet.

(AG Lingen (Ems), Urteil vom 25.06.1996 - 4 C 173/96) WM 96,714

s. auch § 4 MHG, § 259 BGB



Erweisen sich die vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag dazu keine spezielle Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Zahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Allerdings kommt zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht.

(BayObLG - Rechtsentscheid - Beschl. vom 05.10.1995, Az.: RE-Miet 1/95) WM 1995, 695; HKA 95, 44; ZMR 96, 20

s. auch § 535 BGB



Bei zu hoch vereinbarten Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten kann der Mieter zur Durchsetzung seines Herabsetzungsanspruchs die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten.

(BayOLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995) HKA 96,6; NJW RR 96, 207

s. auch § 535 BGB



Rechnet der Vermieter über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nicht ab, so ist der Rückforderungsanspruch des Mieters durch die Höhe eines Mindestverbrauchs begrenzt.

(AG Wuppertal, Urteil vom 19.07.1995 - 93 C 424/94) WM 95, 659

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB



Ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen entfällt, wenn der Vermieter, sei es auch erst im Prozess, abrechnet und die angefallenen Nebenkosten substantiiert vorträgt. Ist die Abrechnung erfolgt, ist die Klage auf Rückerstattung überzahlter Nebenkosten zu ändern, soweit einzelne Positionen der Abrechnung vom Mieter beanstandet werden sollen.

(LG Hamburg, Urteil vom 26.03.1996, Az. 316 S 191/95) WM 97, 380

s. auch § 4 MHG



Ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen bei Fehlen einer ordnungsgemäßen Abrechnung durch den Vermieter der Mieter berechtigt ist, die Betriebskostenvorschüsse zurückzufordern, ist umstritten (vergleiche zum Streitstand Schmidt Handbuch der Mietnebenkosten 3. Auflage Rn. 5121). Das Gericht schließt sich vorliegend der Meinung an, dass von dem Grundprinzip auszugehen ist, dass die Abrechnung dem Vermieter obliegt, so dass er deshalb nur die Kosten verlangen kann, die er ordnungsgemäß abrechnet, während er alle anderen Beträge zurückzahlen muss (vergleiche Schmidt a. a. O. Rn. 5121, 5122). Der Rückzahlungsanspruch ist daher ein durch die Nichtabrechnung bedingter vertraglicher Anspruch (vergleiche Schmidt a. a. O. Rn. 5122), wobei vorliegend im Hinblick auf die nichtordnungsgemäße Abrechnung die Bedingung für die Entstehung des Rückzahlungsanspruches eingetreten ist.

(AG Mitte, Urteil vom 24.03.1998 - 11 C 748/1997) WM 98,440

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB, § 259 BGB



Der Mieter kann vom Vermieter jedenfalls bei fortdauerndem Mietverhältnis die Rückzahlung auf die Nebenkosten geleisteter Vorauszahlungen nicht allein deswegen verlangen, weil der Vermieter seine Pflicht zur Abrechnung tatsächlich entstandener Nebenkosten nicht binnen angemessener Frist erfüllt hat.

(OLG Hamm, Beschluss vom 26.06.1998 - 30 REMiet 1/199 WM 98,476

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB, § 812 BGB



Ist bei Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht erkennbar, dass die Höhe der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung völlig unzureichend bemessen ist, und war der Vermieter aber in der Lage, auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hinzuweisen, so steht dem Mieter gegenüber der Betriebskostenforderung des Vermieters ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsabschluss (c. i. c.) zu.

(LG Karlsruhe, Urteil vom 16.04.1998 - 5 S 339/1997) WM 98,478

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 27 II. BV



Stellt der Vermieter, ohne aus der Übergangsregelung des § 25 b NMV berechtigt zu sein, durch einseitige Erklärung die Teilinklusivmiete um auf eine Nettomiete zuzüglich Umlagenvorauszahlung und reduziert er angemessen den festen/netto Mietzinsanteil, wird daraufhin zehn Jahre lang die Betriebskostenabrechnung zwischen den Mietparteien abgewickelt, so ist ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen ausgeschlossen.

