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Schönheitsreparaturen - und starre Fristen Urteil Az VIII ZR 361/03
Die Regelung im Vertrag lautete: Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen ... (Küche 2, alle übrigen Räume 5 Jahre).
Das LG Frankfurt hatte die Formularklausel insgesamt für unwirksam gehalten, da sie wegen der Verkürzung der anerkannten Frist von drei auf zwei Jahre unangemessen sei und gegen § und § 309 Nr. analog verstoße.
Der BGH bestätigt diese Rechtsauffassung. Die gesamte Klausel, die in einem Formularmietvertrag des hessischen Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer Landesverbandes gefunden hatte, ist damit unwirksam. Es fragt es sich, warum das Formular von der weithin bekannten Fristenregelung des Mustermietvertrages von 1976 des Bundesjustizministeriums abgewichen ist. Der BGH macht deutlich, dass die Regelung nicht auslegungsfähig ist dahingehend, ob nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit besteht. Vielmehr wird die Wortwahl als "starre" Fälligkeitsregelung verstanden, da die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber" keine andere Verständnismöglichkeit läßt.
Durch diese starre Verpflichtung wird dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt, so dass die Klausel unwirksam ist, da es nach der gesetzlichen Regelung des § Sache des Vermieters ist, die Mietsache in vertragsgemäßen geeignetem Gebrauch zu halten. Zwar ist diese Verpflichtung auf den Mieter übertragbar, auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen. Alles jedoch, was über die tatsächliche Renovierungsnotwendigkeit hinausgeht, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, da mehr gefordert wird, als der Vermieter selbst zu erfüllen hätte, hätte er weiterhin die gesetzliche Renovierungsverpflichtung selbst zu erfüllen. Der BGH sieht im vorliegenden Fall auch keine Möglichkeit, die Renovierungsverpflichtung zu erhalten, die dann anhand der Fristen des Mustermietvertrages abzuwickeln wäre, da dann eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel entstehen würde, die nicht gewollt ist.
In der Auswirkung bedeutet die Entscheidung, dass der Mieter daher nicht verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es bedeutet weiter, dass aufgrund der gesetzlichen Systematik bei nicht vorhandener Schönheitsreparaturenregelung der Vermieter zur Durchführung verpflichtet ist. Dies kann wiederum zu Gunsten des Vermieters bedeuten, dass analog der Regelungen für den preisgebundenen Wohnraum ein Möglichkeit bestände, eine Mietanpassung gemäß diesen Regelungen auszusprechen. Liegt also ein Mietvertrag vor, der zum einen eine die üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren reduzierende Frist enthält, und führt diese Regelung zu einer zwangsläufigen Renovierungsverpflichtung, ist die Klausel unwirksam mit der Rechtsfolge, dass es Sache des Vermieters ist, die Wohnung zu renovieren. Jede Vertragsklausel ist daher gesondert zu prüfen, ob eine starre Frist ohne Ausweichmöglichkeit vereinbart ist und ob die Klausel teilweise erhalten werden kann.
