Befirsteter Mietvertrag

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Hallo zusammen!

Erstmal viele Grüße an alle - ein tolles Forum habt Ihr hier!

Leider ist mein erstes Posting bereits eine etwas kniffligere Situationsschilderung.

Wir haben im März 2005 einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen.
Die Befristung beläuft sich darauf, dass beide Parteien (Mieter sowie Vermieter), für einen Zeitraum von 5 Jahren, auf eine ordentliche Kündigung verzichten.
Eine Kündigung seitens des Mieters ist nur durch eine erfolgreiche Suche eines Nachmieters möglich.

Nun kommt der Clou an der ganzen Geschichte.
Der Vermieter sagte mir gestern am Telefon, dass der Nachmieter folgende Voraussetzungen erfüllen muss:

- Der Nachmieter muss eine Bonitätsprüfung akzeptieren, welche wir durchzuführen haben.
- Weiterhin muss der Nachmieter einen deutschen Pass besitzen.
- Darüber hinaus muss der Nachmieter bei uns einen befristeten Mietvertrag über einen Zeitraum von 4 Jahren unterschreiben.

Auch wenn wir so dumm waren, bei unserer ersten Wohnung solch einen Vertrag zu unterschreiben, kann er doch nicht die oben aufgeführten Voraussetzungen für einen Nachmieter fordern, oder?
In unserem Mietvertrag steht nichts darüber, welche Voraussetzungen der von uns zu beschaffende Nachmieter mitbringen muss, damit er diese Wohnung übernehmen kann.
Somit verstehe ich doch, wenn wir einen potenziellen Nachmieter gefunden haben, dass wir unsere Pflicht erfüllt haben, oder?
Ich meine, wir werden schon keinen Mietpreller ins Haus holen, aber er kann doch nicht verlangen, dass wir zum Einen solch einen befristeten Vertrag abschließen, und zum Anderen auch noch nach bestimmten Nationalitäten Ausschau halten, oder?

Weiterhin haben sich über die Zeit einige Mängel aufgetan:

- Die Fenster sind nicht richtig dicht; ständig zieht es in der Wohnung.
- Im Keller herrscht absoluter Schimmelgeruch, sodass man nach einiger Zeit Kopfschmerzen bekommt, wenn man sich länger dort aufhält.
- Es wurde ein Ionentauscher für die Wasseraufbereitung angepriesen, welche das Wasser fast kalkfrei machen sollte. Jedoch ist das Wasser in dieser Wohnung alles andere als kalkfrei.
- Im Hintergrund arbeitet eine Hammer und Nietfabrik, über welche wir bei der Wohnungsbesichtigung nicht aufgeklärt wurden (er hatte die Besuchszeiten schlauerweise auf den Nachmittag gelegt).

Ich hoffe, dass uns kann jemand von euch helfen kann!
Es wäre natürlich toll, wenn ihr bei euren Antworten entsprechende Paragraphen, etc. nennen könntet, mit welchen ich gegen diesen Vermieter argumentieren könnte.

Vielen Dank im Voraus!

Viele Grüße
Miss Kitty

Stichwörter: mietvertrag + befirsteter

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4 Kommentare zu „Befirsteter Mietvertrag”

Susanne Experte!

Investier das Geld in einen Anwalt! Ein Kündigungsausschluss darf nur bis zu 4 Jahren abgeschlossen werden, demnach wäre Euer Kündigungsausschluss nichtig und das mit der Nachmietergestellung hat sich auch erledigt.

Weiterhin: wenn Du das mit dem "deutschen Pass" vom Vermieter schriftlich hast, dann würde ich mal auf den neue Antidiskriminierungsgesetz hinweisen.
Ein pot. Nachmieter ist auch gegenüber dem derzeitigen Mieter nicht auskunftspflichtig, nur gegenüber dem Vermieter.

Miss Kitty

Hallo Susanne,

vielen Dank für deine Antwort!

Aber seit wann ist dieser Kündigungsausschluss auf max. 4 Jahre begrenzt?
Ich habe irgendwo gelesen, dass auch bis zu 5 Jahre möglich sind, wenn die beiden Parteien diesen Vertrag im gegenseitigen Einverständnis abschliessen. Dieses Einverständnis haben wir ja leider durch unsere Unterschrift gegeben.

