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Was gilt bei Verträgen, die noch zu DDR-Zeiten abgeschlossen wurden?
Andreas Lohse
In Berlin gibt es noch zahlreiche Mietverträge, die älter sind als der Mauerfall. Nach und nach überlegen sich aber auch Mieter mit DDR-Mietvertrag, bei Gelegenheit umzuziehen. Dann sehen sich manche mit der Forderung ihres Vermieters konfrontiert, sie mögen doch ihre frühere Wohnung bitte ordnungsgemäß renoviert übergeben. Dieses Ansinnen jedoch muss nicht unbedingt erfüllt werden, wie inzwischen einige Gerichtsurteile belegen.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters (BGB, § 536). Er kann diese Pflicht aber vertraglich auf den Mieter abwälzen - was die meisten denn auch tun. Somit hat der Mieter - je nachdem, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt - mitunter auch beim Wohnungswechsel mehr oder weniger umfangreiche Arbeiten auszuführen. Steht dazu jedoch nichts im Mietvertrag, muss der Mieter seine Wohnung bei Auszug nur besenrein übergeben, das heißt gefegt und ohne Möbel oder gar Sperrmüll.
Anders sah die Rechtslage in der DDR aus: "Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen", weiß man beim Deutschen Mieterbund. Diese Gesetze sind bekanntermaßen seit dem 3. Oktober 1990 außer Kraft. "Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters", sagen die Mietexperten. Nur, wenn ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zu den Renovierungsarbeiten enthält, bleibt diese weiterhin gültig. Ist darin also festgehalten, dass der Mieter für die malermäßige Instandhaltung zuständig ist, muss er sie auch übernehmen.
Allerdings ist nach Auffassung des Amtsgerichts Gotha der Mieter mit einem DDR-Mietvertrag zur Schlussrenovierung nicht verpflichtet, "soweit keine vertragswidrige Abnutzung der Wohnung erfolgt ist" (Az. 3a C 1722 / 97). In diesem Fall verlangte der Vermieter unter anderem Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten in Höhe von fast 9 000 Mark. Er war der Ansicht, diese Verpflichtung ergebe sich aus dem Mietvertrag - was die Richter indes nicht zu erkennen vermochten. Ähnlich sah es in einer anderen Situation das Amtsgericht Köpenick: "Ist in einem so genannten DDR-Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung besenrein zurückzugeben ist, braucht der Mieter nur dann eine Auszugsrenovierung vorzunehmen, wenn die Unterlassung der vertraglich vereinbarten laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu einem Substanzschaden an den Mieträumen geführt hat" (Az. 8 C 28 / 9
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Vor dem Landgericht Rostock erlitt ein Vermieter eine Schlappe, der einen Mieter auf Erstattung der Kosten für Renovierung und Mietausfall in Höhe von fast 4 000 Mark verklagte. Auch er war der Ansicht, dass sich eine Pflicht zur Schlussrenovierung aus dem Mietvertrag ergebe. Die Richter hingegen lasen daraus eine Regelung, dass die Rückgabe der Mietsache "besenrein" zu erfolgen habe, und zwar in einem vertragsgemäßen Gebrauchszustand unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes. Dieser Begriff stelle ersichtlich auf die Abnutzung durch Abwohnen ab. Zur Beseitigung "dieser Abnutzungsspuren soll der Mieter gerade nicht verpflichtet sein". Zur Begründung zogen die Richter das Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) zu Rate. Daraus sei zwar eine grundsätzliche Mieterpflicht zur Durchführung von notwendigen Malerarbeiten abzuleiten. Bei Beendigung eines Mietverhältnisses indes bestehe diese Pflicht "nur dann, wenn durch unterlassene Malerarbeiten Mängel an der Mietsache" entstanden waren. "Die allgemeine Abnutzung durch Abwohnung stellt keinen Mangel dar", kommentierten die Richter. Denn als Mangel wurde entweder ein Substanzschaden an Putz, Holz oder Mauerwerk oder ein übermäßiges Abwohnen verstanden, wobei letzteres einen erhöhten Wiederherstellungsaufwand der Wohnung nach sich ziehen musste, um dem Mieter eine Mängelbeseitigung oder Kostenübernahme aufbürden zu können.
In einem Berliner Fall stellte im vergangenen Oktober letztinstanzlich das Kammergericht klar: "Mieter mit alten DDR-Verträgen müssen beim Auszug fällige Schönheitsreparaturen nur dann durchführen, wenn die Wohnung so abgewohnt ist, dass erhöhte Aufwendungen erforderlich sind" (Az. 8 RE-Miet 7674 / 00). Demnach verpflichte die Klausel über die malermäßige Instandhaltung in einem DDR-Mietvertrag über eine Wohnung in Ostberlin den Mieter nicht, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen. Habe der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so sei er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadenersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden seien, oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich würden. Und: Der Ersatzanspruch des Vermieters erstreckt sich nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten, so die Richter zum DDR-Mietvertrag. Für Verträge, die nach dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches
Quelle: Tagesspiegel
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