Position der Vermieter

Dem Urteil kommt in der Praxis hohe Bedeutung zu. Wenn Eigentümer an einer langen Vertragsbindung interessiert sind, können sie Mietern den Zuschlag geben, die über einen Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten.<br />
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Im zu Grunde liegenden Fall hatte ein Bewohner eine Wohnung in Krefeld auf unbestimmte Zeit gemietet. Nach dem im Oktober 2001 geschlossenen Vertrag sollte das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen. Handschriftlich verpflichtete sich der Mieter, fünf Jahre lang nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dann kündigte er aber bereits vor Einzug, und zwar zum 31. Januar 2002. Er hatte kein Interesse mehr an der Wohnung und berief sich jetzt auf seine gesetzlich geltende Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vermieter hielt die Kündigung dagegen für unwirksam und klagte. Da er die Wohnung erst im April 2002 wieder vermieten konnte, verlangte er für die Zwischenzeit Miete.<br />
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Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Seit der Reform von 2001 gelte für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Vereinbarungen, die von der Frist zum Nachteil des Mieters abweichen, seien laut Gesetz unwirksam.<br />
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Kurze Fristen <br />
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Mieter mit neuen Verträgen haben seit 1. September 2001 stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für Vermieter verlängert sie sich dagegen nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren beträgt sie neun Monate. Mit der Verkürzung der Frist für Mieter wollte die rot-grüne Bundesregierung vor allem auf höhere Anforderungen an die Mobilität von Berufstätigen reagieren. Aber auch alten Menschen soll der Weg in ein Heim erleichtert werden. Vor der Reform galten die gestaffelten Fristen für beide Vertragsparteien. Nach fünf Jahren konnten sowohl Mieter als auch Vermieter erst ein halbes Jahr nach Kündigung den Vertrag beenden. Nach acht Jahren verlängerte sich die Kündigungsfrist auf neun Monate, nach zehn Jahren sogar auf ein Jahr. Um die neuen Regelungen durchzusetzen, erklärte der Gesetzgeber abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam. Allerdings gelten die Bestimmungen nicht rückwirkend. Das entschied der Bundesgerichtshof im Juni 2003 (Az: VIII ZR 240/02). Mieter mit einem alten Vertrag mit gestaffelten Kündigungsfristen müssen diese auch einhalten. Sie können nur versuchen, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen. ukn <br />
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In der Rechts-Literatur war bisher umstritten, ob die Mietrechtsreform vom September 2001 Kündigungsverzicht ausschließt oder nach wie vor erlaubt. Der Fall wurde jetzt höchstrichterlich zu Gunsten des Kündigungsverzichts entschieden.<br />
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Der BGH hob die Urteile der Vorinstanz auf und gab der Klage des Vermieters in vollem Umfang statt. In der Begründung heißt es, eine Kündigung durch den Mieter sei auch nach dem im September 2001 geänderten Mietrecht möglich. Das ergebe sich aus den Gesetzesmaterialien. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten seitens des Mieters werde durch den Kündigungsverzicht nicht verletzt. Die Frist von drei Monaten gelte nach Ablauf des vereinbarten Kündigungsausschlusses.<br />
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Die Reform der Kündigungsfristen für den Mieter sei zwar mit der Notwendigkeit begründet worden, die Mobilität und Flexibilität des Bewohners zu erhöhen. Der Gesetzgeber habe im Jahr 2001 die Möglichkeit des Kündigungsverzichts aber nicht abschaffen wollen. Auch in anderem Zusammenhang habe er die Stärkung der Vertragsfreiheit betont.<br />
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Die finanziellen Folgen könnten für einen Bewohner dadurch gemildert werden, dass er einen Nachmieter suche und die Wohnung - wie auch im konkreten Fall geschehen - weitervergeben werde.<br />
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Aktenzeichen: VIII ZR 81/03<br />
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Quelle: fr-aktuell.de