Wenn dem nicht so ist, wäre also dieser Vertrag über 5 Jahre nichtig. Aber seit wann gilt diese Begrenzung? Wir haben den Vertrag, wie oben bereits geschrieben, im März 2005 abgeschlossen.

Viele Grüße
Miss Kitty

Susanne Experte!

Die Frage stellt sich hier, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt:

Wurde demnach eine Vorlage verwendet, bei der die Zeit eingetragen wurde oder hat der VM den Vertrag selbst ausgearbeitet? Oder wurde der Zusatz handschriftlich eingetragen?
Selbst wenn der Vertrag vom VM ausgearbeitet wurde und es sicht z.B. um einen Computerausdruck handelt oder eine Vorlage mit handschriftlichem Zusatz: hat der VM diese "Individualvereinbarung" noch mit anderen Mietern (mind.2) getroffen, ist es keine Individualvereinbarung mehr und damit nichtig, siehe Urteil!
Ich rate daher zu einem Fachanwalt !!

Kündigungsausschluss

Schon bald nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts diskutierten Mietejuristen die Frage, ob es zulässig ist, für einen bestimmten Zeitraum die Kündigung des Mietverhältnisses auszuschließen. Dies kann entweder durch einen Zeitmietvertrag (nur noch eingeschränkt zulässig) oder durch einen befristeten Kündigungsverzicht geschehen. Zu den Grenzen solcher Kündigungsbeschränkungen hat sich der BGH in mehreren Urteilen geäußert:

- Individualvertraglich vereinbarter einseitiger Kündigungsverzicht: wirksam (VIII ZR 81/03, Urteil vom 22.12.2003)
- formularvertraglicher beiderseitiger Kündigungsausschluss: wirksam, sofern nicht für mehr als 4 Jahre (Urteil vom 30.6.2004 - VIII ZR 379/03; Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 27/04); wenn für mehr als 4 Jahre: Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam
- formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht für maximal 4 Jahre zur Absicherung einer Staffelmietvereinbarung: wirksam; wenn für mehr als 4 Jahre vereinbart, ist der Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam (Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 3/05). Dazu stellt der BGH in seinem Urteil vom 29.6.2005 (VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519) klar, dass die Vierjahresfrist nicht etwa mit Mietbeginn, sondern mit dem - meist vorher liegenden - Abschluss der Vereinbarung zu laufen beginnt.
- formularvertraglicher (beiderseitiger) Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre zur Absicherung einer Staffelmietvereinbarung: insgesamt unwirksam
- Zeitmietvertrag für mehr als 4 Jahre, verbunden mit Staffelmietvereinbarung: kündbar zum Ablauf des 4. Jahres (VIII ZR 344/04, 29.6.2005 - siehe MieterJournal 2005, 7
- individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters, verbunden mit einem Staffelmietvertrag, für eine Dauer von mehr als vier Jahren: nur insoweit unwirksam, als die Dauer des Kündigungsverzichts den genannten Zeitraum überschreitet (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; Abgrenzung zum Urteil vom 25. Januar 2006, VIII ZR 3/05, betreffend einen formularmäßigen Kündigungsausschluss)

Es gibt noch andere Vertragsgestaltungen, bei denen der Mieter auch jetzt noch nicht jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen kann. Viele alte Verträge, die zunächst bis zu einem bestimmten Termin fest abgeschlossen wurden, enthalten eine Verlängerungsklausel, z.B.

"wird nicht mit einer Frist von ... Monaten zum .... gekündigt, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 1 Jahr."

Dazu sagt der BGH, dass derartige Klauseln Bestandsschutz genießen (VIII ZR 155/04, Urteil vom 6.4.2005, WuM 2005, 342; VIII ZR 206/04, Urteil vom 27.4.2005, WuM 2005, 465). Obwohl der Mieter also praktisch nur zu einem einzigen Termin im Jahr kündigen kann, sollen derartige Klauseln weitergelten.