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Werden einzelne Position der Betriebskostenabrechnung trotz der berechtigten Einwänden des Mieters vom Vermieter nicht erläutert, kann der auf diese Position entfallende Anteil der Betriebskostenabrechnung vom Mieter nicht verlangt werden. Übersendet der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Rechnet der Vermieter nicht binnen Jahresfrist über die Nebenkosten ab, dann ist der Mieter berechtigt, die weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zurückzuhalten.
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 25. April 2000 - 16b C 443/99 -
Mieter und Vermieter stritten sich (nach Beendigung des Mietverhältnisses) um Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Nachzahlungen aufgrund bereits abgerechneter Betriebskosten. Mit Schreiben vom 16. April 1997 hatte der Vermieter die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 1996 abgerechnet. Daraufhin hatte der Mieter mit Schreiben vom 23. Juni 1997 um Erläuterung der Betriebskostenabrechnung gebeten und die Vermieter mit Schreiben vom 6. August 1997 aufgefordert, ihm Einsicht in die Unterlagen zu gewähren. Der Vermieter reagierte hierauf nicht. Vor Gericht wies der Mieter darauf hin, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar sei, und der Vermieter nicht erläutert hatte, wieso die Kosten für Hausmeister für insgesamt drei Monate erheblich über den durchschnittlichen Lohnkosten liegen. Das Amtsgericht wies den Anspruch des Vermieters zurück. Es vertrat die Ansicht, der Vermieter habe die Betriebskosten für den Hauswart nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso die Hauswartskosten in den einzelnen Monaten unterschiedlich hoch ausfielen. Auch wenn man berücksichtige, dass der Hauswart Urlaubs- und Weihnachtsgeld erhalte, sei nicht zu erkennen, aus welchem Grund die üblichen Beträge gleich in drei Monaten deutlich überschritten würden. Das Gericht kam insoweit zu dem Ergebnis, dass die auf die Position Hauswart anteilig entfallenden Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, so dass ein Nachzahlungsanspruch aus der oben genannten Abrechnung nicht bestehe.
Mit der Klage machte der Vermieter weiter eine Nachzahlung aufgrund einer korrigierten Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1997 geltend. Zuvor hatte er irrtümlich die Vorauszahlungen des Mieters falsch berechnet und in der (später mit Schreiben vom 25. Januar 1999 korrigierten) Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters ausgewiesen. Das Gericht hat die Klage auch insoweit abgewiesen. Es führte in den Urteilsgründen aus, dass in der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die ein Guthaben ausweist, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters liegt, mit dem Inhalt, dass der Mieter keine Nachzahlung schuldet. Dieses Anerkenntnis konnte die Vermieterin nicht einfach durch das Schreiben vom 25. Januar 1999 und der gleichzeitigen Übersendung einer neuen Betriebskostenabrechnung korrigieren.
Das Gericht stellte zugleich klar, dass für Vermieter allenfalls die Möglichkeit einer Anfechtung nach § 119 BGB (Irrtum über den Inhalt der Erklärung) in Betracht gekommen wäre. Von dieser Möglichkeit habe der Vermieter jedoch nicht innerhalb der Frist des § 121 BGB (d.h. unverzüglich) Gebrauch gemacht. Er musste sich also an der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung festhalten lassen. Darüber hinaus verlangte der Vermieter (während des bis zum Jahre 2000 geführten Rechtsstreits) nicht gezahlte Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Zeit Januar und Februar 1998. Das Gericht wies auch diese Ansprüche zurück. Die geltend gemachten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten seien gemäß § 259 Absatz 1 BGB nicht fällig, da der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist die Betriebskosten für das Jahr 1998 (unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vorauszahlungen des Mieters) noch nicht abgerechnet hatte. Die Abrechnungsfrist betrage in entsprechender Anwendung des § 20 Absatz 3 Neubaumietenverordnung ein Jahr, so dass der Vermieter bis zum 31. Dezember 1999 hätte abrechnen müssen. Nach Abrechnungsreife kann er Vorauszahlungen nicht mehr fordern.
Einsicht in die Abrechnungsunterlagen
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, auch durch einen beauftragten Dritten beim Vermieter Einsicht in die Originale der Betriebskostenabrechnung zu nehmen.