(AG Nürnberg, Urteil vom 23.03.1999 - 25 C 11140/9 WM 99, 405 f.

s. auch § 20 NMV, § 25 b NMV, § 305 BGB, § 535 BGB, § 818 BGB



Nach Wohnungsmodernisierung durch Einbau einer fernwärmegespeisten Zentralheizung anstelle einzelner Nachtstromspeicheröfen kann der Vermieter durch einseitige Erklärung die monatliche Heizkostenvorauszahlung in angemessener Höhe vom Mieter fordern.

(AG Hamburg, Urteil vom 03.12.1999 - 43A C 441/99) WM 00, 82

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB, § 242 BGB



Zur Frage der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes aufgrund der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen durch den (Unter-)Vermieter.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2000 - 10 U 179/99) WM 2000, 678

s. auch § 242 BGB, § 273 BGB, § 320 BGB



Der bewusst zu niedrige Ansatz der Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag verpflichtet den Vermieter zum Schadensersatz. Die Täuschungshandlung kann durch Indizien erwiesen sein. Der Mieter kann den Schadensersatzanspruch gegen eine Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung aufrechnen.

(AG Spandau, Urteil vom 04.08.2000 - 3 a C 294/00) WM 2000, 678

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB, § 278 BGB



Zu den Voraussetzungen , unter denen ein Schadensersatzanspruch des Mieters oder seine Berechtigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommt, wenn die tatsächliche Mietbelastung die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen erheblich überschreitet.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2000 - 10 U 197/9 ZMR 2000, 604, 605

s. auch § 535 BGB



Ist dem Vermieter beim Vertragsabschluss bekannt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen erheblich zu niedrig angesetzt sind, so führt dies zur Vertragsanpassung dergestalt, dass die Vorauszahlungen für die Betriebskosten als Pauschale zu werten sind.

(AG München, Urteil vom 24.09.1999 - 452 C 14736/99) ZMR 2000, 620

s. auch § 535 BGB, c. i. c.



Zur Frage der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes aufgrund der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen durch den Vermieter.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2000 - 10 U 179/99) ZMR 2001, 25

s. auch § 242 BGB, § 273 BGB, §320 BGB



Den Betrag, der dem Mieter ohne vertragliche Vereinbarung berechneten Betriebskosten, die mit Vorauszahlungen saldiert wurden, kann der Mieter zurückfordern.

(LG Kleve, Urteil vom 21.01.1999 – 6 S 241/9 WM 2001, 29

s. auch § 4 MHG, § 812 BGB



Das Schweigen des Vermieters auf die Erklärung des Mieters, er verstehe die Nichtabrechnung der Betriebskostenvorauszahlung als Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, führt nicht zu einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages.

(LG Frankfurt/M., Beschluss vom 30.07.1999, 2/17 S 444/9 NZM 2001, 667

s. auch § 242 BGB, § 535 BGB



Betragen bei einer Gesamtbetriebskostensumme von 3.100,00 DM die Vorschüsse lediglich 2.300,00 DM, so gibt dies dem Mieter kein Recht, die geforderte Nachzahlung zu verweigern. Denn eine zu gering vereinbarte Vorauszahlung ist ausschließlich für den Vermieter, nicht jedoch für den Mieter nachteilig; denn es liegt in der Hand des Mieters, zunächst nicht verlangte Beträge zusätzlich zu kapitalisieren.

(AG Jena, Urteil vom 07.06.2000, 25 C 364100) DWW 2001, 336

s. auch § 535 BGB



Der Mieter schuldet dem Vermieter nur dann Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist.

(AG Hamburg, Urteil vom 04.08.2000, 47 C 90/00) MieterJournal 3/2000, S. 9

s. auch § 27 II. BV