Kündigungsausschluss

Nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform 2001 hatten die Mieter eine Wohnung angemietet. Die beiden Parteien schlossen neben dem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis eine handschriftlich vermerkte Absprache, dass die Mieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht für die Dauer von 60 Monaten verzichten. <br />
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Die Mieter hielten die Vereinbarung zum fünfjährigen Kündigungsausschluss für unwirksam da diese einseitig ist, kündigten das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist, zogen aus und zahlten die Miete nicht mehr.<br />
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Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof feststellte. Der individuell vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss ist wirksam. Die Mieter konnten nicht ohne weiteres kündigen und ausziehen, sie müssen die vereinbarte Miete bis zur Wiedervermietung der Wohnung zahlen.<br />
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Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung wie folgt:<br />
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Kündigungsfrist und Kündigungsrecht sind unterschiedlich zu handhaben. An den Kündigungsfristen gemäß der Mietrechtsreform 2001 ändert sich durch diese Entscheidung überhaupt nichts. Der Mieter kann mit dreimonatiger Frist kündigen. Aber erst nach fünf Jahren, wenn er laut Mietvertrag das Recht hat, erstmals zu kündigen. Eine derartige Vertragskonstruktion wie in diesem Fall sei auch kein Zeitmietvertrag, denn allein durch Zeitablauf könnte eine derartige Vereinbarung wie hier nicht beendet werden. Nach den vereinbarten 60 Monaten gelte „normales“ Mietrecht mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter.<br />
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Die BGH-Entscheidung ruft beim Deutschen Mieterbund äußerst kritische Stimmen hervor. Die positiven Ansätze der Mietrechtsreform könnten laut der Meinung des Mieterbundes untergraben werden. Die Neuregelung der Mietrechtsreform zu den kurzen Kündigungsfristen für Mieter können nun ausgeschlossen werden. Statt kurzer Kündigungsfristen zu akzeptieren, kann der Vermieter lange, einseitige Kündigungsausschlüsse vereinbaren. Laut Gesetz besteht für Vermieter nach wie vor eine Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen 3 und 9 Monaten.<br />
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