BGH stärkt Rechte der Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt. Wer nach seinem Einzug mit nachträglich aufgetretenen Mängeln konfrontiert wird - etwa mit Lärm aus der Nachbarwohnung -, kann eine längere Zeit verstreichen lassen, bevor er seine Miete kürzt. Bisher verlor der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er mehr als sechs Monate vorbehaltslos den vollen Betrag weiter zahlte. Das Grundsatzurteil gilt allerdings nur für die Zeit nach der Mietrechtsreform vom 1. September 2001, die der Auslöser der geänderten Rechtsprechung war (Aktenzeichen: VIII 274/02 vom 16. Juli 2003).<br />
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Der VIII. Zivilsenat machte jedoch deutlich, dass der Mieter nicht unbegrenzt abwarten kann, bevor er seine Rechte geltend macht. Nach einer gewissen Frist könne der Mieter sein Minderungsrecht durch Verwirkung verlieren. Obwohl der BGH keinen genauen Zeitraum nannte, dürfte der Anspruch im Regelfall frühestens nach einem Jahr verwirkt sein - das ist die Frist, die den Vermieter normalerweise für Nachforderungen wegen der Nebenkosten eingeräumt wird. Auch längere Fristen sind denkbar, weil eine Verwirkung von den Umständen des Einzelfalls abhängt.<br />
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Der Mieter, der das Grundsatzurteil erstritten hat, wird davon kaum profitieren. Seine Ansprüche erstrecken sich bis auf eine Monatsrate auf den Zeitraum vor der Mietrechtsreform. Der Mann aus Frankfurt, seit 1979 in seiner Wohnung, wehrte sich gegen den Lärm aus der Nachbarwohnung. Dort war etwa 1995 nach Angaben seines Anwalts eine Großfamilie eingezogen, deren Mitglieder sich häufig lautstark unterhielten und den Fernseher aufdrehten. Gütliche Einigungsversuche scheiterten, so dass er erstmals im Februar 1997, also nach zwei Jahren, die Miete um 70 Mark (knapp 36 Euro) minderte - zu spät nach der damaligen Rechtslage. Das Landgericht Frankfurt muss den Fall nun abschließend prüfen.<br />
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Zwar hat der Gesetzgeber weder vor noch nach der Mietrechtsreform ins Bürgerliche Gesetzbuch hineingeschrieben, innerhalb welcher Zeit solche Minderungsansprüche geltend gemacht werden müssen. Früher war der BGH - wie schon das Reichsgericht im Jahr 1936 - allerdings von einer «Lücke» im Gesetz ausgegangen, die er mit der höchstrichterlichen Einführung der Sechs-Monats-Frist geschlossen hatte. In der Begründung zur Mietrechtsreform - wenn auch nicht im Gesetz selbst - hat der Gesetzgeber diese Frist nun für obsolet erklärt, was den BGH zu einer Änderung seiner Position veranlasst hat.<br />
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Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII 274/02)<br />
(Meldung vom 17.07.2003) <br />
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