Schadensersatzpflicht eines Maklers,

Schadensersatzpflicht eines Maklers,

der ein Verkaufsobjekt falsch taxiert hat!

OLG Schleswig-Holstein

Az.: 14 U 136/99

Verkündet am 2. Juni 2000

Vorinstanz: LG Itzehoe - Az.: 7 O 65/98

Der 14. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Mai 2000 durch den für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird - unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten - das Urteil des Einzelrichters des Landgerichts Itzehoe teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 45.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20. März 1998 zu zahlen.

Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die weitergehende Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 31 % und der Beklagte 69 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer beträgt für den Kläger 20.000,00 DM und für den Beklagten 45.000,00 DM.

Entscheidungsgründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Berufungen sind zulässig. Die Berufung des Beklagten ist jedoch unbegründet, während die Berufung des Klägers teilweise Erfolg hat.

Mit Recht hat das Landgericht angenommen, dass der Beklagte unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung dem Kläger auf Schadensersatz haftet.

Durch den Maklervertrag wurde zwischen den Parteien ein besonderes Treueverhältnis begründet, das den Beklagten verpflichtete, alle Auskünfte, die sich auf den Geschäftsabschluss bezogen und für die Willensentschließung des Klägers wesentlich sein konnten, richtig und vollständig zu erteilen (vgl. ständige Rechtsprechung des BGH in NJW 1982, 1145, 1146). Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über den Verkaufswert eines Objekts beraten. Insoweit steht ihm zwar ein Beurteilungsspielraum zu, sind dessen Grenzen aber überschritten, so hat der Makler für falsche Angaben einzustehen (Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl. Rn. 312; OLG Düsseldorf-RR 1997, 1278, 1279). Dass das insbesondere gilt, wenn eine Übererlösklausel vereinbart worden ist, ist

selbstverständlich, bedeutet aber nicht, dass diese Grundsätze in anderen Fällen keine Anwendung finden.

Die Angabe des Beklagten über einen Verkehrswert von 260.000,00 bis 270.000,00 DM war falsch.

Das ergibt sich aus dem überzeugenden Verkehrswertgutachten des Sachverständigen vom B. Juni 1999. Der Sachverständige hat danach den Verkehrswert mit 305.000,00 DM bemessen, wobei die vom Beklagten dagegen erhobenen Bedenken schon deshalb nicht durchgreifen, weil der Zweitkäufer S sogar 20.000,00 DM mehr für das Objekt zu zahlen bereit war, ohne dass es Anhaltspunkte dafür gibt, dass in der Zwischenzeit der Verkehrswert wesentlich gestiegen sein könnte. Dabei ist es unerheblich, wie der genaue Zustand des Objekts zum Zeitpunkt des Verkaufs war. Insoweit stehen sich die Aussagen des Zeugen H, des Mitarbeiters des Beklagten, auf der einen Seite und der übrigen Zeugen auf der anderen Seite gegenüber.

