Nebenkosten ändern

Mietwohnungen: Nebenkosten & Reparaturen




Die Themen Nebenkostenabrechnung und Reparaturen in Mietwohnungen sind bei den Gerichten ein Dauerbrenner. Immer wieder gibt es hierzu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter: Die Nebenkostenabrechnung ist zu hoch, der Mieter soll für Kosten einstehen, die er seiner Ansicht nach gar nicht zahlen muss oder Reparaturen durchführen, die doch eigentlich der Vermieter tragen sollte.


Die Nebenkostenabrechnung

Wer muss denn die Nebenkosten tragen?

Dazu gibt es eine klare Antwort: Eigentlich muss der Vermieter sämtliche Nebenkosten tragen - außer, wenn etwas anderes vereinbart worden ist. Und in fast jedem Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart, meistens ist vermerkt, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat. Hier kann man also ohne weiteres vom Gesetz abweichen und etwas anderes vereinbaren. Diese Vereinbarung muss allerdings rechtswirksam sein - und da gibt es durchaus einige Hürden. Erstens muss aus dem Mietvertrag klar hervorgehen, ob der Mieter auf die Nebenkosten eine monatliche Pauschale zahlt oder aber eine Abschlagszahlung. Wenn er nun eine Pauschale zahlt, dann war's das. Zahlt er aber einen Abschlag, dann muss der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine Abrechnung erteilen. Ergibt sich eine Nachzahlung, muss der Mieter diese auch bezahlen. Unklarheiten aber gehen zu Lasten des Vermieters.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Das sind mit ganz geringen Ausnahmen so gut wie alle. Die Probleme entstehen aber bei der Formulierung im Mietvertrag. Nehmen wir zunächst den einfachsten Fall an: Im Mietvertrag steht, dass der Mieter alle Nebenkosten trägt. Hört sich einfach und klar an, ist aber unwirksam. Die Gerichte sagen, eine solche Vereinbarung ist schlicht zu unbestimmt, weil der Mieter gar nicht weiß, worauf er sich da eigentlich einlässt. Wirksam ist es dagegen, wenn alle Nebenkosten aufgelistet werden. Da kann der Mieter ganz klar erkennen, worauf er sich einstellen muss. Für den Vermieter hat das den Nachteil, dass er solche Nebenkosten komplett selbst tragen muss, an die er nicht gedacht hat. Richtschnur ist die zweite Berechnungsverordnung, die der Gesetzgeber im Jahre 1990 erlassen hat. Hierin sind auch die umlagefähigen Nebenkosten im einzelnen aufgelistet. Das ist die berühmte Anlage 3 zu Paragraph 27 der zweiten Berechnungsverordnung, von der man ja in vielen Verträgen lesen kann. Und da sagen die Gerichte, wenn der Mieter alle Nebenkosten zahlen muss, die in dieser Anlage 3 aufgeführt sind, dann ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag rechtswirksam geschlossen.

...auch wenn die Anlage 3 selbst im Mietvertrag gar nicht enthalten ist?

Darüber streiten sich die Gerichte dann wieder... Mein Tipp: Es ist auf alle Fälle besser, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt sind - das ist die einzig sichere Methoden, um Streit zu vermeiden.



Reparaturen in Mietwohnungen

Wer muss für Reparaturen in Mietwohnungen aufkommen?




Alle Reparaturen muss der Vermieter tragen, außer es ist im Mietvertrag etwas anderes vereinbart. Tatsächlich ist auch hier in den meisten Fällen etwas anderes vereinbart. Die Gerichte müssen sich nun damit beschäftigen, ob die entsprechende Klausel im Mietvertrag auch rechtswirksam ist.

Kann der Vermieter dem Mieter alle Reparaturen "aufdonnern"?

Das geht natürlich nicht. Natürlich muss der Mieter Reparaturen von Schäden bezahlen, die er selbst schuldhaft verursacht hat. Die Reparaturen allerdings, die nur durch den Gebrauch entstehen, muss der Mieter nur dann bezahlen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel steht. Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie erstens eine Obergrenze für die einzelne Reparatur definiert - und die darf zur Zeit nicht über 75 Euro liegen -, und wenn zweitens im Vertrag steht, dass der Mieter nicht mehr als einen bestimmten Gesamtbetrag im Jahr für solche Reparaturen bezahlen muss. Und das sind nach geltender Rechtsprechung zur Zeit ungefähr 300 Euro.

Reicht es nicht, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter einfach alle Reparaturen bezahlen muss?

Nein, es muss ausdrücklich im Vertrag festgelegt werden, für welche Art von Schäden die Kostenbeteiligung des Mieters gilt - eben Reparaturen von Dingen, die durch die alltägliche Benutzung kaputtgehen können wie z.B. Rolladengurte. Wenn man mit dem Vermieter doch mal in Streit gerät, was denn bezahlt werden muss, sollte man zum Anwalt gehen oder beim Mieterschutz nachfragen. Denn sehr viele Klauseln über diese Kleinreparaturen werden von den Gerichten als unwirksam angesehen.