(AG Hamburg, Urteil vom 29.01.1991 - 46 C 1689/90) WM 91, 282
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Der Mieter kann die Übersendung der Abrechnungsunterlagen in Kopie gegen Kostenerstattung verlangen.
(AG Oldenburg, Urteil vom 10.06.1992 - 19 C 276/92 III) WM 93, 412
s. auch § 4 MHG, § 535 BGB
Der Mieter hat zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses.
(AG Garmisch-Partenkirchen, Beschluss vom 04.09.1995 - 6 C 501/95) WM 96,155
s. auch § 4 MHG, § 6 HKVO
Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung ist nicht fällig, solange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Originalbelege der Abrechnung gewährt hat.
(AG Siegburg, Urteil vom 17.05.1991 - 9 C 549/90) WM 91, 598
s. auch § 259 BGB, § 4 MHG
Solange der Vermieter dem Mieter, der gegen Übernahme der Kosten um Übersendung der Fotokopien der Abrechnungsunterlagen gebeten hat, diese nicht übermittelt hat, ist ein Abrechnungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig.
Betriebskosten (hier: Hausmeisterkosten), die erheblich über den ortsüblichen Kosten liegen, sind vom Vermieter besonders zu erläutern; unwirtschaftlich übersetzte Kosten unterliegen der gerichtlichen Angemessenheitsprüfung.
(AG Köln, Urteil vom 11.04.1996 - 215 C 254/95) WM 96,629
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Der Mieter der Wohnung hat Anspruch auf Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung oder wahlweise auf Überlassung von Kopien der Unterlagen gegen Kostenersatz. Erfüllt der Vermieter den Anspruch nicht, ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig.
(AG Bonn, Urteil vom 28.05.1996 - 8 C 149/96) WM 96,629
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Der Mieter ist berechtigt, gegen Kostenerstattung vom Vermieter die Herausgabe von Kopien der Berechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung zu verlangen.
(AG Köln, Urteil vom 09.12.1991 - 222 C 493/91) WM 92, 201
s. auch § 259 BGB, § 4 MHG
Die Frage, ob die Übersendung von Fotokopien der Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung an den Mieter für den Vermieter unwirtschaftlich ist, ist auch in Hinsicht darauf zu bedenken, dass die Einsichtnahme des Mieters in die Belege ebenfalls Kosten und Organisationsaufwand erfordert.
(AG Köln, Urteil vom 14.09.1995 - 222 C 278/95) WM 96,426
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Dem Verlangen des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf Ablichtungen der Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung ist unabhängig von der Zahl der Kopien gegen Kostenerstattung nachzukommen.
(AG Brühl, Urteil vom 10.01.1992 - 24 C 403/91) WM 92, 201
s. auch § 29 NMV
Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat.
(LG Mannheim, Urteil vom 16.08.1995 - 4 S 47/95) WM 96,630
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Ein Bestreiten mit "Nichtwissen" der Kostenansätze durch den Mieter ist nicht zulässig, wenn dieser von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.
(LG Hannover) WM 1990, 228
s. auch § 259 BGB, § 4 MHG
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Überlassung der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.
Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Überlassung von Kopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Er ist aber auf sein Recht der Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen beschränkt, wenn der Vermieter am Ort der Mietwohnung Einsicht gewährt, sich dort seine Verwaltung befindet, dem Mieter die Einsichtnahme unschwer möglich ist und die Alternative der Übersendung von Kopien wegen unverhältnismäßigen Aufwands entfällt.
Ist der Mieter gleichzeitig Mitglied in der vermietenden Wohnungsgenossenschaft, folgt aus dem satzungsgemäßen Mitgliedschaftsrecht auf Überlassung von Kopien des Jahresabschlusses kein Anspruch auf Überlassung weiterer, zugrundeliegender Belege-Kopien.
(AG Gelsenkirchen, Urteil vom 10.01.1996 - 3 a C 1154/95) WM 96,349
s. auch § 259 BGB, § 535 BGB, § 4 MHG
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungs-unterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung zu gewähren. Auf die Übersendung von Fotokopien der Belege ist der Mieter nicht verwiesen, wenn überhöhte Kopiekosten (hier: 1,00 DM/Seite) gefordert werden.
