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Wenn Mieter nicht zahlen – was Vermieter tun können
In jedem Fall sollten Vermieter möglichst schnell herausfinden, was die Ursache für den Mietrückstand ist. Möglicherweise lässt sich das Problem schon durch eine kurze Nachfrage aus der Welt schaffen.
Die meisten Mieter zahlen die Miete für ihre Wohnung pünktlich. Manchmal müssen Vermieter jedoch feststellen, dass Zahlungen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder in der vereinbarten Höhe auf ihrem Konto eingehen. Dafür sind viele Gründe denkbar, zum Beispiel technische Probleme wie Fehlbuchungen, Nachlässigkeit oder Zahlungsschwierigkeiten des Mieters.
Möglicherweise macht der Mieter auch eine Mietminderung geltend. „In jedem Fall sollten Vermieter möglichst schnell herausfinden, was die Ursache für den Mietrückstand ist. Möglicherweise lässt sich das Problem schon durch eine kurze Nachfrage aus der Welt schaffen. Zudem ist es für die künftige Zahlungsdisziplin des Mieters gut, wenn dieser den Eindruck hat, dass der Vermieter akribisch auf den korrekten Eingang der Mietzahlung achtet“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).
Zahlungsverzug ist ein schwer wiegender Verstoß gegen den Mietvertrag. Denn nach § ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. „Bezahlt er dagegen nicht, zu spät oder zu wenig, verstößt er damit gegen seine mietvertraglichen Hauptpflichten“, stellt Schick klar.
Wann der Mieter im Verzug ist
In den meisten Mietverträgen werden die Mieter dazu verpflichtet, ihre Miete spätestens am 3. Werktag des betreffenden Monats – also im Voraus – zu zahlen. Auch wenn nichts über den Zeitpunkt im Vertrag steht, ist die Miete spätestens zu diesem Zeitpunkt zu entrichten. Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden und damit noch unter das alte Mietrecht fallen, ist die Miete, falls nichts anderes festgelegt wurde, erst zum Ende des Monats fällig.
Häufig ist im Mietvertrag auch vereinbart, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang beim Vermieter entscheidend ist. „Steht dazu nichts im Vertrag, ist als Zahlungstermin allerdings gerade nicht der Tag maßgeblich, an dem das Geld auf dem Konto des Vermieters eingeht, sondern vielmehr der Tag, an dem der Mieter den ausstehenden Betrag abschickt“, berichtet Schick. „Vermieter sollten daher immer ein paar Tage „extra“ einkalkulieren, bevor sie eine Mahnung verschicken. Ist der Mieter eine Woche im Verzug, sollten Vermieter jedoch handeln und ihn mit einem Schreiben auf seinen Mietrückstand aufmerksam machen und ihn auffordern, sofort zu zahlen.“
Ein solches Schreiben könnte folgendermaßen aussehen:
Sehr geehrte(r) Herr/Frau ..... (Name des Mieters angeben)
Sie haben bislang Ihre Miete für den Monat ....... (Monat und Jahr angeben) noch nicht bezahlt. Laut dem Mietvertrag, den Sie mit uns abgeschlossen haben, sind Sie jedoch verpflichtet, die Miete spätestens am 3. Werktag jeden Monats zu entrichten. Bitte begleichen Sie umgehend, spätestens bis zum … (Datum einfügen) den Betrag, da wir ansonsten ein gerichtliches Mahnverfahren gegen Sie einleiten werden.
Mit freundlichen Grüßen
Häufig bewegt bereits die Androhung eines gerichtlichen Mahnverfahrens den säumigen Mieter zu zahlen. Möglicherweise hat er die Zahlung ja tatsächlich unbeabsichtigt vergessen oder es fand eine Fehlbuchung statt.
Reagiert der Mieter jedoch nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter den Antrag auf das gerichtliche Mahnverfahren beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das ist das, bei dem der Vermieter seinen allgemeinen Gerichtsstand hat (in der Regel am Wohnsitz). „Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, erhält der Vermieter einen „vollstreckbaren Titel“, der ihn berechtigt, innerhalb der nächsten 30 Jahre die ausstehenden Mietschulden einzutreiben“, berichtet Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge & Partner aus Hannover.
Wann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen kann
Allerdings ist dies häufig sehr langwierig und mit mehreren Gerichtsverfahren verbunden. Vermieter möchten daher zahlungsunfähige oder -unwillige Mieter schnellstmöglich aus der Wohnung bekommen. „Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist. Nebenkostenvorauszahlungen gelten dabei als Teil der Miete“, erklärt Baumgarten.
