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Diese Termine müssen Ihre Mieter bei der Mietzahlung einhalten
Als Vermieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter beträchtliche Mietrückstände auflaufen läßt. Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich Ihr Mieter mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug befindet.
Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für April und Mai nicht.
Schonfrist des Mieters für Ausgleich der Rückstände
Beim Mietvertrag über Wohnraum wird die Kündigung jedoch dann unwirksam, wenn Ihr Mieter innerhalb eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage die gesamte Rückständige Miete bezahlt.
Achtung: Das gleiche gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet.
In der Praxis kommt es immer wieder einmal vor, daß der Mieter die gesamte rückständige Miete innerhalb dieser Monatsfrist überweist, der Betrag aber erst nach Ablauf der Monatsfrist auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.
Die folge ist dann Streit darüber, ob die Zahlung noch als rechtzeitig angesehen werden kann. Die Gerichte entscheiden diese Frage zugunsten der Mieter. Die Begründung lautet: Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt der Erteilung des Überweisungsauftrages.
Nur dann, so die Gerichte, wird der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung erfüllt. Danach soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, ohne die Gefahr einer verzögerten Überweisung tragen zu müssen.
Wenn Ihr Mieter nur unter Vorbehalt zahlt
Die Miete umfaßt alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen Ihres Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten.
Demgegenüber bleiben Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung unberücksichtigt. Auch ein rückständiger Kautionsbetrag zählt nicht mit.
Kein Verzug des Mieters bei angemessener Minderung
Leistet Ihr Mieter die Miete nur unter Vorbehalt, um etwa behauptete Ansprüche wegen Mängel der Wohnung zu wahren, gerät er nicht in Verzug. Das gilt auch, wenn der Mieter irrtümlich einen zu hohen angemessenen Minderungsbetrag annimmt.
Beruft sich Ihr Mieter dagegen auf ein angebliches Minderungsrecht, obwohl dieses offensichtlich überhaupt nicht besteht, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, sobald die gesetzlich vorausgesetzten Mietrückstände aufgelaufen sind.
Unser Tip: Verlangen Sie die Miete immer monatlich im voraus
Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung. Danach zahlt Ihr Mieter die Miete monatlich im nachhinein. Diese gesetzliche Regelung können Sie aber mietvertraglich abändern, und zwar wie folgt:
"Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats, an den Vermieter zu bezahlen, und zwar auf das Konto Nr. ... bei ... (Bank/Sparkasse/BLZ). Für die Rechtzeitigkeit der Bezahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an."
