Was sind Betriebskosten?

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1. Kostentragungspflicht 
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie laufend entstehen. Grundsätzlich trägt der Eigentümer diese Kosten. Jedoch befinden sich in den Mietverträgen regelmäßig Vereinbarungen, welche die Kostentragungspflicht ganz oder zum Teil auf den Mieter überwälzen. Hierbei müssen die einzelnen Kosten genannt werden. Es reicht jedoch die Angabe, daß alle in der Anlage 3 zu § 27 II. BerVO genannten Kosten vom Mieter getragen werden müssen (BayObLG DWW 1984/73). Diese Anlage 3 gilt eigentlich nur für den preisgebundenen Wohnraum, wird jedoch auch im freifinanzierten Bereich als Höchstgrenze der umlegbaren Kosten angesehen. Dies ist im neuen § 556 Abs. 1, ausdrücklich geregelt. 
2. Einzelne Kostenarten 
Gemäß Anlage 3 zu § 27 II BerVO sind folgende Kosten umlegbar, sofern dies vertraglich vereinbart wurde: 
 
laufende öffentliche Lasten (z. B. Grundsteuer) 
Kosten der Wasserversorgung 
Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Regenwassergebühren) 
Heizkosten (Brennstoff, Abrechnung, Wartung, Strom, etc.) 
Aufzugskosten (Wartung aber keine Reparaturen) 
Strassenreinigung 
Müllabfuhr 
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 
Gartenpflege 
Hausbeleuchtung 
Schornsteinreinigung 
Sach- und Haftpflichtversicherung 
Hauswartkosten 
Antennen und Kabelfernsehkosten 
Kosten der maschinellen Wascheinrichtung 
Müllschluckerkosten 
Feuerlöschgerätekosten 
Kosten für die regelmäßige Reinigung von Dachrinnen 
Kosten für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen 
 
 
Insbesondere nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten (über letztere kann aber u. U. in eingeschränktem Maß eine andere Vereinbarung getroffen werden). 
 
3. Abrechnungsschlüssel 
Im frei finanzierten Wohnung müssen die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung nach der HeizkostenVO abgerechnet werden. Das erfolgt i.d.R. über Verdunster an den Heizungen. Es ist in Kauf zu nehmen, daß diese nicht völlig exakt arbeiten. 
 
Altes Mietrecht: 
Im übrigen gibt es keine zwingenden Verteilungsschlüssel. Insbesondere die Verteilung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Abfallentsorgung) durch den Vermieter nach qm-Wohnfläche ist grundsätzlich zulässig (OLG Hamm, DWW 1983/27

. Im Einzelfall kann sich allerdings ergeben, daß die Abrechnung nach Wohnfläche unbillig und damit unzulässig ist. Das wird bei den verbrauchsabhängigen Kosten bejaht, wenn der Mieter bei einer Abrechnung nach qm das Doppelte (so das LG Düsseldorf, WuM 1994/30) oder sogar erst das Dreifache (so das LG Aachen, WuM 1991/503) zahlen muß, als wenn nach Personen abgerechnet würde. 
Auch die Abrechnung nach Personen enthält nach den genannten Grundsätzen eine gewissen Pauschalierung. Das bedeutet insbesondere, daß auch Kleinkinder ab dem Einzug als volle Person gelten. 
 
Neues Mietrecht: 
Gemäß § ist dann, wenn kein Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, nach Wohnfläche abzurechnen. Sofern tatsächlich eine Verbrauchserfassung in einigen Bereichen erfolgt (etwa beim Wasser), muß der Vermieter auch nach Verbrauch abrechnen. 
 
4. Abrechnungsfristen 
a) Preisgebundener Wohnraum 
Im preisgebundenen Wohnraum muß gemäß § 20 II 4 NMV binnen 12 Monaten abgerechnet werden. Danach ist keine Geltendmachung von Kosten mehr möglich, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. 
 
b) Freifinanzierter Wohnraum 
Hier hat eine Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu erfolgen. Dabei wurde schon vor der Mietrechtsreform als Richtlinie die 12 Monatsfrist herangezogen, mit der Maßgabe, daß eine längere Frist angemessen sein kann, z. B. wenn der Vermieter erst auf Rechnungsstellung durch Dritte warten muß. Dies hat der Gesetzgeber nunmehr ausdrücklich in § geregelt. 
 
c) Möglichkeiten des Mieters bei Fristüberschreitung 
aa) Zurückbehaltungsrecht 
Wenn der Vermieter die Abrechnung ohne Grund nicht in angemessener Frist erstellt hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen (OLG Koblenz WuM 1995/154 
 
bb) Klage auf Abrechnung 
Weiterhin kann der Mieter den Vermieter auf Abrechnung verklagen - hier ist die Vollstreckung aber manchmal schwierig. 
 
cc) Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlung 
Weiterhin wurde überlegt, ob der Mieter einen Anspruch auf Zurückzahlung der geleisteten Vorauszahlungsbeiträge hat, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Das OLG Hamm hat nun klargestellt, daß dies grundsätzlich nicht möglich ist (WuM 1998/476). In einer neuen Entscheidung hat das OLG Braunschweig (NZM 1999/751) entschieden, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter berechtigt ist, einen Teil der Vorauszahlung zurückzuverlangen, der nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht ist. Der Mieter muß dabei seinen Mindestverbraucht schätzen. Wenn eine Schätzung unter keinen Umständen möglich ist (keine früheren Abrechnungen, keine vergleichbaren Wohnungen im Objekt) kann der Mieter nach Ansicht des OLG auch sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen.

Stichwörter: betriebskosten

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