(AG Langenfeld/Rhld., Urteil vom 07.03.1996 - 23 C 547/95) WM 96,426
s. auch § 259 BGB, § 4 MHG
Ist der Vermieter zur Rechnungslegung der Betriebskosten verurteilt worden, so hat er eine neue gesonderte Abrechnung zu erteilen und dieser Abrechnung die erforderlichen Belege beizufügen; geeignete Belege sind nicht die Eigenbelege, soweit es um Zahlungen an Dritte geht.
(LG Kiel, Beschluss vom 15.03.1996 - 4 T 37/96) WM 96,631
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Angaben in der Abrechnung zu belegen. Dem Mieter steht lediglich das Recht zu, zur Überprüfung der Angaben in die einschlägigen Unterlagen gebührende Einsicht zu verlangen. Auf eine Übersendung oder Aushändigung von Belegen hat der Mieter keinen Anspruch.
(AG Kerpen, Urteil vom 10.01.1997 - 21 C 414/1996) WM 98,319
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Die von dem Ableser dem Vermieter zu übergebende Quittung über den Tag und die Ergebnisse der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler nach Auszug des Mieters gehört zu den Abrechnungsunterlagen, in die der Mieter ein Einsichtsrecht hat.
(AG Münster, Urteil vom 02.03.1999 - 4 C 1734/9 WM 99, 405
s. auch § 4 MHG, § 7 HeizkostenV, § 259 BGB, § 273 BGB
Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabechnung vorgelegt, so ist der Mieter zur Zahlung des sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet. Nur zur Klärung von Zweifelsfragen sind dem Mieter Belege vorzulegen. Die Übersendung von Kopien der Belege kann der Mieter nur bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme verlangen.
(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.1999 2/11 S 135/99) WM 99, 576
s. auch § 259 BGB, § 4 MHG
Der Vermieter kann dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Heizkostenabrechnung des Gebäudes nicht aus Gründen des Datenschutzes und der informationellen Selbstbestimmung der weiteren Nutzer im Gebäude verweigern.
(AG Münster, Urteil vom 13.11.1998 - 3 C 2015/9 WM 2000, 198
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Zur Kostenumlegung bei Übergabe zur Wärmelieferung.
(LG München II, Urteil vom 28.12.1999 - 12 S 1168/99) WM 2000, 198
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Betriebskosten bei der Wohnraummiete sind grundsätzlich nach dem sogenannten Leistungsprinzip abzurechnen.
Es richtet sich nach den Umständen, ob der Mieter Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege fordern kann oder Belegeinsicht zu nehmen hat. Der Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung ist Erfüllungsort der Belegeinsicht, sofern wegen räumlicher Entfernung dem Mieter das Aufsuchen des Vermieters nicht unzumutbar ist.
(LG Hamburg, Urteil vom 08.02.2000 - 316 S 168/99) WM 2000, 197
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Der Mieter hat den Anspruch darauf, dass der Vermieter die Einsicht in die Originalunterlagen zur Betriebskostenabrechnung am Ort der Mietwohnung gewährt.
(AG Wiesbaden, Urteil vom 19.04.2000 - 92 C 461/00 - 2 WM 2000, 312
s. auch § 4 MHG, § 535 BGB
Die Pflicht des Vermieters zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist eine vertretbare Handlung, denn die Nebenkostenabrechnung kann nicht allein vom Vermieter, sondern auch durch jeden Sachverständigen, dem die nötigen Unterlagen vorgelegt werden, erstellt werden. Die entsprechende Handlungspflicht ist daher nötigenfalls nach § 887 ZPO zu vollstrecken.
(LG Münster, Beschluss vom 25.11.1999 - 5 T 795/99) WM 2001, 31
s. auch § 4 MHG, § 887 ZPO
Die dem Mieter zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einzuräumende Frist beträgt zwei Wochen, so dass Verzug des Mieters mit der Nachzahlung erst danach eintreten kann.
(LG Berlin, Urteil vom 01.09.2000 - 64 S 477/99) ZMR 2001, 33
1. Einem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht bei Nachforderungen auf die Betriebskostenabrechnung zu, wenn der Vermieter ihm auf Anforderung keine Kopien der der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Belege zusendet.
2. Ein Preis von 50 Pfennigen pro Kopie ist hinreichend.
(AG Köln, Urteil vom 18.12.1998 - 221 C 413/9 HKA 2000, 4
Die Parteien - Mieter und Vermieter einer Wohnung - streiten über Betriebskostenabrechnungen, die die Beklagten (Vermieter) erstellt haben.