Darauf kommt es aber nicht an, so dass sich das Landgericht zu Recht mit den Zeugenaussagen nicht weiter auseinandergesetzt hat. Denn selbst die vom Zeugen H geschilderten Mängel waren jedenfalls nicht so, dass sie geeignet sein konnten, einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert in der Weise auszuüben, dass der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert fehlerhaft sein könnte. Denn der Zweitkäufer war bereit, die als Kaufpreis vereinbarten 325.000,00 DM trotz der auch von ihm beanstandeten Mängel zu zahlen. In seinem Schreiben vom 30. Januar 1997 hat der Käufer den Renovierungsbedarf selbst mit 100.000,00 DM angesetzt, was ihn aber nicht hinderte, einen Kaufpreis in Höhe von 325.000,00 DM zu akzeptieren. Dass bei einem 1960 errichteten einfachen Haus nach fast 40 Jahren mit Mängeln zu rechnen ist, ist selbstverständlich. Mit 32,6 % technischer Wertminderung ist das in die Beurteilung des Sachverständigen auch eingeflossen, so dass er den Bauwert des Wohnhauses nur mit rund 70.000,00 DM angegeben hat. Trotzdem ist er jedoch in überzeugender Weise zu einem Verkehrswert in Höhe von 305.000,00 DM gelangt, wobei er zutreffend zugrunde gelegt hat, dass der Verkehrswert der Preis ist, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse zu erzielen gewesen wäre. Dass bei einem so ermittelten Verkehrswert im Verkaufsfall mit einer Spanne von +/- 10 % beim Kaufpreis zu rechnen wäre, wie dies der Sachverständige in seiner Ergänzung vom 3. August 1999 zutreffend ausgeführt hat, ist mit den Händen zu greifen, weil der Verkaufspreis, auf den sich die Vertragsbeteiligten letztlich einigen, von so vielen Imponderabilien abhängig ist, dass er nicht allein von dem objektiv anzunehmenden Verkehrswert bestimmt wird.

Das ändert nichts daran, dass der vom Beklagten dem Kläger genannte Spielraum von 260.000,00 bis 270.000,00 DM von der möglichen Spanne wesentlich abwich und nicht im Lichte des einem Makler zustehenden Beurteilungsspielraums gesehen werden kann. Denn tatsächlich war es so, dass der Beklagte das Grundstück schon mit 379.000,00 DM in den Wochenendausgaben des Abendblatts vom z. und 16. November 1996 angeboten hatte. Dass er das mit dem Kläger vorher besprochen hatte, wie er bei seiner Anhörung vor dem Senat behauptet hat, ist nicht glaubhaft. Der Kläger hat bereits im ersten Rechtszug vorgetragen, dass der Beklagte ihm erklärt habe, er könne das Objekt keinesfalls für mehr als 295.000,00 DM inserieren. Der Beklagte hat keine nachvollziehbare Begründung dafür zu geben vermocht, warum er demgegenüber einen wesentlich höheren Preis in die Verkaufsanzeige setzen ließ, wenn nach seiner Beurteilung der tatsächliche Verkehrswert so weit darunter gelegen hätte. Denn in dem Falle hätte keine Aussicht bestanden, dass verkaufsbereite Käufer gefunden worden wären. Seine Erklärung, er habe den hohen Preis wegen der verwandtschaftlichen Beziehungen zu dem Kläger so hoch gewählt, ist für eine hinreichende Erläuterung untauglich.

Die Pflichtverletzung des Beklagten ist danach auch schuldhaft erfolgt. Dass der Verkauf von dem Kläger als besonders eilbedürftig dargestellt wurde, hat der Beklagte nicht substantiiert. Der Kläger hat im Gegenteil behauptet, dass er den Beklagten darauf hingewiesen habe, dass der Verkauf nicht eilig sei. Darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, ist nach § 282 BGB aber der Beklagte. Diesen Beweis zu führen, hat er nicht vermocht.

Der falsche Hinweis des Beklagten über den Verkehrswert von 260.000,00 bis 270.000,00 DM war ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags durch den Kläger mit dem Zeugen D. Denn die Entscheidung, das ererbte Grundstück für 260.000,00 DM zu verkaufen, war von der falschen Auskunft beeinflusst worden, dass der Verkaufserlös von 260.000,00 bis 270.000,00 DM realistisch sei. Wenn der Kläger sogar noch mit 10.000,00 DM unter dem vom Beklagten angegebenen Höchstbetrag von 270.000,00 DM einverstanden war, so berührt das die Ursächlichkeit nicht. Denn auch bei einem Kaufpreis von 260.000,00 DM war es nach den falschen Angaben des Beklagten vertretbar, das Haus zu verkaufen.

