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Schönheitsreparaturen und starre Fristen in 2 Klauseln Az VIII ZR 360/03
Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen.
So die erneute Auseinandersetzung des BGH mit der leidigen Schönheitsreparaturenproblematik, seit 2003 BGH die Fünfte sozusagen. In dieser Entscheidung war unter einer Ziffer der Regelung zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag die laufende turnusmäßige Verpflichtung aufgeführt, im übernächsten Absatz die Zeitraumangabe der üblichen 3, 5 und 7 Jahren enthalten. Der BGH bestätigt die Vorinstanz dahingehend, dass die Formulierungen im Mietvertrag des Haus- und Grundeigentümerverlages verbindliche Renovierungsfristen enthalten, die starr und damit unzulässig sind. Die Formulierungen lassen für eine Verlängerung keinen Raum, der Fristenplan enthält keine Ausnahme. Damit gilt im Sinne der Entscheidung vom 23.06.2004, dass gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. die Unwirksamkeit der Regelung, da sie dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auch dann ausführen muss, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht.
Wenn ein Vertrag zum einen die grundsätzliche Regelung der Schönheitsreparaturen in einer Ziffer, die Fristenregelung in einer anderen Ziffer enthält, rettet diese Trennung die Gesamtregelung vor einer Unwirksamkeit jedoch nicht. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sind diese beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft, alles andere wäre eine sogenannte unzulässige geltungserhaltende Reduktion.
Dem ist wenig hinzuzufügen, auch im Licht der bisherigen Rechtsprechung und der hier gesehenen gedanklichen Verknüpfung nachvollziehbar.
Der BGH äußert sich in diesem Urteil des weiteren zu der Frage, ob und wann ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen Nichterfüllung. Letzteres bedeutet, dass der Vermieter so zu stellen ist, wie er stehen würde, wenn der Mieter den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Wenn es diese vertraglichen Schadensersatzansprüche wie zum Beispiel die Wiederherstellung eines anfänglichen Zustandes der Mietsache betrifft, ist der Schaden von einem Verkauf unabhängig und geht durch einen Verkauf nicht verloren. Andererseits ist zu beachten, dass Schadensersatz, der als Geldersatzbetrag vom Mieter dafür verlangt wird, dass ein beschädigter Zustand wieder herzustellen ist, mit Verkauf verlorengeht, da nichts mehr herzustellen ist. Der Vermieter bzw. Verkäufer kann den Anspruch nach BGH aber dadurch retten, dass er den Schadensersatzanspruch an den Käufer im Kaufvertrag abtritt und dann vom Schädiger Ausgleich verlangen. Zugegeben eine etwas komplizierte Materie, die jedoch zur Vorsicht bei entsprechenden Fallkonstellationen mahnt.