Wegen der übrigen Kosten vermögen die Kläger nicht damit durchzudringen, dass sie diese mit Nichtwissen bestreiten, da sie keine Einsicht in die Unterlagen erhalten hätten. Zwar brauchten sie die Nachnahmesendung, die die Belege enthielt, nicht anzunehmen, weil der per Nachnahme geforderte Kostenbetrag von 1,60 DM je Fotokopie erheblich überhöht war. Hier wäre ein Kostenansatz bis zu 0,50 DM je Fotokopie angebracht gewesen; denn die Beklagten müssen sich entgegenhalten lassen,. dass sie auch bei der Einsichtnahme durch die Kläger in die Belege einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand gehabt hätten, den sie selbst hätten tragen müssen.
Indes kann den Klägern nicht darin gefolgt werden, dass es ihnen frei gestanden habe, anstelle der Einsicht in die Belege deren Fotokopien insgesamt zu verlangen. Vielmehr richtet es sich nach den Umständen und einer Interessensabwägung, inwieweit die Kläger Kopien verlangen durften. Ehe ein Mieter pauschal Fotokopie für alle Belege fordert, wird es ihm zuzumuten sein, zunächst Einsicht in die Belege zu nehmen, um festzustellen, welche weitere Information er zur Überprüfung der Abrechnung benötigt. Dies wird in der Regel an Ort und Stelle am besten zu klären sein. Der Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung ist Erfüllungsort für die Belegeinsicht. Anders kann es sich nur verhalten, wenn Mietobjekt und Sitz bzw. Verwaltungssitz des Vermieters so weit voneinander entfernt sind, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, den Vermieter aufzusuchen. Das lässt sich vorliegend in Bezug auf Grande, das immerhin noch im Großraum Hamburg liegt, nicht bejahen.
(LG Hamburg,Urteil vom 08.02.2000 - 316 S 168/99) HKA 2000, 23
Der Mieter kann von dem Vermieter gegen Kostenerstattung die Übersendung der Kopien von Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung an den Mietverein beanspruchen.
(AG Bremen, Urteil vom 15.10.2001 – 8 C 0148/01) WM 2002, 32
s. auch § 4 MHG, § 29 NMV, § 811 BGB
Verweigert der Vermieter dem Mieter die Belegeinsicht, so ist ein Saldo aus der Nebenkostenabrechnung nicht gerichtlich durchsetzbar.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.03.2000, 10 U 160/97) NJW-RR 2001, 299
Abgrenzung zu OLG Düsseldorf, DWW 1993, 261, WM 1993, 411
s. auch § 305 BGB, § 535 BGB
Dem Mieter einer Eigentumswohnung steht bezüglich der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen ein Einsichtsrecht nicht nur in die Wohngeldabrechnung des (vermietenden) Wohnungseigentümers zu, sondern in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen der Wohnungsverwaltung.
(AG Hamburg, Urteil vom 19.02.1999, 44 C 128/9 MieterJournal 4/99, 9
s. auch § 4 MHG
Ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung wird grundsätzlich erst dann fällig, wenn dem Mieter die abstrakte Möglichkeit gewährt wurde, Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen zu nehmen. Ein Computerausdruck eingescannter Abrechnungsunterlagen reicht für die Gewährleistung des Prüfungsrechts nicht aus. Über einen Zeitraum, der den üblichen Aufbewahrungsfristen für Belege im Steuer- und Handelsrecht entspricht, ist es auch einem gewerblichen Großvermieter zuzumuten, die Originalbelege aufzubewahren.
(AG Hamburg, Urteil vom 17.07.2002 – 46 C 74/02) WM 2002, 499
s. auch § 4 MHG
Hinweis: altes Recht
Die Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter durch Einsichtsgewährung in Originalrechnungsunterlagen belegen können. Er kann an deren Stelle weder auf eingescannte Daten noch auf Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller verweisen.
(AG Hamburg, Urteil vom 12.04.2002 – 44 C 509/01) WM 2002, 499
s. auch § 4 MHG, § 259 BGB
Hinweis: altes Recht
Verweigert der Vermieter dem Mieter die Belegeinsicht, so ist ein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung nicht gerichtlich durchsetzbar.
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.03.2000) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 11
s. auch § 4 MHG, § 259 BGBÂ