Damit die Kündigung wirksam ist, muss sie verschiedene formale Kriterien erfüllen:
- Der Vermieter muss den Grund der Kündigung nennen
- Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich aussprechen
- Der Vermieter muss die Kündigung allen Mietern gegenüber aussprechen. Da bei Ehepaaren umstritten ist, ob nicht automatisch beide Mieter sind, sollten Vermieter vorsorglich gegenüber beiden die Kündigung aussprechen
- Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle die Kündigung unterschreiben (bzw. muss ansonsten dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht beigefügt sein)
Wie ausführlich die Begründung der Kündigung ausfallen muss, ist noch nicht eindeutig geklärt. Zumindest in einfachen Fällen – Rückstand von zwei Monatsmieten – hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Angabe des Zahlungsverzuges als Kündigungsgrund und des Gesamtrückstandes ausreicht (Beschluss vom 22. Dezember 2003, AZ: VIII ZB 94/03). Sollte sich der Rückstand allerdings aus Teilbeträgen mehrerer Monate ergeben, empfiehlt es sich, die Verrechnung der eingehenden Zahlungen und die einzelnen rückständigen Beträge genau aufzulisten.
Setzt der Mieter nach Kündigung den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Vermieter dem Gebrauch nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Dieser Widerspruch kann und sollte rein vorsorglich bereits mit der Kündigung verbunden werden.
Falls der Mieter mit seinen Zahlungen ständig in Verzug ist, aber die dargelegte Grenze nie erreicht wird, kann ggf. ebenfalls, zumindest in schweren Fällen, fristlos gekündigt werden. Im Übrigen kann der Vermieter dem Mieter grundsätzlich auch „ordentlich“ – also in der Regel mit einer Frist von drei Monaten – kündigen. Denn durch die ständigen Zahlungsverzögerungen, die der Nichtzahlung immanent sind, verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten „nicht unerheblich“. „Dabei kommt es aber stets auf die Umstände des Einzelfalls an“, gibt IVD-Vizepräsident Schick zu bedenken. Voraussetzung ist immer eine vorherige Abmahnung des Mieters, insbesondere wenn der Vermieter das vertragswidrige Verhalten über längere Zeit geduldet hat.
Eine ordentliche Kündigung könnte wie folgt aussehen:
Sehr geehrte(r) Herr/Frau ....... (Name des Mieters angeben),
seit ......(Datum einfügen) zahlen Sie Ihre Miete immer wieder unregelmäßig, verspätet oder nur teilweise. Im Einzelnen haben Sie folgende Zahlungstermine nicht eingehalten: (Gegenüberstellung Zahlungstermine / Zahlungseingänge einfügen). Trotz Abmahnung vom … (Datum angeben) zahlen Sie weiterhin nicht pünktlich die Miete, so dass der damit verbundene wichtige Grund der unpünktlichen Zahlung andauert.
Deshalb kündigen wir hiermit das Mietverhältnis über die Wohnung … (genaue Bezeichnung der Wohnung angeben ) fristgerecht zum ...... (Datum einfügen).
Wir sind nach § 573 Abs. 2 Ziffer zu dieser Kündigung berechtigt. Mit Ihrem Verhalten haben Sie Ihre vertragliche Zahlungspflicht erheblich verletzt. Wir haben daher ein besonderes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses. In diesem Zusammenhang weise ich Sie darauf hin, dass Ihnen nach § ein Widerspruchsrecht zusteht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie oder Ihre Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem nächstmöglichen Kündigungstermin bei mir eingehen.
Mit freundlichen Grüßen
„Der Vermieter muss den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs nebst Form und Frist hinweisen. Ansonsten verlängert sich die Widerspruchsfrist bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtstreits“, so Schick.
Akzeptiert der Mieter die fristlose Kündigung, muss der Vermieter ihm in der Regel eine angemessene Frist von mindestens einer Woche einräumen, damit er ausziehen kann. „Tut er dies nicht, sollten Vermieter –beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, – eine Räumungsklage einreichen. Bezahlt der Mieter allerdings nach Erhalt der schriftlichen Kündigung beziehungsweise der Räumungsklage den gesamten Mietrückstand oder veranlasst, dass eine öffentliche Stelle wie beispielsweise das Sozialamt oder das Wohnungsamt die Zahlung übernimmt, wird die fristlose Kündigung unwirksam“, berichtet Schick.
Allerdings gilt hier eine Ausnahme: Wenn der Vermieter innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt hat, kann er von der Möglichkeit der nachträglichen Mietrückstandszahlung keinen Gebrauch machen.
Im Übrigen ist insoweit zu beachten, dass durch einen vollständigen Zahlungsausgleich nur die fristlose Kündigung unwirksam wird. Eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wird von der Vorschrift nicht erfasst (BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, AZ: VIII ZR 6/05). „Insoweit kommt es vielmehr darauf an, ob der Mieter sich auf unverschuldete Zahlungsunfähigkeit berufen kann. Es empfiehlt sich daher immer, neben der fristlosen Kündigung rein vorsorglich die ordentliche Kündigung auszusprechen“, rät IVD-Sprecher Schick.
