Wohnungsmängel

Ärgerlich, wenn Wohnungsdefekte Ihren Feierabend verderben oder die Heizung sich ausgerechnet am Weihnachtsabend auf Dauer abschaltet. Dann ist Ihr Vermieter am Zug. Informieren Sie ihn (höflich!). Verlieren Sie keine Zeit! <br />
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Der Mangel <br />
Gehen Sie jedoch nicht mit der Lupe auf Mängelsuche.<br />
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Zu Recht beklagen Sie sich allerdings, wenn<br />
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... der Wohnung eine "zugesicherte Eigenschaft" fehlt. <br />
Dies gilt zum Beispiel, wenn der Vermieter trotz ausdrücklicher Zusicherung nicht innerhalb einer bestimmten Frist seine Zusagen erfüllt.<br />
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... die Wohnung einen Fehler hat, der "den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert".<br />
Dies gilt zum Beispiel bei verstopften Abflussrohren, undichten Fenstern und Türen oder einem Kälteschock unter der Dusche.<br />
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Meistens werden Sie jedoch Ihrem Vermieter über die Beschaffenheit des Mietobjektes keine ausdrückliche Vereinbarung abringen. Entscheidend ist dann, welcher Zustand allgemein üblich ist. Die Qualität eines Neubaues ist dabei sicher anders zu beurteilen, als ein 200 Jahre altes Fachwerkhaus.<br />
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Vergleichen Sie in dieser Übersicht, ob es sich bei Ihrem häuslichen Ärgernis tatsächlich um einen Mangel handelt. <br />
Die Mängelanzeige <br />
Sie sind wütend über Mängel in Ihrer Wohnung? Informieren Sie so schnell wie möglich den Vermieter über den Grund Ihres Unwillens. <br />
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Tipp! Aus Beweisgründen sollten Sie die Mängelmeldung schriftlich abgeben. <br />
Die Schuldfrage <br />
Als Mieter haben Sie für den uneingeschränkten Wohnwert den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Wird der Wohnwert eingeschränkt, ist es einerlei, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat und ob es ihm möglich ist, den Mangel zu beheben oder nicht. Er muss für die Kosten aufkommen, es sei denn, Sie haben den Mangel selbst verursacht. <br />
Die Kleinreparatur <br />
Ganz ungeschoren will Ihr Vermieter Sie doch nicht lassen. Er kann Ihnen die Unkosten für die Beseitigung von Bagatellschäden durch eine Klausel im Mietvertrag aufgeben. <br />
Die Rechtsprechung hat Kriterien entwickelt, wann eine Kostenabwälzung in einem vorformulierten Mietvertrag zulässig ist. <br />
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Die Kosten der einzelnen Reparaturen liegen nicht über 75 Euro. Sind sie höher, bezahlt der Vermieter alles und Sie nichts. <br />
Jährlich müssen Sie Kleinreparaturkosten von höchstens acht Prozent der Jahresmiete oder 150 Euro zahlen. Im Mietvertrag muss diese Höchstgrenze genannt sein. <br />
Die Kostenübernahmepflicht darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die Ihrem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind - also nicht etwa auf in Wänden verlegte Leitungen und Rohre <br />
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Tipp! Fehlt eine solche Regelung in ihrem Mietvertrag oder ist die Klausel unwirksam, weil zum Beispiel die Jahresbelastung des Mieters nicht begrenzt wurde, muss der Vermieter die Beseitigung der Schäden selbst zahlen. <br />
Die Rechte <br />
Neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch gerichtlich durchsetzen können, haben Sie folgende Rechte.<br />
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Mietminderung <br />
Selbstabhilfe <br />
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und Schadensersatz, wenn an Ihrem Hab und Gut Folgeschäden entstanden sind. Dafür muss der Vermieter den Mangel aber zu vertreten haben oder sich in Verzug mit der Beseitigung befinden.<br />
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Tipp! Tropft das Wasser schon von den Wänden und Ihre teuren Antiquitäten oder Ihre Gemälde werden gefährdet? Setzen Sie dem Vermieter eine Frist (etwa von zwei Wochen) zur Beseitigung der Mängel. Zuckt er nach Ablauf der Frist immer noch hilflos mit den Schultern, können Sie Schadensersatz verlangen, wenn Ihre Sachen beschädigt werden. <br />
Das Beweisduell <br />
Ihr Vermieter hat auf "stur" geschaltet. Kommen Sie außergerichtlich nicht weiter, bitten Sie das Gericht um Hilfe. <br />
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Grund zum Klagen haben Sie beide: <br />
Ihr Vermieter will seine ausstehende Miete, die Sie gemindert haben. <br />
Als Mieter bestehen Sie auf Mängelbeseitigung oder Ersatz derjenigen Kosten, die Sie womöglich bereits für die Reparatur ausgelegt haben. <br />
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Was der Mieter beweisen muss<br />
Sie müssen immer nachweisen, dass die Wohnung tatsächlich mangelhaft ist.<br />
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Was der Vermieter beweisen muss<br />
Gelingt Ihnen dieser Mangelnachweis, ist Ihr Vermieter mit dem Beweisen am Zug. Er muss nachweisen, dass<br />
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Sie den Mangel durch unsachgemäßes Verhalten selbst herbeigeführt haben oder <br />
der Mangel zu geringfügig ist, um eine Mietminderung zu rechtfertigen oder <br />
Sie den Mangel schon bei Einzug kannten. <br />
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Was beide Prozessparteien vorher bedenken müssen<br />
Denken Sie vor Prozessbeginn daran, dass oft nur ein Sachverständigengutachten sicheren Aufschluss über den Mangel gibt. Als Vorschuss für die Tätigkeit des Gutachters muss der Kläger einen stattlichen Betrag auslegen.<br />
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Verlieren Sie als Mieter, müssen Sie nicht nur die gesamten Prozesskosten, sondern auch die des Sachverständigen übernehmen.<br />
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Und das Schlimmste: Ihr Vermieter wird Ihnen seine Emotionen über den gewonnenen Prozess nicht vorenthalten. <br />
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