Susanne
Investier das Geld in einen Anwalt! Ein Kündigungsausschluss darf nur bis zu 4 Jahren abgeschlossen werden, demnach wäre Euer Kündigungsausschluss nichtig und das mit der Nachmietergestellung hat sich auch erledigt.
Weiterhin: wenn Du das mit dem "deutschen Pass" vom Vermieter schriftlich hast, dann würde ich mal auf den neue Antidiskriminierungsgesetz hinweisen.
Ein pot. Nachmieter ist auch gegenüber dem derzeitigen Mieter nicht auskunftspflichtig, nur gegenüber dem Vermieter.
Miss Kitty
Hallo Susanne,
vielen Dank für deine Antwort!
Aber seit wann ist dieser Kündigungsausschluss auf max. 4 Jahre begrenzt?
Ich habe irgendwo gelesen, dass auch bis zu 5 Jahre möglich sind, wenn die beiden Parteien diesen Vertrag im gegenseitigen Einverständnis abschliessen. Dieses Einverständnis haben wir ja leider durch unsere Unterschrift gegeben.
Wenn dem nicht so ist, wäre also dieser Vertrag über 5 Jahre nichtig. Aber seit wann gilt diese Begrenzung? Wir haben den Vertrag, wie oben bereits geschrieben, im März 2005 abgeschlossen.
Viele Grüße
Miss Kitty
Susanne
Die Frage stellt sich hier, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt:
Wurde demnach eine Vorlage verwendet, bei der die Zeit eingetragen wurde oder hat der VM den Vertrag selbst ausgearbeitet? Oder wurde der Zusatz handschriftlich eingetragen?
Selbst wenn der Vertrag vom VM ausgearbeitet wurde und es sicht z.B. um einen Computerausdruck handelt oder eine Vorlage mit handschriftlichem Zusatz: hat der VM diese "Individualvereinbarung" noch mit anderen Mietern (mind.2) getroffen, ist es keine Individualvereinbarung mehr und damit nichtig, siehe Urteil!
Ich rate daher zu einem Fachanwalt !!
Kündigungsausschluss
Schon bald nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts diskutierten Mietejuristen die Frage, ob es zulässig ist, für einen bestimmten Zeitraum die Kündigung des Mietverhältnisses auszuschließen. Dies kann entweder durch einen Zeitmietvertrag (nur noch eingeschränkt zulässig) oder durch einen befristeten Kündigungsverzicht geschehen. Zu den Grenzen solcher Kündigungsbeschränkungen hat sich der BGH in mehreren Urteilen geäußert:
- Individualvertraglich vereinbarter einseitiger Kündigungsverzicht: wirksam (VIII ZR 81/03, Urteil vom 22.12.2003)
- formularvertraglicher beiderseitiger Kündigungsausschluss: wirksam, sofern nicht für mehr als 4 Jahre (Urteil vom 30.6.2004 - VIII ZR 379/03; Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04); wenn für mehr als 4 Jahre: Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam
- formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht für maximal 4 Jahre zur Absicherung einer Staffelmietvereinbarung: wirksam; wenn für mehr als 4 Jahre vereinbart, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam (Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 3/05). Dazu stellt der BGH in seinem Urteil vom 29.6.2005 (VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519) klar, dass die Vierjahresfrist nicht etwa mit Mietbeginn, sondern mit dem - meist vorher liegenden - Abschluss der Vereinbarung zu laufen beginnt.
- formularvertraglicher (beiderseitiger) Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre zur Absicherung einer Staffelmietvereinbarung: insgesamt unwirksam
- Zeitmietvertrag für mehr als 4 Jahre, verbunden mit Staffelmietvereinbarung: kündbar zum Ablauf des 4. Jahres (VIII ZR 344/04, 29.6.2005 - siehe MieterJournal 2005, 7
- individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters, verbunden mit einem Staffelmietvertrag, für eine Dauer von mehr als vier Jahren: nur insoweit unwirksam, als die Dauer des Kündigungsverzichts den genannten Zeitraum überschreitet (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; Abgrenzung zum Urteil vom 25. Januar 2006, VIII ZR 3/05, betreffend einen formularmäßigen Kündigungsausschluss)
Es gibt noch andere Vertragsgestaltungen, bei denen der Mieter auch jetzt noch nicht jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen kann. Viele alte Verträge, die zunächst bis zu einem bestimmten Termin fest abgeschlossen wurden, enthalten eine Verlängerungsklausel, z.B.
"wird nicht mit einer Frist von ... Monaten zum .... gekündigt, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 1 Jahr."
Dazu sagt der BGH, dass derartige Klauseln Bestandsschutz genießen (VIII ZR 155/04, Urteil vom 6.4.2005, WuM 2005, 342; VIII ZR 206/04, Urteil vom 27.4.2005, WuM 2005, 465). Obwohl der Mieter also praktisch nur zu einem einzigen Termin im Jahr kündigen kann, sollen derartige Klauseln weitergelten.
Miss Kitty
Vielen, vielen Dank Susanne!
Dann werde ich mal zum Anwalt marschieren!
VG
Miss Kitty