Nach der gefestigten Auffassung in der Rechtsprechung und in der Literatur ist der Schadensersatz wegen schuldhaft erteilter unrichtiger Auskunft grundsätzlich auf den Ersatz des Vertrauensschaden gerichtet: Der Geschädigte ist so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn ihm die richtige Auskunft erteilt worden wäre (BGH NJW 1982, 1145, 1146; OLG Düsseldorf OLGR 1993, 97 m. w. N.). Der durch die Verletzung einer Auskunftsverpflichtung Geschädigte, der bedingt durch diese Auskunft einen Vertrag abgeschlossen hat, kann also verlangen, so gestellt zu werden, wie er ohne das schuldhafte Verhalten des Verhandlungspartners - also ohne das Zustandekommen des Vertrags - stehen würde.

Hiervon ist das Landgericht zu Recht ausgegangen.

Die mit der Berufung des Klägers hiergegen erhobenen Bedenken greifen nicht durch. Denn der Kläger kann nicht verlangen, so gestellt zu werden, wie er gestanden hätte, wenn er das Hausgrundstück an den Zweitkäufer für 325.000,00 DM weiterverkauft hätte. Denn durch den Verkauf an den Zeugen D wurde der Ursachenzusammenhang unterbrochen. Es steht nicht fest, dass der Kläger den Gewinn gemacht hätte, den sein Käufer gemacht hat. Ursächlich für den zweiten Kaufvertrag war vielmehr der Auftrag an den Beklagten, der zu weiteren Anzeigen führte. Der zweite Käufer wurde nicht aufgrund der in Ausführung des Maklerauftrags des Klägers veröffentlichten Anzeigen vom 2. und 16. November 1996 gefunden. Der erzielte Kaufpreis von 325.000,00 DM war darüber hinaus u. a. abhängig von dem Verhandlungsgeschick des Zeugen D als Verkäufer. Dieses aber kann nicht dem Kläger zugerechnet werden.

Im Rahmen der danach vorzunehmenden abstrakten Schadensberechnung kann der Kläger nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er gestanden hätte, wenn der Kaufvertrag mit dem Zeugen D nicht geschlossen worden wäre. Dann hätte der Kläger das Haus behalten, welches nach dem überzeugenden Verkehrswertgutachten des Sachverständigen einen Verkehrswert von 305.000,00 DM hatte. Abweichend vom Landgericht geht der Senat im Rahmen der nach § 287 Abs. 1 ZPO stattfindenden Schadensermittlung davon aus, dass dieser Verkehrswert ohne Abschlag für die Schadensberechnung zugrunde zu legen ist, wenn der Makler wegen unrichtiger Auskünfte in Anspruch genommen wird. Dass bei Annahme eines solchen Verkehrswerts die vom Sachverständigen angegebenen Abschläge und Zuschläge von +/- 10 % zusätzlich zu berücksichtigen seien, ist durch nichts gerechtfertigt. Dass der vom Sachverständigen rechnerisch ermittelte Betrag möglicherweise nicht genau der Betrag ist, der auf dem Markt so auch erreicht werde würde, ist für den Grundstücksverkehr selbstverständlich, ohne dass dadurch aber die Richtigkeit der Verkehrswertberechnung berührt wird. Der Weiterverkauf für 325.000 DM zeigt gerade, dass kein Grund besteht, im Rahmen der Schadensberechnung den ermittelten Verkehrswert weiter herabzusetzen.

Bei dieser Sachlage besteht auch kein Anlass, den Sachverständigen ergänzend anzuhören. Denn sein Gutachten ist ebenso wie sein Ergänzungsgutachten eindeutig und überzeugend und bedarf einer weiteren Erläuterung nicht mehr.

Nach allem steht dem Kläger gegen den Beklagten die Differenz zwischen dem Kaufpreis von 260.000,00 DM und dem ermittelten Verkehrswert von 305.000,00 DM in Höhe von 45.000,00 DM ungeschmälert zu.

Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf § 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 92 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 und 546 Abs. 2 ZPO.